Як забудовнику отримати містобудівні умови за відсутності ДПТ та плану зонування територій у 2025 році

Внаслідок війни багато підприємств вимушені евакуйовувати свої виробничі потужності з прифронтових регіонів в більш безпечні місця. Після завершення процесу евакуації, виникає необхідність відновити промислову інфраструктуру (елеватори, логістичні центри, виробничі лінії тощо).

Для зведення таких промислових об’єктів бізнесу необхідно отримати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі – містобудівні умови) і ось тут підприємці стикаються з проблемою, яку не може подолати жодна державна програма підтримку бізнесу – свавіллям органів місцевого самоврядування, що полягає у відмові в наданні містобудівних умов з причин відсутності детального плану території та/або плану зонування території. Але наскільки це законно? Спробуємо розібратися.

Містобудівна документація на місцевому рівні

Перш ніж визначити чи законно відмовляти у видачі містобудівних умов через відсутність ДПТ та зонінгу, необхідно визначитися із тим, яка існує містобудівна документація на місцевому рівні і з якою метою вона створюється.

Пунктом 7 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що містобудівна документація – це затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. Також вказаною статтею закону визначено види містобудівної документації на місцевому рівні:

• генеральний план населеного пункту;
• детальний план території;
• комплексний план просторового розвитку території територіальної громади.

Генеральний план населеного пункту (Генплан) – це одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

Призначенням Генплану є обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту. Строк його дії не обмежується.

Також, необхідно розуміти, що за своєю правовою природою Генплан населеного пункту є нормативно-правовим актом (постанова КАС ВС від 06.10.2020 року у справі № 504/2797/16-а).

Детальний план території (ДПТ) – це одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та землевпорядна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

ДПТ створюється з метою визначення планувальної організації, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації окремих територій (квартал, мікрорайон тощо), призначених для комплексної забудови території.

Після затвердження органом місцевого самоврядування, ДПТ стає складовою Генплану.

Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади (ППРТ) – це одночасно містобудівна документація на місцевому рівні та документація із землеустрою, що визначає планувальну організацію, функціональне призначення території, основні принципи і напрями формування єдиної системи громадського обслуговування населення, дорожньої мережі, інженерно-транспортної інфраструктури, інженерної підготовки і благоустрою, цивільного захисту, охорони земель та інших компонентів навколишнього природного середовища, формування екомережі, охорони і збереження культурної спадщини та традиційного характеру середовища населених пунктів, а також послідовність реалізації рішень, у тому числі етапність освоєння території.

ППРТ розробляється на всю територію територіальної громади і включає в себе всі планувальні рішення, визначені в Генпланах та іншій містобудівній документації населених пунктів, що входять в територіальну громаду.

І наостанок, визначимося із тим, що таке план зонування територій (зонінг).

Зонінг – це документація, що є складовою ППРТ або Генплану і визначає умови та обмеження використання території у межах визначених функціональних зон.

План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій, запобігання надмірній концентрації населення і об’єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом.

Тобто Зонінг не є самостійним видом містобудівної документації, а існує саме у складі ППРТ або Генплану.

Таким чином, Генплан є основним вид містобудівної документації на місцевому рівні, призначений для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту, а зонінг та ДПТ є складовими Генплану.

Щодо обов’язку органів місцевого самоврядування своєчасно розробляти містобудівну документацію

Обов’язок своєчасно розробляти та затверджувати всі вказані вище містобудівні документи, законом покладений на органи місцевого самоврядування (п. 42 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Також, несвоєчасне розроблення містобудівної документації можна розглядати як порушення органом місцевого самоврядування принципу належного урядування.

Цей принцип полягає у тому, що органи державної влади та їх посадові особи зобов’язані діяти не тільки на підставі закону, а також дотримуватися, зокрема, принципу верховенства права, діяти прозоро, розумно, послідовно, ефективно.

Особливо, якщо питання впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, органи місцевого самоврядування повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України»).

В контексті викладеного, Верховним Судом було сформовано правовий висновок, що забудовники земельних ділянок не повинні зазнавати негативних наслідків у вигляді неможливості реалізувати свої права на земельну ділянку, включаючи її забудову, від неналежного виконання суб’єктом владних повноважень своїх обов’язків щодо розроблення та затвердження ДПТ та Зонінгу, що узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові КАС ВС від 20.04.2020 року у справі № 816/1752/17.

Відсутність ДПТ та зонінгу, як підстава для відмови у видачі містобудівних умов

Процедура видачі містобудівних умов визначена ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також вказана норма визначає вичерпний перелік підстав для відмови у видачі містобудівних умов, а саме:

• подання неповного пакету документів, визначеного ч. 3 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
• виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
• невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Із викладеного вбачається, що відсутність ДПТ або Зонінгу не є підставою для відмови у видачі містобудівних умов.

В контексті вказаного вище, Верховним Судом було викладено правовий висновок про те, що сама по собі відсутність плану Зонінгу або ДПТ, розроблення та затвердження якого відноситься до повноважень органів місцевого самоврядування, не може бути підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень, оскільки таке рішення приймається виключно у разі невідповідності намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, так як і не може бути підставою для скасування уже виданих містобудівних умов та обмежень (постанова КАС ВС від 08.06.2022 року у справі № 620/554/20, постанова КАС ВС від 03.06.2022 року у справі № 0940/1935/18, постанова КАС ВС від 25.01.2022 року у справі № 620/2219/19, постанова КАС ВС від 16.06.2021 року у справі № 2340/3189/18, постанова КАС ВС від 06.02.2020 року у справі № 809/1258/17).

Висновок

Безпідставні відмови у видачі містобудівних умов значно уповільнюють процес створення виробничих потужностей бізнесу, який зазнав релокації, що негативно впливає як на економіку в цілому так і на розвиток окремо взятих територіальних громад.

Необхідно розуміти, що релоковане виробниче, переробне або транспортне підприємство, це насамперед робочі місця та податки в місцевий бюджет. Тому відмова у видачі містобудівних умов з причин відсутності зонінгу або ДПТ є дуже сумнівним рішенням.

Водночас, якщо суб’єкту господарювання було відмовлено у видачі містобудівних умов із зазначених причин, єдиним способом залишається суд.

Нажаль, дана категорія спорів вважатися однією з найскладніших, оскільки пов’язана із доволі специфічними правовідносинами містобудування, а також потребує особливого підходу до формування доказової бази. Тому, захист інтересів у такій справі краще довірити юристам, що спеціалізуються на спорах у сфері нерухомості та будівництва.

Автор статті: Борис Калініченко, адвокат практики судового супроводу та вирішення спорів ЮК «АРМАДА»

Джерело: ЮП