Какой-такой эмфитевзис?

Нас часто спрашивают, как эффективно защитить свой бизнес. Если коротко - приведите в порядок договорную базу и планируйте налоги. Одним из инструментов, который будет способствовать этому, выступает договор долгосрочного пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (или, как его еще называют, эмфитевзис). И хотя бизнес все активнее ним пользуется, существует немало опасений, с которыми приходится иметь дело юристам.

Читайте статью: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

1. Является ли договор эмфитевзиса скрытой формой купли-продажи земли?

Конечно, нет. Договор эмфитевзиса не предусматривает перехода права собственности на земельный участок и это его главное отличие от договора купли-продажи. Договор эмфитевзиса выступает промежуточным звеном между арендой и правом собственности. Это договор землепользования, который может быть заключен на достаточно большой срок, например на 100, 200 или 500 лет, или даже бессрочно. И именно такая особенность договора эмфитевзиса фактически приравнивает его к купле-продаже, поскольку, передав право пользования землей на столь длительное время, владелец определенным образом ограничен в своих правах. Кстати, с продажей сравнивают и договора аренды, заключенные на максимальный срок - 49 лет.

2. Сумма выплаты по договору эмфитевзиса значительна. Какие существуют варианты расчетов вообще, и какие из них самые рискованные?

На самом деле есть разные варианты оплаты по договору эмфитевзиса. Стороны могут самостоятельно выбирать вариант: платить одним платежом заранее или ежегодно равными частями. Однако реальность все чаще побуждает владельцев паевой земли просить арендаторов выплатить средства заранее, и только договор эмфитевзиса законно предоставляет такую возможность.

Если оплата осуществляется за весь срок пользования наперед (имеется в виду за 50-100 лет) единым платежом, то в таком случае эмфитевзис можно приравнять к купле-продаже, но помним, что право собственности на земельный участок остается за владельцем.

Пользуйтесь консультацией: Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Скрытым риском таких расчетов (одним платежом наперед) является то, что условно, лет через десять, владелец пая может сказать: «Я считаю, что ты мне очень мало заплатил. Если не хочешь проблем - плати еще». В таком случае закон на стороне пользователя. А владелец, конечно, имеет право обращаться в суд и доказывать, почему он так считает.

3. Согласно каких критериев осуществляется оценка стоимости пользования земельным участком по договору эмфитевзиса? Какую роль роль нормативно-денежная оценка?

Так же как и в случае заключения договора аренды, для договора эмфитевзиса нормативно-денежная оценка не является окончательным критерием. Сумма определяется по соглашению сторон - это основное правило. Что бы ни говорили, цену диктует рынок, и она будет зависеть от целого ряда факторов: конкуренции, географического расположения, плодородия, инфраструктуры и тому подобное.

4. В чем разница между уплатой налогов по договору аренды и по эмфитевзиса? Какие налоговые обязательства возникают в случае заключения договора эмфитевзиса?

Порядок уплаты налога на доходы физических лиц (ПФДО) для аренды и эмфитевзиса одинаков. То же касается и земельного налога. Возможно, фискальные органы обратят на это внимание в ближайшем будущем и будут пытаться как-то дополнительно урегулировать эти отношения. Поэтому мы советуем клиентам не медлить с оформлением сделок, чтобы надлежащим образом защитить свой бизнес и подготовиться к открытию рынка земли. К слову, подавляющее большинство агрохолдингов массово переходит на договоры эмфитевзиса со своими пайщиками.

Не обязательно вносить всю плату вперед. Это может быть обычный договор эмфитевзиса, условно на 15 лет, со срочными платежами и только дополнительным соглашением, при необходимости предусматривается единовременный платеж (можно это сделать позже).

Почему эмфитевзис? Потому что сегодня вы для себя решаете стратегическую задачу - обезопасить себя от рейдеров (как минимум), подготовиться к открытию рынка. Договор эмфитевзиса дает вам возможность после открытия рынка земли выкупить земельный участок с преимуществами.

Згадайте новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

5. Защищает ли пользователя договор эмфитевзиса в случае смерти владельца и возникновения нового собственника земельного пая?

Конечно, защищает. Правовая природа договора эмфитевзиса заключается в долгосрочном пользовании землей независимо от перехода права собственности на участок. Кроме того, свобода договора эмфитевзиса позволяет предусмотреть обязательство правопреемников/наследников владельца земельного участка выполнять условия указанного договора. При заключении договора аренды после смерти владельца земельного участка, наследники, после вступления в наследство, могут пожелать расторгнуть такой договор, а при заключении договора эмфитевзиса это будет невозможно.

6. Есть ли проблемы с регистрацией договора эмфитевзиса?

Нет. Сейчас в Украине уже почти каждый регистратор, а нотариус - и подавно, знают, что такое эмфитевзис, каковы его особенности, порядок государственной регистрации права пользования. Ранее мы выезжали в регионы и в тестовом режиме регистрировали простые и сложные формы договора. Сначала регистраторы сопротивлялись, однако, после определенных разъяснительных работ со ссылкой на Гражданский и Земельный кодексы (для тех, кто еще не регистрировал такие договоры), первые договора были зарегистрированы. Конечно, гораздо проще работать с нотариусами, однако их услуги стоят дороже. Сейчас эта практика состоялась, и проблем с регистрацией права эмфитевзиса не возникает.

7. Люди опасаются незнакомого. Как уговорить их подписать договор эмфитевзиса?

Один пайщик испугается, а другой подпишет. Со временем тот, кто боялся, убедится, что этот механизм действенный. Однако даже если и не все пайщики заключат договора эмфитевзиса, а частично останутся на аренде, вы в любом случае в выигрыше. Благодаря эмфитевзису вы создаете на поле собственную «шахматку». Рейдеру в такой ситуации это поле уже не так привлекательно для захвата, он десять раз подумает, начинать войну с пользователем земли, или нет. К тому же вы действуете на опережение и существенно выиграете время. Тогда как другие еще только размышляют, вы резервируете свою базу бизнеса. А дополнительным аргументом в пользу перехода может быть разовая премия за заключение договора эмфитевзиса (кроме платежей по договору).

Читайте статтю: Орендна плата за землю: підстава для припинення договору

8. Что будет с правами на участок, оформленный по договору эмфитевзиса, если после открытия рынка земли владелец захочет продать ее другому лицу?

В случае регистрации договора эмфитевзиса собственник не может просто взять и продать земельный участок. Прежде всего, владелец обязан уведомить пользователя о намерении и об условиях продажи земельного участка. Заметим, что пользователь имеет преимущественное право на приобретение земли. А даже если этот участок и будет продана другому лицу (вне права пользователя, якобы за долги, подписанием расписки, или по решению суда), то обязательства по договору эмфитевзиса (если оно написано правильно) остаются в силе в любом случае. То есть договор эмфитевзиса зарегистрирован, а вместе с ним зарегистрировано ваше вещное право.

Кроме того, арендатор имеет право на защиту своих прав в суде, в соответствии с законом. А право пользования вами участком, была оформлена по договору эмфитевзиса, остается в силе независимо от смены собственника - в этом сила этого договора.

9. В чем слабые места договора эмфитевзиса?

Его можно расторгнуть за неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет и за неуплату (если это предусмотрено условиями договора). В первом случае это, безусловно, стопроцентная ответственность арендатора. Во втором случае владелец может преднамеренно покинуть место постоянного проживания в период выплаты арендной платы за пай (например, до 30 ноября) и не получать платеж, однако и здесь есть выход - предусмотреть оплату на карту банка или почтовым переводом.

10. Как с договора эмфитевзиса перейти к частной собственности, в случае отмены моратория?

После открытия рынка земли у землепользователя по договору эмфитевзиса, как и у владельца, есть несколько вариантов. В случае действия договора с периодическими платежами стороны могут продолжать пользоваться землей по договору и получать периодические платежи (если такие условия были предусмотрены договором), или принять решение о продаже и переоформить право собственности на пользователя (если условия покупки устроят пользователя).

Читайте статью: Аренда земельного участка: тенденции судебной практики

В том случае если договор эмфитевзиса был заключен с выплатой единым платежом за весь срок пользования и владелец был согласен на фактический переход права собственности, то возможны два варианта действий. Первый: пользователь продолжает пользоваться землей по договору эмфитевзиса. Второй: заключается договор купли-продажи с учетом предоплаты по договору и право собственности на землю перерегистрируется.

В случае изменения существенных условий (например, появились наследники, которые не хотят признавать полученную единовременную оплату как стоимость продажи), возможно удлинение пользование на правах эмфитевзиса или выкуп участка за вычетом из цены покупки суммы, которая была выплачена единовременно при заключении договора эмфитевзиса.

В любом случае этот легальный инструмент имеет много преимуществ и является реальной альтернативой права собственности. И промедление в его заключении может привести к неоправданным затратам.

Источник: Img partners