Борги за комунальні послуги, спожиті до відчуження квартири сплачуються попередніми власниками (ВС/КЦС у справі № 686/6276/19 від 01 вересня 2020 р)

Фабула судового акту: Поширеною проблемою при купівлі нерухомого майна на вторинному ринку є наявність боргів попереднього власника за комунальні та житлові послуги. Питання, яке виникає – хто повинен здійснювати погашення сум цієї заборгованості? Здоровий глузд нам підказує, що борги попереднього власника повинні ним же і оплачуватися, а новий власник до того ж і не має обов’язку попередньо перевіряти наявність заборгованості за комунальні послуги.

В судовій практиці це, здавалось би просте, питання виникає не вперше. Зумовлено це, зокрема, поширеною практикою, коли борги попередніх власників «автоматично» включають у платіжки нових. Організаційно це є більш простим процесом для підприємтва, що надає комунальні послуги, яке не бажає «розшукувати» старого господаря нерухомості.

У справі № 686/6276/19, що розглядається позивач звернулась з позовом, в якому просила зобов’язати відповідача (КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради) виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до 03 серпня 2018 року. Вказувала, що відповідач безпідставно нарахував їй заборгованість попередніх власників квартири, яка виникла до моменту придбання нею квартири.

Враховуючи, що вона лише в серпні набула право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року і до цього моменту не була споживачем послуг відповідача, відповідно і не отримувала таких послуг від відповідача, а тому дії відповідача щодо переведення на неї заборгованості за період до 03 серпня 2018 року є неправомірним і порушують її інтереси, як споживача.

Правовими підставами, на які посилається відповідач у своїй правовій позиції є частина 3 статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» відповідно до яких у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов’язків попереднього власника як співвласника.

Позиція Верховного Суду: Відповідно до статей 66, 67, 162 ЖК України за користування житловим приміщенням, що належить громадянинові на праві приватної власності, сплачується плата за утримання будинку, прибудинкової території та плата за спожиті комунальні послуги.

Пунктом 1 частини 1 статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини 3 статті 20 цього Закону обов’язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.

Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

При цьому договір купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року, згідно з яким позивачка стала власником спірної квартири, не містить застережень про переведення боргу попереднього власника й не містить згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні).

Верховний Суд вважає, що посилання відповідача на Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме на частину третю статті 7, є безпідставним, оскільки у даному випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового власника обов’язків саме як співвласника багатоквартирного будинку, передбачені законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальні послуги.

Отже, діючим законодавством не передбачено обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не зазначено в договорі купівлі-продажу.

Аналізуйте судовий акт: Рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язкове лише для власників, орендар сплачує ОСББ кошти на утримання будинку лише на підставі договору (ВС/КГС, № 906/884/19, 02 вересня 2020р.)

Блокування посадовими особами ОСББ електронного ключа – індивідуального чипу власника квартири є протиправним (навіть за наявності у власника заборгованості за житлово комунальні послуги) (ВС/КЦС, № 522/11197/17, 31 серпня 2020)

Проведення періодичної повірки, обслуговування і ремонту засобів обліку води,результати вимірювань яких використовуються для розрахунків, повинні здійснюватись за рахунок підприємства, що надають послуги (ВС/КЦС,№ 235/499/17,15.07.19)

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками та виділу в натурі не підлягає (ВС/КЦС № 554/7785/16-ц від 20.03.2019)

Припис про відповідальність боржника за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги у вигляді пені не виключає стягнення боргу з урахуванням індексу інфляції та 3 % річних (ВС/КЦС, № 210/5796/16-ц, 18.03.19)

Постанова

Іменем України

01 вересня 2020 року

м. Київ

справа № 686/6276/19

провадження № 61-3604 св 20

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач),

суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - комунальне підприємство «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року у складі судді Стефанишина С. Л. та постанову Хмельницького апеляційного суду

від 11 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Купельського А. В.,

Янчук Т. О., Ярмолюка О. І.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради (далі - КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради), в якому просила зобов`язати відповідача виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до 03 серпня 2018 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначала, що згідно з договором

купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року вона є власником квартири

АДРЕСА_1 . 06 листопада 2018 року на її письмове звернення отримала від відповідача відповідь про те, що заборгованість за спожиті послуги за вказаною квартирою станом на 01 листопада 2018 року складала 5 368,74 грн. При цьому відповідач посилався на частину третю статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника.

Вказувала, що відповідач безпідставно нарахував їй заборгованість попередніх власників квартири, яка виникла до моменту придбання нею квартири.

Враховуючи, що вона лише в серпні набула право власності на квартиру

АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року і до цього моменту не була споживачем послуг відповідача за вказаною адресою, відповідно і не отримувала таких послуг від відповідача, а тому дії відповідача щодо переведення на неї заборгованості за період до 03 серпня 2018 року є неправомірним і порушують її інтереси, як споживача.

З урахуванням наведеного ОСОБА_1 просила суд її позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області

від 31 жовтня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено. Зобов`язано

КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради виключити з обліку

по особовому рахунку ОСОБА_1 за квартирою АДРЕСА_1 заборгованість попередніх власників квартири

за період до 03 серпня 2018 року.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що зобов`язання по оплаті комунальних послуг виникли у позивача з часу придбання у власність вказаної квартири та початку користування цими послугами. При цьому відповідач не навів доказів виникнення у позивачки зобов`язань

по погашенню заборгованості за житлово-комунальні послуги, яка виникла у попереднього власника квартири. При цьому позивачка борг попереднього власника квартири не визнавала, а пізніше сплачувала житлово-комунальні послуги у більшому розмірі, але це були її власна заборгованість.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 11 лютого 2020 року апеляційну скаргу КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради залишено без задоволення. Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року залишено без змін.

Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо задоволення позовних вимог

ОСОБА_1 , а посилання відповідача на положення частини третьої

статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності

у багатоквартирному будинку», якою передбачено, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника, є необґрунтованими, так як в зазначеній нормі мова не йде про обов`язок позивача відшкодовувати борги попередніх власників квартири. Крім того, у договорі купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року зазначено, що заборгованість за комунальні послуги та послуги газо-, водо-, електропостачання на час купівлі-продажу квартири відсутні. При цьому відповідач вказану обставину в судовому засіданні не оспорював.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У лютому 2020 року КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 11 лютого

2020 року, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволення позовних вимог

ОСОБА_1 .

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження в указаній малозначній справі з підстав, передбачених підпунктами а) в) пункту 2 частини третьої статті 389 ЦПК України, витребувано цивільну справу № 686/6276/19 із Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

У квітні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 липня 2020 року справу призначено до судового розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди неповно з`ясували обставини справи та прийшли помилкового висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , неправомірно ототожнили комунальні послуги та послуги з управління будинком, перелік яких зазначено у статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Вказує, що правовідносини щодо надання послуг з управління багатоквартирними будинками врегульовані Законом України

«Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності 01 липня 2015 року.

У житловому будинку по АДРЕСА_1 створене об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) «Вікторія-25»

і відповідно до вищезгаданого Закону та Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» між КП «УМК «Центральна» та

ОСББ «Вікторія-25» укладено договір про надання послуг управління багатоквартирним будинком.

Зазначає, що відповідно до частини третьої статті 7 Закону України

«Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника. Аналогічні вимоги викладені у пункті 22 Договору, укладеному між

КП «УМК «Центральна» та ОСББ «Вікторія-25».

Крім того, вказує, що позивачем у листопаді 2018 року та січні 2019 року проводились оплати за надані послуги на суми відповідно 1 049,67 грн та 699,78 грн при місячному нарахуванні 349,89 грн, тому вважає, що позивачем було визнано заборгованість відповідно до статті 264 ЦК України.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У травні 2020 року ОСОБА_1 подала до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що доводи касаційної скарги необґрунтовані, оскільки оплату за надані житлово-комунальні послуги вона проводить щомісячно згідно з вимогами законодавства, а відповідачем не наведено належних доказів того, що у позивача виникло зобов`язання

по оплаті послуг, які вона фактично не отримувала, за період з березня

2015 року по липень 2018 року включно, так як у цей період вона не була ні споживачем послуг, ні власником квартири. Зазначає, що дія Договору від 10 жовтня 2018 року про надання послуг управління багатоквартирним будинком, укладеного між КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради та ОСББ «Вікторія-25», не поширюється у часі на період з березня

2015 року по липень 2018 року. При цьому вказує, що посилання відповідача про те, що вона визнала свій борг відповідно до статті 264 ЦК України є безпідставним, оскільки сплата відбулася за фактично використані нею послуги, а не за послуги попереднього власника квартири.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

03 серпня 2018 року ОСОБА_1 набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лучковською Т. М., зареєстрованого в реєстрі за № 2025 (а. с. 6-7).

06 серпня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрована за адресою:

АДРЕСА_1 (а. с. 4-5).

Із витягу з особистого рахунку за вказаною адресою вбачається заборгованість у розмірі 5 368,74 грн за житлово-комунальні послуги за період до 03 серпня 2018 року (а. с. 16).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року

№ 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження

у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Підставою касаційного оскарження рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року та постанови Хмельницького апеляційного суду від 11 лютого 2020 року заявник зазначає відсутність висновків Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389

ЦПК України).

Касаційна скарга КП «УМК «Центральна» Хмельницької міської ради задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог

і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржені судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до статей 66 67 162 ЖК України за користування житловим приміщенням, що належить громадянинові на праві приватної власності, сплачується плата за утримання будинку, прибудинкової території та плата за спожиті комунальні послуги.

Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 цього Закону обов`язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.

Крім того, відповідно до статті 322 ЦК України на власника покладається тягар утримання майна.

Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Таким чином, новий власник майна не зобов`язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

При цьому договір купівлі-продажу від 03 серпня 2018 року, згідно з яким позивачка стала власником спірної квартири, не містить застережень про переведення боргу попереднього власника й не містить згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні).

Верховний Суд вважає, що посилання касаційної скарги на Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме на частину третю статті 7, є безпідставним.

Згідно із преамбулою цього Закону України він визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Стаття 7 Закону Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» присвячена обов`язкам співвласників багатоквартирного будинку.

Положеннями цієї статті є встановлення у її частині другій правила, відповідно до якого кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Крім того, частина третя цієї ж статті передбачає, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення набуття новим власником усіх обов`язків попереднього власника як співвласника.

Тлумачення наведеної норми права у системному зв`язку з вищеприведеними нормами надає можливість дійти висновку про те, що у даному випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового власника обов`язків саме як співвласника багатоквартирного будинку, передбачені законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальні послуги.

Тобто з моменту переходу права власності на квартиру попередній власник втрачає права і обов`язки співвласника багатоквартирного будинку, а новий власник набуває прав і обов`язків співвласника такого будинку. Адже згідно з частиною першою статті 2 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.

Отже, діючим законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, переглянувши судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують, на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною першою статті 141 ЦПК Українисудовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовляється, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в касаційному порядку, покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 141 400 402 409 410 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради залишити без задоволення.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області

від 31 жовтня 2019 року та постанову Хмельницького апеляційного суду

від 11 лютого 2020 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:Д. Д. Луспеник І. А. Воробйова Б. І. Гулько Р. А. Лідовець Ю. В. Черняк.