Как бороться с увеличением размера платы за аренду земли?

Согласно положения Основного законы Украины земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства (ст. 14). Указанной нормой подчёркивается особый статус данного природного ресурса. В связи с этим особую значимость приобретают многие спорные и проблемные вопросы, касающиеся земельных правоотношений.

Так, в частности, с принятием Налогового кодекса Украины несколько новую окраску получила проблема, касающаяся перезаключения договоров аренды земли государственной или коммунальной собственности.

Изложим кратко суть проблемы на примере ситуации, в которой оказался один из наших клиентов.

Частное предприятие заключило договор аренды земельного участка (далее – Договор), арендодателем в котором выступает городской совет.

Договор заключен на 5 лет, по истечении которых предприятие-арендатор имеет преимущественное право на его возобновления на новый срок.

Условиями данного Договора предусмотрена арендная плата, причем ее размер может быть пересмотрен в случаях:

– изменения условий хозяйствования, предусмотренных Договором;

– изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, в т.ч. вследствие инфляции;

– ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документально;

– в других случаях, предусмотренных законом.

По истечении 3 лет после заключения Договора городской совет своим решением увеличил нормативную денежную оценку земельного участка почти в 4 раза. В связи с этим арендодатель направил арендатору уведомление, а затем претензию с требованием заключить дополнительное соглашение к указанному Договору в части изменения в сторону увеличения размера арендной платы.

Считаем, что для принятия единственно правильного решения в сложившейся ситуации необходим системный анализ правовой природы требований органа местного самоуправления.

Во-первых, необходимо взять во внимание то, что изменение условий договора возможно по общему правилу только по взаимному согласию его сторон.

Пунктом 288.1 ст. 288 НКУ определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка.

Согласно п.288.4. ст.288 НК Украины размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором.

В соответствии с ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора допускается исключительно с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.

Заключенным договором аренды земли не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять условия договора. Законом также не предусмотрено такое право.

Согласно ч. 2 ст.21 Закона Украины от 06.10.98 г. № 161-XI «Об аренде земли» (далее – Закон об аренде земли) размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласию сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины).

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Закона об аренде земли изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.

Таким образом, вышеприведенные положения законов дают основания утверждать о невозможности изменения условий заключенного договора аренды земли в одностороннем порядке со стороны городского совета как арендодателя. Это возможно лишь при согласии предприятия как арендатора.

При этом, отдельно акцентируем Ваше внимание на том, что императивной регламентации подлежат только вопросы, касающиеся сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Однако, полученные от городского совета документы не содержат в себе пояснений такого значительного повышения размера арендной платы за землю: согласно предложенному дополнительному соглашению арендная плата повышается в 4 раза – до максимально возможного размера, ограниченного действующим законодательством (ч. 5 ст. 21 Закона об аренде земли). К тому же изменение ставки арендной платы, которая утверждена решением сессии городского совета, не может быть основанием для изменения условий заключенного между нами договора на тот срок, на который по взаимному согласию был установлен конкретный размер арендной платы.

Во-вторых, нормативная денежная оценка земельных участков определяется центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов

Вопросы налогообложения регулируются Налоговым кодексом и не могут устанавливаться или изменяться другими законами Украины, кроме законов, содержащих исключительно положения относительно внесения изменений в НКУ и / или положения, устанавливающие ответственность за нарушение норм налогового законодательства.

Положение НКУ регулируют отношения, возникающие в сфере взимания налогов и сборов, в частности, определяют исчерпывающий перечень налогов и сборов, взимаемых в Украине, и порядок их администрирования, плательщиков налогов и сборов, их права и обязанности, компетенцию контролирующих органов, полномочия и обязанности их должностных лиц при осуществлении налогового контроля, а также ответственность за нарушение налогового законодательства.

Согласно пп.14.1.147 ст.14 НКУ плата за землю – это общегосударственный налог, который взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Как установлено пп.14.1.136 ст.14 НКУ арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности - обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. При этом отмечено, что далее в разделе XIII слова «арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности» определяются как «арендная плата».

Плата за землю взимается в соответствии с положениями раздела XIII НКУ.

Для определения размера налога и арендной платы используется нормативная денежная оценка земельных участков (п.289.1. 289 НК).

Для определения размера налога и арендной платы используется нормативная денежная оценка земельных участков (п.289.1. 289 НК).

Согласно п.п.14.1.125. п.14.1. ст.14 НК Украины нормативная денежная оценка земельных участков для целей раздела XIII, главы 2 раздела XIV настоящего Кодекса – капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный в соответствии с законодательством центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.

Согласно Указа Президента Украины от 8 апреля 2011 N 445/2011, которым утверждено Положение о Государственном агентстве земельных ресурсов Украины центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов есть Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Однако, решение об увеличении нормативной денежной оценки земли было принято городским советом, который вообще имеет статус органа местного самоуправления.

При этом, согласно нормам ст.15 Закона Украины «Об оценке земли» основанием для проведения оценки земель является решения органов исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Учитывая изложенное, к данной ситуации должен быть применен принцип «конфликта интересов», согласно которому в случае если норма этого Кодекса или иного нормативно-правового акта, изданного на основании настоящего Кодекса, или когда нормы разных законов или разных нормативно-правовых актов, или когда нормы одного и того же нормативно-правового акта противоречат между собой и допускают неоднозначную (множественную ) трактовку прав и обязанностей налогоплательщиков или контролирующих органов, вследствие чего есть возможность принять решение в пользу как налогоплательщика, так и контролирующего органа, решение принимается в пользу налогоплательщика (п.56.21. ст.56 Налогового кодекса Украины).

В третьих, законодательством установлен крайний срок внесения изменений в налоговой сфере

С 01.01.2011 года действует норма по п.п.4.1.9. п.4.1. ст.4 НКУ, согласно которой налоговое законодательство Украины базируется на таких принципах:

стабильность - изменения к любым элементам налогов и собраний не могут вноситься позднее как за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Налоги и сборы, их ставки, а также налоговые льготы не могут изменяться в течение бюджетного года.

Считаем очевидным тот факт, что поскольку размер арендной платы привязывается органом местного самоуправления к нормативной денежной оценке земельных участков, то последняя представляет собой базу налогообложения, т.е. непосредственным элементом налога. Поэтому на данные правоотношения распространяется действие нормы п.п.4.1.9. п.4.1. ст.4 НКУ.

В четвертых, закон не имеет обратной силы

Также необходимо указать, что в соответствии с положением части первой статьи 58 Конституции Украины закон не имеет обратной силы, то есть действует для тех отношений, которые будут возникать после его принятия.

То есть, поскольку денежная оценка земли предшествует заключению гражданско-правовых соглашений, в том числе договоров аренды земли, то установление новой денежной оценки земель порождает правовые последствия относительно договоров аренды земли, которые будут заключаться с момента ее утверждения, и не является основанием для внесения изменений в договор аренды. Для сторон остается неизменной и действующая на момент заключения нормативная денежная оценка арендованного земельного участка.

Кроме того, к существенным условиям договора аренды согласно части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» не относится нормативная оценка земли, следовательно, ее изменение или установление не приводит к пересмотру существенных условий договора, в том числе арендной платы.

Итак, нормы законов не предусматривают изменения размера арендной платы в зависимости от изменения или установления нормативной денежной оценки земли. Такое же правило действует и при изменении минимальных ставок аренды в период действия договора.

Таким образом, проведенный правовой анализ позволяет сделать следующие выводы:

- ни нормы действующего законодательства, ни положения договора аренды земли не предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять условия договора;

- полномочия по определению нормативной денежной оценки земельных участков принадлежит центральному органу исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;

- решение об увеличении размера нормативной денежной оценки земельных участков принимается городскими советами, как правило, в конце года, т.е. значительно позднее, чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки;

- установление новой денежной оценки земель порождает правовые последствия относительно договоров аренды земли, которые будут заключаться с момента ее утверждения, и не является основанием для внесения изменений в договор аренды.