Іпотека піде з молотка

Фонд гарантування вкладів фізосіб хоче найближчого року виставити на торги свій портфель іпотечних кредитів на 36 млрд грн. В умовах, коли інвестори готові платити за такі борги не більше 10%, у Фонді розраховують на щедрість родичів і друзів іпотечних позичальників.

Розпродаж Фондом гарантування вкладів фізосіб активів банків-банкрутів докотилася до іпотечних позичальників. Продати весь кредитний портфель «під нуль» – це ключове завдання ліквідаторів банків. Портфель роздрібної іпотеки у 68 млрд грн також піде «з молотка».
Протягом найближчих 10-12 місяців Фонд обіцяє виставити на продаж права вимоги за 20 тис. непрацюючих іпотечних кредитів фізосіб з балансовою заборгованістю 36 млрд грн. «Це більше половини іпотечного портфеля банків, що ліквідуються, як за сумою боргу, так і кількістю договорів», – заявила заступник директора-розпорядника ФГВФО Світлана Рекрут. Велика частина іпотечних кредитів відправлять на «голландські» аукціони до кінця 2017 року.

Читайте статтю: Звернення стягнення на предмет іпотеки або задоволення вимог кредитора

Друга частина іпотечного портфеля, яка складається з 19,5 тис. кредитів із заборгованістю майже 32 млрд грн, знаходиться в заставі Нацбанку. Тому ці кредити будуть виставлені на торги після узгодження умов продажу з регулятором. А Нацбанк, як правило, погоджує повільно, як він затягує узгодження на «голландських» аукціонах активів, що не продані пулами.

Квартирне питання

Якість іпотечних боргів погана. Фонд стверджує, що лише 2% кредитів обслуговуються (це лише 790 (!) іпотечних кредитів), а решта 98% – прострочена заборгованість. Багато позичальників перестали платити ще до банкрутства їх банків, адже 90% усіх іпотечних кредитів видавалися в іноземній валюті і бралися ще тоді, коли курс був близько 5 грн/$. Гривневих кредитів усього 10%: приблизно половина була видана до 2009-го, а решта – у 2009-2014 роках.

На частку Дельта Банку і банку «Надра» припадає приблизно дві третини заборгованості за іпотекою всіх банків-банкрутів. Цим установам українці винні 44,3 млрд грн по 26,1 тис. договорів. Великі портфелі іпотеки залишилися у банків «Фінанси та Кредит» (5,5 млрд грн; 3,3 тис. договорів) і «Форум» (5,3 млрд грн; 3,6 тис. договорів), а також Фідобанку (2, 5 млрд грн; 2,4 тис. договорів) і ВіЕйБі Банку (1,6 млрд грн; 1 тис. договорів). На ці шість банків припадає 87% усієї іпотеки підшефних Фонду за сумою кредитів і 92% за кількістю кредитних договорів.

В аукціонах можуть брати участь колекторські та факторингові компанії, компанії з управління активами. «У світовій практиці кредитні портфелі фізосіб продаються в складі великих пулів інвестфондам або компаніям, які працюють з проблемною заборгованістю», – каже Світлана Рекрут. Але в Україні ці інвестори малоактивні: «Через низьку якість іпотечних портфелів і наявність мораторію на продаж застави ринкова вартість іпотеки становить в середньому менше 10% від суми заборгованості за умови продажу в складі пулів».

До того ж робота колекторських компаній з іпотекою гальмується низкою чинників. «Це мораторій на реалізацію майна, який стосується 80% портфеля, і падіння цін у валюті на нерухомість в три-п'ять разів, в результаті чого покриття кредитів заставами сильно погіршилося. Кредити в Криму та зоні АТО – це 15% за сумою заборгованості і 17% за кількістю кредитів. Ну і останній фактор – неефективна судова система», – перерахувала Світлана Рекрут.

Оскільки законодавство забороняє позичальникам викуповувати свій борг безпосередньо з дисконтом, у Фонді розраховують, що основними покупцями прав вимог за іпотечними кредитами стануть афілійовані з позичальниками особи – родичі або друзі. І такий продаж буде вигідніше Фонду, ніж пошук стороннього інвестора. «Індивідуальний продаж на «голландських» аукціонах дозволяє нам отримати в середньому 23% від балансової вартості», – розповіла Світлана Рекрут. Такий результат був досягнутий на перших «голландських» аукціонах в листопаді.

Користуйтеся консультацією: Эмфитевзис или аренда земельного участка?

Позичальники просто не захочуть, щоб їхній борг за 10% купив у складі пулу «колектор», а потім вимагав з них 100%. Їм дешевше «через одного» викупити борг за 23-30%, а потім «погасити» його достроково з 70-процентним дисконтом. «Ми розраховуємо, що позичальники все ж будуть зацікавлені в збереженні свого майна, тому пропонуватимуть найкращу ціну», – говорить заступник директора департаменту консолідованого продажу активів Фонду Ілля Михайлов.

Більш того, у Фонді неодноразово стикалися з випадками, коли вони виставляли кредит на продаж, а позичальники одразу ж ініціювали дострокове погашення. «Термін експозиції іпотечних кредитів – 30 робочих днів. За цей час позичальники встигають знайти потрібну суму і погасити борг. Адже на торгах завжди є ризик втратити актив, якщо ним зацікавляться інші покупці», – пояснила Світлана Рекрут.

Продадуть усе

За словами Світлани Рекрут, до Фонду часто звертаються інвестори з питаннями про конкретні лоти: «Такі активи ми виставимо в першу чергу». Наступними на продаж надійдуть активи з простроченням понад 90 днів. Кредити, за якими позичальники справно платять, будуть продані в останню чергу. Їх доля вирішиться за шість місяців до закінчення терміну ліквідації їх банку. «Ліквідувати банк з активами на балансі ми не можемо. Півроку нам потрібно якраз для фіналізації процесу ліквідації банку», – пояснила Світлана Рекрут.

Фонд готує єдину для всіх позичальників програму реструктуризації заборгованості, але деталі не розкриває. Ця програма діятиме до моменту ліквідації банку, потім позичальникові доведеться погасити кредит достроково, або його також виставлять на аукціон. Втім, позичальники вже зараз можуть брати кредити в платоспроможних банках для погашення боргу перед ФГВФО.

В Ощадбанку є подібна програма перекредитування для клієнтів-фізосіб. «Програма передбачає видачу нового кредиту на погашення заборгованості в іншому банку. Відсотки, комісії, прострочена кредитна заборгованість не рефінансуються. Рефінансування може бути видано на термін до 20 років під заставу нерухомості, яка була забезпеченням за кредитом в іншому банку, і під фіксовану ставку 19,99% річних. Але клієнти банків-банкрутів не звертаються за послугою», – розповіли FinClub в прес-службі Ощадбанку. Це логічно, враховуючи, що поки що 98% позичальників банків-банкрутів впевнені, що ФГВФО просто «пробачив» їм їхній борг.

У банках кажуть, що спеціалізованих програм з рефінансування іпотеки, в тому числі в банках-банкрутах, у них немає, але багато установ готові видавати кеш-кредити на 300 тис. грн. «Банк не контролює цільове використання цих коштів, тому вони цілком можуть піти на погашення проблемної заборгованості. Ще більшу суму кредиту можна взяти під заставу нерухомого або рухомого майна», – сказав топ-менеджер одного з банків. І наявність негативної кредитної історії за кредитами, виданими до кризи 2009 року, може не стати перепоною для видачі нової позики. «Обов'язково знайдеться банк, який видасть кредит такому позичальнику. Можливо, не так дешево, як позичальнику з гарною кредитною історією», – зазначив банкір.

Читайте статтю: Реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку

Автор статті: Вікторія Руденко

Джерело: finclub.net