Чи повинен правонаступник або спадкоємець нести тягар попередника-іпотекодавця?

Уявіть: ви набули у спадок нерухомість, але й гадки не мали, що вона обтяжена іпотекою. Чи не порушують законодавчі положення про автоматичне набуття статусу іпотекодавця вашого права власності? Нині це питання аналізує Конституційний Суд. (ДЖЕРЕЛО: ЗіБ)

Правила застосування іпотеки

У ст.23 закону «Про іпотеку» від 5.06.2003 №898-IV застережено, що при переході права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою (ч.1). Причому особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором в обсязі й на умовах, що існували до набуття нею права власності на предмет іпотеки (ч.2).

Перш ніж аналізувати конституційність зазначеної норми, нагадаємо базові правові приписи існування іпотеки.

За положеннями ст.1 закону, ч.1 ст.572 та ч.1 ст.575 Цивільного кодексу, іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця. Іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим законом.

Відповідно до вимог закону «Про іпотеку» іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим законом. Також він має право виключно за згодою іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки. Іпотека припиняється у разі припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Таким чином, іпотекодавець не має права розпоряджатись нерухомістю, яка є предметом іпотеки, без згоди іпотекодержателя до припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору.

Тож згода іпотекодержателя є обов’язковою для дійсності договору, на підставі якого відчужено предмет іпотеки. У випадку спадкування останнього чи правонаступництва набувач нерухомого майна набуває статус іпотекодавця в обсязі й на умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Читайте статтю: Звернення стягнення на предмет іпотеки із зареєстрованими дітьми

Винятки з регулювання

Зазначене правове регулювання не поширюється на випадки поділу майна подружжя шляхом визначення права власності на іпотечне майно за одним з них. Це обумовлено тим, що право власності подружжя у рівних частках установлюється законом, право володіння та користування майном не заборонено, а поділ не є розпорядженням майном.

Тобто закон не забороняє визнати право власності на відповідну частку іпотечного майна, яке є спільною сумісною власністю подружжя, оскільки це не є відчуженням.

Можна натрапити на таку позицію, що заборона на визнання права власності на іпотечне майно за іншим з подружжя або поділ майна подружжя без згоди іпотекодержателя має бути прямо передбачена іпотечним договором. Але чи вплине ця заборона на можливість поділу майна подружжя без згоди іпотекодержателя? Виходячи зі змісту чч.1, 2 ст.23 закону «Про іпотеку» — не вплине, адже поділ майна подружжя не є розпорядженням майном.

Саме тому в судових процесах доводи іпотекодержателя про те, що спірне нерухоме майно є іпотечним, а тому не може бути предметом поділу між подружжям, на рішення суду не впливають. Суд визнає право власності на спільне майно подружжя, яке одночасно є іпотечним майном, за другим з подружжя.

В цих ситуаціях новий набувач майна розділяє зобов’язання за іпотечним договором і несе всі зобов’язання іпотекодавця.

Читайте статтю: Новації Верховного Суду у питаннях звернення стягнення на предмет іпотеки

Чи є підстава для неконституційності?

Іпотечні правовідносини виникають між іпотекодавцем та іпотекоодержувачем за взаємним вільним волевиявленням для забезпечення іншого (основного) зобов’язання. Що стосується набувача іпотечного майна (в тому числі правонаступника чи спадкоємця), то в нього завжди є вибір — набувати таке майно чи відмовитися від цього. Набувач іпотечного майна основне зобов’язання не створював, але, набуваючи іпотечне майно у власність, новий іпотекодавець тим самим висловлює своє волевиявлення щодо ризиків, пов’язаних з новим статусом.

Тож немає підстав вважати, що зазначені норми порушують ст.41 Конституції, відповідно до якої право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом, і ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Так само не має підстав вважати, що право приватної власності в цьому випадку порушується.

З огляду на аналіз чч.1, 2 ст.23 закону «Про іпотеку» набувач іпотечного майна має або прийняти статус іпотекодавця набутого майна, або відмовитися від цього.

Якщо ж мова йде про порушення вимог законодавства під час укладення договору відчуження майна, яке перебуває в іпотеці, то набувач іпотечного майна має обрати відповідний спосіб захисту свого порушеного права, передбачений ст.16 ЦК та іншими законами України. Зокрема, у разі набуття права власності на іпотечне майно без проведення визначених чинним законодавством перевірок стану майна під час укладення угоди відчуження майна або введення сторони в оману це є підставою для визнання правочину недійсним. Але ст.41 Конституції не порушуватиметься, оскільки не буде дотримана процедура набуття права власності на іпотечне майно, передбачена законом «Про іпотеку» та ЦК.

Звичайно, остаточне рішення у цій справі винесе єдиний орган конституційної юрисдикції. Причому КС буде звертати увагу не тільки на відповідність чч.1, 2 ст.23 закону «Про іпотеку» ст.41 Конституції, а й на тлумачення зазначених положень, застосованих касаційною інстанцією — Вищим спеціалізованим судом з розгляду цивільних і кримінальних справ — для постановлення остаточного рішення.

У випадку визнання норм закону неконституційними необхідно буде змінювати практику укладення договорів іпотеки та повернутися до моделі законодавчого регулювання відносин з набувачами іпотечного майна.

Автор статті: Діана КОЛОМІЙЦЕВА, адвокат, керуючий партнер юридичної компанії «Боссом груп», к.ю.н.

Читайте статтю: Особи, які не є банком або фінансовою установою, не можуть бути іпотекодержателями за договором іпотеки, який забезпечує виконання зобов'язань за кредитним договором