Договір оренди: загальні положення.

Оренда - один з найбільш часто використовуваних договорів. Знайомий він як господарюючим суб'єктам, так і простим фіз. особам. Погодьтеся, складно знайти підприємство, яке б ні разу не вступало в орендні відносини. Тому сьогодні хочемо зупинитися на деяких базових питаннях, що стосуються оренди.

Оренда: загальна характеристика

Основна ознака оренди - одна особа (орендодавець) передає іншій особі (орендарю) майно у тимчасове володіння і користування (або тільки в користування) за плату.

Часто використовуваний термін «найм» тотожний поняттю «оренда». Як з цього приводу зазначається в юридичній літературі, вживання то одного, то іншого терміну пов'язане не стільки з відмінностями видів таких договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах.

Отже, базові характеристики договору оренди:

1. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди по його істотних умовах.

Іншими словами, момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю. Передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця. Цей нюанс має важливе значення в тому плані, що вже після підписання договору (або його нотаріального посвідчення / нотаріального посвідчення та держреєстрації) для сторін може наступати передбачена договором відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, в тому числі за непередачу майна в користування або несплату орендних платежів. У той же час угода, за якою здійснюватимуться тільки орендні платежі, а майно у користування так передано і не буде, не виключено, що може бути перекваліфікована в інший вид договору або визнана недійсною.

2. Договір є платним. На відміну, наприклад, від такого договору, як позичка, договір оренди завжди передбачає платність. При цьому якщо однією зі сторін договору виступає проста фізособа і текст договору не містить вказівки на розмір орендних платежів, то він буде визначатися з урахуванням споживчих характеристик і інших мають істотне значення обставин. Якщо ж це договір оренди між двома суб'єктами господарювання, то відсутність у договорі розміру орендних платежів може спричинити за собою визнання такого договору недійсним.

Правда, в силу своєї специфіки недійсність договору оренди має свої особливості. За загальним правилом, недійсність договору тягне за собою необхідність повернення сторін договору в їх первинний (переддоговірної) стан. Однак «можливість використання майна» фізично повернути не можна. Вона споживається одночасно з її наданням. Тому договір оренди може бути визнаний недійсним лише на майбутнє. Як зазначив ВГСУ в постанові від 03.08.2010 р №18 / 418, фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює, в разі його недійсності, проведення між сторонами реституції, оскільки використання майна є безповоротним, і відновити становище сторін неможливо. У зв'язку з цим договір повинен визнаватися недійсним і припинятися лише на майбутнє.

Умовно кажучи, з юридичної точки зору, кожен залишиться при своєму. Виняток, безумовно, становлять випадки, коли з позовом про визнання договору недійсним і вимогою про стягнення отриманого за договором звертаються податкові органи. Тут обійтися малою кров'ю не вдасться.

Сторони вправі в договорі найму передбачити на свій розсуд одну з форм оплати: грошову або натуральну. На практиці найбільш поширеною є саме грошова форма оплати, яка застосовується у вигляді встановлених у твердій грошовій сумі платежів. Можлива також оплата у вигляді встановленого відсотка від доходів, отриманих наймачем за рахунок використання орендованого майна, та інші форми оплати.

Згідно ч. 5 ст. 762 ЦКУ плата за користування майном за договором найму вноситься щомісяця. Сторона також має право в договорі найму (оренди) передбачити іншу періодичність внесення плати за користування майном.

Виходить, якщо в договорі оренди не встановлений термін виконання орендарем його обов'язки по внесенню орендної плати, ст. 530 ЦКУ не застосовується, як це буває в загальному випадку, коли не встановлений термін виконання цивільно-правового зобов'язання. Нагадаємо, відповідно до названої статті зобов'язання, термін виконання якого не встановлений, підлягає виконанню протягом семи днів з дня пред'явлення вимоги до боржника. Висновок про незастосування ст. 530 ЦКУ в орендних відносинах підтверджують і судові інстанції (див. Постанову ВГСУ від 15.01.2009 р №2 / 329-08).

Однак одна вказівка в договорі розміру орендної плати за певний період (наприклад, за рік) ще не може вважатися встановленням строку внесення плати за використання майна. Тому багато чого буде залежати від конкретних формулювань договору. Якщо в договорі чітко вказано, що орендна плата за використання предмета оренди (приміщення, транспортного засобу) вноситься щорічно (при цьому необхідно вказати, з якого моменту обчислюється даний термін - з моменту укладення договору, передачі майна за актом приймання-передачі, починаючи з конкретної дати і т.д.), таку вказівку можна вважати встановленням строку внесення плати за договором.

Якщо сторони обмежилися зазначенням загальної суми орендних платежів за рік, то слід виходити з того, що орендна плата повинна вноситися щомісяця. Водночас відкритим залишається питання, з якого моменту слід відраховувати місяць (ЦКУ не вказує, що вважати таким відправним моментом). Суди переважно початком зазначеного місячного терміну вважають момент укладення договору (см. Постанову ВГСУ від 15.01.2009 р №2 / 329-08), хоча більш обгрунтованим виглядає варіант, коли строк внесення плати за використання переданого в оренду майна обчислюється з моменту передачі такого майна орендарю (див. постанову ВГСУ від 12.02.2009 р №8 / 81-08).

Даний момент важливий для визначення початку перебігу строку позовної давності по орендних платежах і передбаченим договором штрафним санкціям за їх несвоєчасну сплату.

Нагадаємо також, що, з юридичної точки зору, складання акта, підтверджуючого, що протягом певного періоду часу орендарем використовується майно, є необов'язковим. Досить наявності правильно оформленого договору та акта, за яким майно було передано у користування (див. Постанову ВГСУ від 19.02.2009 р №10 / 443/08). В свою чергу, якщо акт був складений, але орендна плата не відображалася у складі доходів (валових доходів), у контролюючих органів будуть підстави кваліфікувати це як заниження доходів (валових доходів), якщо ж акт навіть не складався - як неправильне оформлення господарської операції, в результаті чого відсутній підтверджуючий документ, що, в свою чергу, унеможливлює відображення сплачених сум у складі витрат.

Відзначимо, що на практиці іноді використовується такий варіант оформлення відносин, коли укладається договір купівлі-продажу на певний об'єкт, проте обмовляється, що право власності на нього перейде тільки при настанні певних умов (найчастіше такою умовою виступає оплата повністю або в певному розмірі вартості такого об'єкта). Але на період, поки право власності на об'єкт ще не перейшло, він передається набувачеві у користування. Хочемо застерегти, що відсутність у договорі умови про платежі за таке користування може стати підставою для висновку контролюючих органів про безоплатне користування майном.

3. Договір оренди є терміновим, майно передається у користування наймачеві на визначений строк.

Якщо строк найму не встановлений, кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна - за три місяці. Сторони у договорі найму можуть передбачити інший строк для попередження контрагента про бажання розірвати договір найму, укладений на невизначений строк.

Як вже вказувалося, для окремих видів майна може передбачатися особливе правове регулювання. Так, спеціальним законодавством можуть бути встановлені обмеження максимального строку договору найму. Наприклад, термін дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону про оренду землі).

Обмеження максимального строку договору найму є імперативною вимогою законодавця, яке не може бути змінено за згодою сторін. У такому випадку, навіть якщо сторони уклали договір на більш тривалий термін, ніж це дозволяється спеціальним законом, вважається, що договір укладено на термін, який є максимальним згідно із законом.

Якщо між сторонами був укладений договір найму на невизначений термін, однак спеціальним законом встановлено обмеження максимального строку договору найму, то договір припиняється після закінчення максимальних термінів договору, якщо сторони до цього не відмовилися від договору.

Водночас ЦКУ встановлює правові наслідки продовження наймачем користування майном після закінчення строку дії договору найму. Так, договір найму (оренди) може бути продовжений на строк, який був раніше встановлений договором, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, а наймодавець не пред'являє заперечень проти цього протягом одного місяця.

Якщо ж у наймодавця є заперечення проти пролонгації дії договору найму, він зобов'язаний повідомити про це наймачеві протягом місяця. В іншому випадку договір буде продовжений автоматично на строк, визначений у договорі (см. Постанову ВГСУ від 26.01.2010 р №11 / 162).

Окремо необхідно звернути увагу на дію даного правила при оренді комунальної та державної землі. ВГСУ доходить висновку, що відсутність заперечень сторін автоматично не продовжує оренду державної або комунальної землі. Цю позицію вищих судових інстанцій взяли на озброєння і держоргани (див. Лист Держкомзему від 09.07.2009 р №8842 / 17 / 11-09, в якому висловлена аналогічна займаній судами позиція).

На наш погляд, основна ідея, закладена в законодавчому регулюванні відносин оренди, полягає в наступному: якщо сторони договору оренди не заявляють про своє бажання припинити договірні відносини у зв'язку із закінченням встановленого в договорі терміну або змінити умови оренди, використання майна повинно здійснюватися далі на тих же умовах і без необхідності переоформлення відносин. Це значно спрощує задачу сторонам такого договору і не створює загрози виникнення тимчасового пробілу, коли дія старого договору закінчилася, а новий ще не укладено, що в разі оренди землі особливо важливо.

Ситуація повинна змінитися після вступу в силу змін, які були внесені до ст. 33 Закону про оренду землі. Так, тепер вона передбачає, що орендодавець, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення договору оренди землі. До листа-повідомленню при цьому він докладає проект додаткової угоди, умови якого можуть і відрізнятися від чинного до цього договору оренди землі. Орендодавець, в свою чергу, протягом місяця розглядає отриманий проект додаткової угоди і або підписує його, або направляє орендарю свої заперечення. У разі відсутності відповіді від орендодавця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах. В цьому випадку орендодавець (для земель комунальної та державної власності - уповноважений керівник органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування без прийняття рішення самим таким органом, як це було раніше) зобов'язаний підписати відповідну додаткову угоду протягом місяця. Відмова від підписання може бути оскаржена в суді, але при цьому вважається, що користування землею здійснюється на достатніх правових підставах.

4. Предметом договору найму може бути неспоживча річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первинний вигляд при неодноразовому використанні (приміщення, обладнання, автомобілі). Законодавством України можуть встановлюватися види майна, які не можуть бути предметом договору найму. В даному випадку може йти мова про майно, вилучене з цивільного обороту, а також речі з обмеженою оборотоздатністю.

5. Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна разом з усім його приладдям і та документами. Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний строк. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Якщо ж орендар в результаті затримки в передачі майна втратив інтерес до виконання договору оренди, він може надійти іншим чином: заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань.

Слід зазначити, що орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю. Не відповідає орендодавець також і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.

У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця. Йдеться про такі недоліки, які перешкоджають використанню орендованого майна за його призначенням як повністю, так і частково.

У подібних ситуаціях орендар може скористатися наданими йому ЦКУ способами захисту порушеного права, а саме:

1) вимагати від орендодавця:

- Безоплатне усунення недоліків майна;

- Відповідного зменшення орендної плати;

- Відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна;

2) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат по усуненню таких недоліків з належних орендодавцеві орендних платежів за умови попереднього повідомлення про це орендодавця;

3) зажадати дострокового розірвання договору.

ЦКУ не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (сервітут, право застави тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору оренди. Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на здане в оренду майно може спричинити негативні наслідки для орендаря (наприклад, звернення стягнення на орендоване майно, що є одночасно предметом застави) ЦКУ зобов'язує орендодавця попередити орендаря про права третіх осіб на що здається в оренду майно. В іншому випадку орендар може зажадати від орендодавця зменшення розміру орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.

6. За загальним правилом, для укладення договору оренди землі достатньо простої письмової форми. Однак законодавство в окремих випадках може передбачати більш суворі вимоги. Наприклад, договір оренди транспортного засобу, укладений з простою фізичною особою (не підприємцем), підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, договір оренди об'єкта нерухомості строком на три і більше року необхідно нотаріально засвідчити і пройти його держреєстрацію.

Суборенда як вид діяльності

Основна особливість договору суборенди - орендодавцем за таким договором виступає особа, яка сама є орендарем майна. В свою чергу, суборендар знаходиться в правовідносинах тільки з орендарем по основному договору і не має ніякої правового зв'язку з орендодавцем.

Термін дії договору суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. Відповідно, припинення договору оренди, в тому числі дострокове, тягне за собою і припинення договору суборенди.

За загальним правилом, договір суборенди складається тільки за згодою орендодавця. В окремих випадках спеціальним законом може прямо заборонятися передача майна в суборенду.

Здача об'єктів нерухомості в суборенду - досить популярний серед фіз. осіб-підприємців вид діяльності, але при цьому у них часто виникають питання, як даний вид діяльності має бути визначений згідно з КВЕД. Код КВЕД 70.20.0 звучить як «Здавання в оренду власного нерухомости майна». Однак саме в рамках нього фізичні особи - підприємці можуть передавати орендовані ними об'єкти нерухомості в оренду, оскільки цей підклас включає також і передачу в суборенду житлової та нежитлової нерухомості, земельних ділянок.

Ремонт орендованого об'єкта

ЦКУ розподіляє між сторонами договору обов'язки з утримання майна, що перебуває в оренді. Так, за загальним правилом, на орендодавця покладається обов'язок з проведення капітального ремонту. При цьому для того, щоб уникнути спірних ситуацій, доцільно передбачити в договорі терміни, в які повинен проводитися капітальний ремонт. В іншому випадку орендарю необхідно буде обґрунтовувати перед орендодавцем необхідність проведення капітального ремонту у зв'язку з неможливістю повноцінного використання майна за його призначенням.

Якщо орендодавець не проводить капітальний ремонт в терміни, передбачені договором, або, якщо такі строки договором не обумовлювалися, відмовляється проводити ремонт на вимогу орендаря, останній може:

1) самостійно провести капітальний ремонт і:

- Або стягнути з орендодавця його вартість;

- Або зарахувати його вартість в рахунок орендної плати;

- Або зажадати відповідного зменшення орендної плати;

2) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.

Але, ще раз обмовимося, договором питання про те, на яку з сторін покладено обов'язок з проведення капітального ремонту, може вирішуватися інакше і, наприклад, покладати відповідний обов'язок на орендаря або обговорити спільне його проведення орендодавцем і орендарем.

На орендаря ж покладено обов'язок підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт, тобто попереджуючий передчасний знос і вихід з ладу об'єкта оренди, а також нести витрати по утриманню майна (наприклад, з прибирання орендованого приміщення, оплаті комунальних послуг тощо). Від даного правила сторони також можуть відхилитися, інакше розподіливши обов'язки в договорі.

Крім того, відхилення від наведених вище загальних правил можуть бути передбачені в самому ЦКУ або в інших спеціальних законодавчих актах. Так, наприклад, ст. 791 ЦКУ, що передбачає особливості регулювання договору прокату, встановлює правило, згідно з яким капітальний та поточний ремонт речі здійснює орендодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі мало місце з вини орендаря.

Якщо поліпшення предмету договору оренди було проведено за згодою орендодавця, то орендар має право вимагати від орендодавця відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору. Якщо ж згоди отримано не було, всі понесені витрати несе орендар, вимагати їх відшкодування від орендодавця він не може, оскільки не вправі був вносити які-небудь зміни в орендоване майно на свій розсуд.

Але знову ж, варто зробити застереження, що так звучить загальне правило, від якого сторони за угодою між собою можуть відступити:

- Споконвічно в договорі може бути передбачено, яким чином розподіляються витрати, пов'язані з поліпшенням орендованого майна за згодою орендодавця;

- Вже після проведення поліпшень, вони можуть бути схвалені орендодавцем, після чого він відшкодовує понесені на такі поліпшення витрати.

Якщо ж мова йде про окремі поліпшення, то орендар має право на його вилучення, і тоді питання про відшкодування вартості такого поліпшення не ставиться.

Особливості оренди земельних ділянок

Оформлення відносин з передачі земельних ділянок в оренду має проходити з дотриманням вимог ЦКУ ГКУ ЗКУ, Закону про оренду землі, а також - в частині передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної форм власності - Закону про оренду державного та комунального майна.

Почнемо з загальних положень ЦКУ.

У відповідності зі ст. 792 ЦКУ за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язаний передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися в найм разом з насадженнями, будівлями, водоймами, які знаходяться на ньому, або без них.

ЗКУ закріплює порядок передачі земельних ділянок в оренду в ст. 124. Відповідно до ч. 1 даної статті ЗКУ передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Для передачі в оренду земельних ділянок, які перебувають у приватній власності громадян і юридичних осіб, укладається договір оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 ЗКУ).

У разі отримання права оренди земельної ділянки на конкурсних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону чи конкурсу (ч. 2 ст. 6 Закону про оренду землі). Держкомзем з цього приводу зазначає, що до прийняття Закону «Про ринок земель» та затвердження загальнообов'язкового порядку проведення земельних торгів, порядок їх проведення може бути визначений органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, які уповноважені здійснювати розпоряджатися землями державної та комунальної власності з урахуванням відповідних положень ЗКУ (лист Держкомзему від 22.09.2006 р №14-17-2-П930 / 6940).

Особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади або орган місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). У разі надходження двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї і тієї ж земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший порядок.

Орендодавцями земельних ділянок, які перебувають у державній власності, виступають районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок комунальної власності - сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада АРК.

Звертаємо увагу, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та державної реєстрації прав на земельну ділянку (ч. 1 ст. 125 ЗКУ, ст. 18 Закону про оренду землі). При цьому приступати до використання земельної ділянки при її оренді, як і при отриманні у власність, до встановлення її меж в натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. При цьому документом, що посвідчує право на оренду земельної ділянки, виступає договір оренди. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою КМУ від 25.12.98 р №2073.

Задача суб'єктів господарювання в частині визначення змісту договору оренди землі значно полегшується існуванням Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р №220.

Згідно ст. 15 Закону про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є:

- Об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

- Термін дії договору оренди;

- Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду;

- Умови збереження стану об'єкта оренди;

- Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- Відповідальність сторін;

- Умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону про оренду землі, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, визнання договору недійсним відповідно до закону, а також відмови в нотаріальному посвідченні договору.

За угодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, і т.п. (ч. 3 ст. 15 Закону про оренду землі).

Одним з істотних умов договору оренди земельної ділянки є орендна плата, що представляє собою платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою незалежно від результатів своєї господарської діяльності (ч. 1 ст. 21 Закону про оренду землі, ч. 1 ст. 286 ГКУ.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є (ч. 4 ст. 15 Закону про оренду землі):

- План або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- Кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- Акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- Проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом про оренду землі.

З приводу останнього з названих документів зазначимо наступне. У відповідності зі ст. 16 Закону про оренду землі передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. У разі ж зміни цільового призначення земельної ділянки, яка надається в оренду, передача здійснюється за проектом відведення.

Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, визначених у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі (ст. 17 Закону про оренду землі).

Це базові вимоги до договорів оренди.

Автор консультації: Юридична фірма «Хелем».