Чи можна перевести нерухомість із житлового в нежитловий фонд. Алгоритм дій

Виконання ліцензійних умов для ведення бізнесу висувають вимоги до комерційних приміщень: вони однозначно мають бути нежитловими. Як наслідок виникає питання виведення нерухомості з житлового в нежитловий фонд. Це може стати дилемою, якщо не вдатися до допомоги професійних юристів або адвокатів. Для того, щоб розв'язати це питання, насамперед важливо розуміти, якими нормативно-правовими актами це регулюється, що таке «житловий» та «нежитловий» фонди, а по-друге – знати про порядок (структуру) дій при виведенні житлового приміщення у нежитлове. Отже, розглянемо це питання більш детально.

Зміст:

• Нормативна база
• Вимоги до житлових приміщень
• Алгоритм дій
• Ціна переведення з житлового до нежитлового фонду
• Перелік дозвільних документів
• Умови відмови у наданні дозволу

Житлове приміщення – опалюване приміщення, розташоване на надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання.

Нежитловими приміщеннями називаються приміщення, що належать до житлового комплексу, але не належать до житлового фонду та є самостійним об'єктом цивільноправових відносин.

Нормативна база

Немає єдиного нормативного акта, який регулював би питання переведення приміщень з нежилого в житловий фонд. У цьому керуються нормами законодавства, наведеного нижче.

Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 р. №5464

Закон України від 19.05.2011 № 3392 "Про перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності"

Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності"

Постанова Кабінету Міністрів України від:

• 13.04.2011 №466 «Деякі питання виконання підготовчих та будівельних робіт»;
• 13.04.2011 №461 «Питання прийому в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів»

Державні будівельні норми України (ДБН):

• ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт»
• ДБН Â.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення»
• ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування та забудова територій»
• ДБН В.2.3-19-2018 «Споруди транспорту. Вулиці та дороги населених пунктів»
• ДБН В.1.1-12-2014 «Будівництво у сейсмічних районах України»
• ДБН А.2.2-3:2012 «Склад. Порядок розробки, погодження та затвердження проектної документації»

Рішення Київської міської ради від 23.07.2015 № 781/1645 «Про дерегуляцію та спрощення порядку переведення житлових будинків та житлових приміщень до нежитлових у місті Києві»

Користуйся консультацією: Технічний паспорт на нерухомість очима адвоката

Вимоги до житлових приміщень

Житлові приміщення у багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок (його частина), які планується перевести із житлового до нежитлового фонду, повинні відповідати певним вимогам:

• розташування в цокольних, на перших та других поверхах (за умови, якщо житлове приміщення розташоване безпосередньо над нежитловим, але не вище за другий поверх) або третього поверху для використання під майстерню, студію;
• має існувати технічна можливість облаштування пандусу, окремого входу, евакуаційного виходу ізольованих від житлової частини будинку;
• житловою площею за державними нормами мають бути забезпечені: власник та його сім'я;
• у вказаному приміщенні ніхто не повинен проживати та бути прописаний;
• житловий будинок не визнаний старим або аварійним, пам'ятником архітектури;
• житлове приміщення не є об'єктом застави чи арешту.

Користуйся консультацією: Правові алгоритми сплати комунальних послуг та податку на нерухомість або як не стати порушником закону

Алгоритм дій

Переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд пов'язане з наступними кроками:

1. Отримання дозволу у Департаменті містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (через ЦНАП);
2. Встановлення функціонального призначення приміщення (аптека, ресторан, салон, офіс);
3. При цьому процедура будь-якого погодження (наприклад, відкриття кафе) з сусідами не передбачена чинним законодавством.
4. При проведенні перепланування/реконструкції (виведення окремого входу тощо):

• розробка та затвердження проектної документації;
• повідомлення про початок будівельних робіт відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю та його реєстрацію у Реєстрі будівельної діяльності;
• отримання нового техпаспорту;
• реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації в Реєстрі будівельної діяльності;
• прийом об'єкта в експлуатацію;
• реєстрація права власності на нежитлове приміщення.

Третій крок регламентується Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

У результаті Ви отримаєте документ з Державного Реєстру прав на нерухоме майно.

Ціна переведення з житлового до нежитлового фонду

У Києві зазначена процедура безкоштовна. Водночас існують підприємства та окремі юристи, які допомагають це зробити. Мінімальна ціна – від 8000 грн.

Якщо ви отримали відмову у дозволі на переведення приміщення з житлового фонду до нежитлового, до ваших витрат додаються: оплата послуг адвоката за написання позову та інших документів, за представлення ваших інтересів у суді, а також - судовий збір за позов та апеляцію (касацію) у разі, якщо Вам потрібно буде опротестовувати рішення суду першої чи апеляційної інстанції.

За подання адміністративного позову немайнового характеру фізичною особою ЗУ “Про судовий збір” передбачено судовий збір у розмірі 0,4 розміру прожиткового мінімуму на одну працездатну особу (992,40 грн).

За апеляційну скаргу – 150 відсотків ставки, що підлягає сплаті під час подання позовної заяви.

За касацію (Верховний суд: Касаційний адміністративний) – 200 відсотків ставки, що підлягає сплаті при поданні позовної заяви.

Послуги адвоката (юриста) за складання позову – від 1500 грн, за представлення інтересів у кожному судовому засіданні – у середньому 100 у.о.

Якщо ви отримали дозвіл і до суду звертатися не потрібно, то єдине, на що ви можете витратити гроші – це на план реконструкції, встановлення системи вентиляції, окремого входу, пандусу, пожежної та охоронної сигналізації, будівельні матеріали та оплату робітників. Вартість будівельних матеріалів та виконання робіт завжди індивідуальна.

Крім того, з усіма комунальними службами буде необхідно переукладати договори. Для нежитлових приміщень тарифи на комунальні послуги (навіть послуги Internet) значно вищі, ніж для житлових.

Користуйся консультацією: Порядок реєстрації тріади права власності на нерухомість в Україні

Перелік дозвільних документів

Отримати дозвіл на переведення житлових приміщень до нежитлових без визначення його функціонального призначення (використання) можна через Центр надання адміністративних послуг (укр. – ЦНАП). Надає такий документ Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Ціна питання: безкоштовно.

Для цього необхідно надати до ЦНАПу:

• заяву;
• документ, що засвідчує особу, у тому числі довіреність уповноваженої особи;
• нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення, що переводиться в нежитлове (із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх);
• матеріали технічного обстеження житлового приміщення, підготовлені відповідно до вимог чинного законодавства (технічний звіт).

Технічний висновок також може надати ліцензована проектна організація.

Письмова заява та документи, зазначені вище, або подаються заявником особисто, або можуть бути надіслані рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Якісна адміністративна послуга надається протягом п'яти робочих днів після надходження заяви.

Якщо ви отримали відмову, її можна опротестувати в суді за допомогою юриста або адвоката.

Користуйся консультацією: Порядок реєстрації тріади права власності на нерухомість в Україні

Умови відмови у наданні дозволу

Наводимо повний перелік обмежень на цільове використання. Не допускається переведення житлових приміщень у нежитлові з метою розміщення в них:

• пунктів прийому склотари;
• гральних автоматів та казино;
• промислового виробництва;
• магазинів торговою площею понад 1000 кв.

Відмовити у дозволі на переведення приміщення з житлового фонду у нежитловий можуть лише у двох випадках:

• при виявленні неправдивих відомостей чи намірів у документах, поданих заявником;
• у разі недотримання заявником вимог, передбачених Положенням про порядок переведення житлових приміщень до нежитлових.

Якщо вам не дали дозвіл на переведення з житлового в нежитловий фонд, питання вирішується через суд.

Оскільки відповідачем у разі буде орган місцевого самоврядування, то, відповідно, належним судом, куди необхідно звертатися, буде окружний адміністративний суд.

Зазвичай у таких ситуаціях суд стає на бік позивача, а дії відповідача (відмова у дозволі) визнаються незаконними. Це відбивається і у судовій практиці (наприклад, справа №320/4873/19). До Київського окружного адміністративного суду звернулися ОСОБА_1 (далі - позивач-1), ОСОБА_2 (далі - позивач-2) з позовом до Фастівської міської ради Київської області (далі - відповідач), де просили суд:

• изнати протиправною бездіяльність відповідача, що полягає у ненаданні дозволу позивачам на переведення житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення для подальшої реконструкції під магазин непродовольчих товарів;
• зобов'язати відповідача надати дозвіл позивачам для переведення житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1, у нежитлове приміщення для подальшої реконструкції під магазин непродовольчих товарів.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 20 липня 2019 р. позивачі звернулися до відповідача про надання дозволу (згоди) на переведення зазначеного вище житлового приміщення до нежитлового приміщення для подальшої реконструкції під магазин непродовольчих товарів. Проте листом відповідача від 8 серпня 2019 року № П-4770 позивачам відмовлено. Позивач вважає зазначену відмову незаконною, протиправною і такою, що не відповідає вимогам чинного законодавства.

Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 16 березня 2020 року у справі № 320/4873/19 вказаний позов був задоволений частково: визнано протиправною бездіяльність Фастівської міської ради Київської області, що полягає у ненаданні дозволу ОСОБІ_1 для подальшої реконструкції під магазин непродовольчих товарів; визнано протиправним та скасовано прийняте комісією Фастівської міської ради Київської області рішення про відмову ОСОБІ_1 та ОСОБІ_2 на переведення житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1, до нежитлового приміщення, викладеного у листі від 8 серпня 2019 року № П-4770; зобов'язана Фастівська міська рада Київської області повторно розглянути заяву ОСОБИ_1 та ОСОБИ_2 від 20 липня 2019 року про надання дозволу на переведення житлового приміщення - квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення для подальшої реконструкції під магазин непродовольчих товарів, з урахуванням правової оцінки; у задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, яка ухвалою Шостого апеляційного адміністративного суду від 30 червня 2020 року у справі № 320/4873/19 була залишена без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Якщо у Вас виникли запитання та Вам потрібна послуга професіонала, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Людмила Пилипенко

Джерело: юридичний ресурс Протокол