20 ВІДПОВІДЕЙ НА ПИТАННЯ ПРО СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ (ПОВІДОМЛЕННЯ) ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ

Стаття передбачена для звичайної людини (не юриста), тому акцентую, що постанови Верховного Суду є обов'язковими для інших судів та державних органів які застосовують аналогічні висновки. Рекомендується вказану практику брати до себе у справу для отримання перемоги!

Перелік питань:

1) порушення, які не свідчать про самовільне будівництво, є підставою для скасування декларації (повідомлення) щодо початку будівельних робіт

2) до чого призводять порушення, які не свідчать про самочинне будівництво

3) при реєстрації права власності на нерухомість, державний орган будівельно-архітектурного контролю може стверджувати, що такий об'єкт є самобудом і вимагати його знесення

4) можливо скасувати декларацію (повідомлення) про початок будівельних робіт після проведення будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації

5) можна через суд зобов'язати державну інспекцію архітектури та містобудування звернутися до суду з позовом про знесення самобуду

6) проведення державної архітектурно-будівельної перевірки є обов'язковим для встановлення факту самочинного будівництва

7) після реєстрації права власності на об'єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації остання вичерпує свою дію фактом виконання

8) у цивільному чи адміністративному суді має розглядатися справа щодо скасування декларації про початок будівельних робіт

9) які наслідки чекати якщо будівництво ведеться в межах історичного ареалу без отримання дозволу від центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику в галузі охорони культурної спадщини

10) які наслідки відсутності обов'язкових відомостей у декларації (повідомленні) про початок будівельних робіт

11) може бути проведено перевірку будівельної інспекції за незареєстрованою декларацією (повідомленням) про початок будівельних робіт

12) скасовується через суд чи інспекцією відповідна декларація (повідомлення) про початок будівельних робіт

13) технічний паспорт або свідоцтво про право власності свідчить про характер проведених будівельних робіт

14) чи потрібна згода на переобладнання горища та надбудови (мансарда) від співвласників

15) проведення робіт з переобладнання та перепланування житлового приміщення приватного житлового фонду, який не передбачає втручання в несучі конструкції або в інженерні системи загального користування, не вимагають або вимагають дозволу на введення в експлуатацію

16) чи обов'язково вказувати у декларації (повідомленні) про початок проведення будівельних робіт відомості про забудовника чи генерального підрядника

17) достовірність даних наведених у поданій декларації (повідомлені) може бути підставою для перевірки будівництва

18) реконструкція повинна або ні, призводити до зміни основних технічних показників об'єкта будівництва

19) як перевірити наявність дозволу на будівництво онлайн

20) як заповнити та подати у паперовому вигляді декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта

ПИТАННЯ-1: порушення, які не свідчать про самовільне будівництво, є підставою для скасування декларації (повідомлення) щодо початку будівельних робіт?

ВІДПОВІДЬ: не кожне порушення призводить до скасування! Оскільки порушення, яке не свідчать про самочинне будівництво, не є підставою для скасування декларації (повідомлення). А все, що потрапляє під самочинне будівництво, є безумовною підставою для скасування декларації або повідомлення (постанова Верховного Суду від 7 березня 2023 справа 420/9217/21)

Підстави які вказують на самочинне будівництво:

1) будівництво здійснюється на землі не відведеній для цієї мети, тобто немає відповідного рішення державної чи комунальної (міської, районної чи іншої) ради населеного пункту про те, що саме ця земельна ділянка відводилась під цей вид будівництва;

2) будівництво здійснюється за відсутності повідомлення або декларації про початок будівельних робіт;

3) будівництво здійснюється за відсутності затвердженого проєкту чи затвердженого будівельного паспорта. Якщо зазначених документів немає, то є підстави для подання до будівельної інспекції скарги про порушення містобудівного законодавства з приводу скасування декларації (повідомлення);

4) скасовано містобудівні умови та обмеження.

Це узгоджуються з постановою Верховного Суду від 24 листопада 2021 справа 420/998/21.

ПИТАННЯ-2: до чого призводять порушення, які не свідчать про самочинне будівництво?

Вони не можуть призвести до скасування декларації (повідомлення) про початок будівельних робіт. Зазначені порушення призводять лише до відповідальності іншого характеру. Отже, важливий момент визначитися з характером порушень по твоїй ситуації та чи потрапляють вони під визначення самобуду. Після такого визначення вже можна чітко вказати про юридичні наслідки або як їх попередити, зменшити, деактивувати (постанова Верховного Суду від 14 березня 2018 справа 814/1914/16).

ПИТАННЯ-3: при реєстрації права власності на нерухомість, державний орган будівельно-архітектурного контролю може стверджувати, що такий об'єкт є самобудом і вимагати його знесення?

Приклад: є зареєстрована декларація (повідомлення) про початок будівельних робіт. Через якийсь час проводяться будівельні роботи, за наслідком яких вже реєструється відповідна декларація про введення об'єкта в експлуатацію. Якщо цю декларацію прийнято і зареєстровано у відповідному реєстрі, то це говорить про набуття права власності на об'єкт. Але, якщо після цього будь-яка особа звернеться до суду щодо скасування декларацій (повідомлення), суд відмовить у задоволенні вимог, виходячи з того, що державою вже визнано право власності на об'єкт, і всім, кому це право власності не подобається, можуть звернутися до суду про знесення зазначеного об'єкта, а не скасування декларацій (повідомлення).

Відтак, після державної реєстрації говорити про самочинне будівництво буде не правильно (постанова Верховного Суду від 22 листопада 2019 справа 816/1085/16).

ПИТАННЯ-4: можливо скасувати декларацію (повідомлення) про початок будівельних робіт після проведення будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації?

Перш за все дивись на наявні дозвільні документи щодо будівництва та на якій стадії будівництво перебуває (будується, введено в експлуатацію або вже зареєстровано право власності). Отримати повну інформацію про це можна з Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та реєстру нерухомого майна.

Якщо право власності зареєстроване, скасувати декларацію (повідомлення) про початок будівельних робіт не можна, тому що вона закінчила свою дію, тому суд відмовлять у вимозі щодо її скасування (постанова Верховного Суду від 14 червня 2023 справа 320/8929/21).

ПИТАННЯ-5: можна через суд зобов'язати державну інспекцію архітектури та містобудування звернутися до суду з позовом про знесення самобуду?

Можна! Ось, Верховний Суд каже, що з аналогічного питання у справі 826/22842/15 постанова від 14 червня 2023: проведення будівництва та наявність незадоволеної особи таким будівництвом, яка звернулася до будівельної інспекції з проханням звернутися до суду щодо знесення самобуду.

Але, будівельна інспекція не звернулася до суду, що явно не влаштувало скаржника, згідно до чого, останній сам звернувся до суду відносно інспекції та у дуеті з судом зобов'язав інспекцію подати позов про знесення самочинно збудованого об’єкту.

Чому інспекція сама не звернулася до суду? Вона посилалася (у даній справі) на те, що провести перевірку об’єкту можна лише за допомогою правоохоронних органів, а потім вже, якщо під час перевірки буде виявлено порушення, звернутися до суду. Нажаль, правоохоронні органи не сприяли проведенню такої перевірки.

Суд розібрався у ситуації та наголосив, що навіть без правоохоронних органів можна ініціювати судовий процес (постанова від 14 червня 2023 справа 826/22842/15).

ПИТАННЯ-6: проведення державної архітектурно-будівельної перевірки є обов'язковим для встановлення факту самочинного будівництва?

Не обов'язково будівельній інспекції проводити перевірку відносно самобуду, оскільки встановлення даного факту можна і без перевірки та без виходу на місце будівництва.

Приклад: замовником були надані явно недостовірні дані, щодо об'єкта будівництва або його технічних характеристик (постанова Верховного Суду від 14 червня 2023 справа 826/22842/15).

ПИТАННЯ-7: після реєстрації права власності на об'єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації остання вичерпує свою дію фактом виконання?

Так, вичерпує свою дію фактом виконання!

При цьому, ефективним способом захисту у зазначеній ситуації є знесення самочинного будівництва за рішенням суду, якщо буде доведено, що об'єкт має ознаки самобуду. Тобто, якщо декларацію про готовність об'єкта до експлуатації вже зареєстровано, то до суду можна звернутися лише з позовною вимогою щодо знесення зазначеного об'єкта, а не скасування декларації (постанова Верховного Суду від 2018 справа 826/12543, від 18 травня 2023 справа 815/2654/18).

ПИТАННЯ-8: у цивільному чи адміністративному суді має розглядатися справа щодо скасування декларації про початок будівельних робіт?

Залежить від того на захист яких інтересів (прав) особа звертається до суду. Якщо на захист публічних (наприклад як член територіальної громади) - то це адміністративний суд, а у разі захисту власних (у т.ч. майнових, наприклад сусід будівництва) - тоді необхідно подавати цивільний позов. Близький до змісту висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18 травня 2023 справа 815/2654/18.

Відео втему: “Прокуратура против строй паспорта и общественного интереса”

ПИТАННЯ-9: які наслідки чекати якщо будівництво ведеться в межах історичного ареалу без отримання дозволу від центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику в галузі охорони культурної спадщини?

Законодавство, що регулює дані правовідносин суворіше і більш вимогливе до замовників та до технічної документації на будівництво, оскільки об'єкти, що мають культурну цінність знаходяться під особливою охороною держави. При цьому, не можуть здійснюватися будівельні та інші роботи в межах історичного ареалу населеного пункту без відповідно дозволу органу, що займається охороною культурної спадщини.

Також має бути погоджене історико-містобудівне обґрунтування щодо будівельних робіт.

Слід зазначити, що історико-містобудівне обґрунтування - це науково-проектна документація, яка визначає наукову концепцію врахування пам`яток, об`єктів культурної спадщини, традиційного характеру середовища як містоформуючих чинників при проектуванні будівель і споруд

Якщо вказаного обґрунтування немає або воно є недостатнім - це може призвести до проведення перевірки відповідною будівельною інспекцією з усіма негативними наслідками. Історико-містобудівне обґрунтування має бути обов'язково враховане під час проєктування.

Наприклад, є будівельний об'єкт який є пам'яткою архітектури чи знаходиться в історичному ареалі. Відносно об'єкта проводяться будівельні роботи за яким відсутнє погоджене історико-містобудівне обґрунтування. Це вказує на те, що це самобуд, оскільки відсутнє погодженне обґрунтування, що є підставою для скасування повідомлення чи декларації (постанова Верховного Суду від 21 червня 2023 справа 826/5226/18).

ПИТАННЯ-10: які наслідки відсутності обов'язкових відомостей у декларації (повідомленні) про початок будівельних робіт?

Встановлено чіткі вимоги до відомостей, які повинні бути у декларації (повідомленні). Якщо вони відсутні – це підстава для відмови у реєстрації (погодженні) документів та повернення замовнику на доопрацювання. Цей висновок має ще один наслідок.

Приклад: проводяться будівельні роботи по сусідству. Ти можеш ознайомитись із декларацією, яка є у відкритому доступі у будівельному реєстрі або отримати її через заяву про надання інформації або адвокатський запит (звернувшись до автора даної статті).

Якщо бачиш, що дозвільний документ не містить всієї інформації, яка має бути - є підстави для звернення до будівельної інспекції для реагування або суду щодо скасування зазначеного документа.

Приклад: подали інформацію на будівництво об'єкта площею 50 кв.м., а будують 100 кв.м. Ти бачиш, що заявлений у документах об'єкт не відповідає дійсності, отже є підстава для реагування (постанова Верховного Суду від 21 червня 2023 справа 160/2196/20).

Куди звертатись та що буде ефективніше у твоїй ситуації – треба дивитися. У нагоді стане юридичний аналіз адвоката по даній категорії справ.

Відео в тему: “ЗАЧЕМ ТЕБЕ АДВОКАТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ? | Васильев Павел Сергеевич”

ПИТАННЯ-11: може бути проведено перевірку будівельної інспекції за незареєстрованою декларацією (повідомленням) про початок будівельних робіт?

Проведення перевірки буде протиправним, оскільки неприйняття (нереєстрація) каже, що дозвільний документ не набув чинності, а тому не може за собою нести юридичні наслідки (відповідальність). Близький за змістом висновок міститься у постанові Верховного Суду від 9 червня 2021 справа 826/6188/18.

Відео в тему: “ПРОВЕРКИ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОС ОРГАНАМИ: ПЛАНОВЫЕ, ВНЕПЛАНОВЫЕ. ЛАЙФХАКИ И ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ”

ПИТАННЯ-12: скасовується через суд чи інспекцією відповідна декларація (повідомлення) про початок будівельних робіт?

Попередня редакція Закону України 3038-VI “Про регулювання містобудівної діяльності” передбачала, що зазначену декларацію скасовує інспекція. На сьогодні внесено зміни, а тому скасування відбувається виключно у судовому порядку за рішенням суду. Тим самим ускладнився порядок скасування, що призвело до збільшення терміну скасування та матеріальних витрат. Ситуація для забудовників покращилася.

ПИТАННЯ-13: технічний паспорт або свідоцтво про право власності свідчить про характер проведених будівельних робіт?

Про такий характер свідчить виключно свідоцтво про право власності на об'єкт, тому що технічний паспорт – це просто інформаційне “технічне креслення” і не є правовстановлюючим документом на об'єкт. Такий паспорт не встановлює право власності чи користування. Близький за змістом висновок міститься у постанові Верховного Суду від 8 вересня 2021 справа 280/5204/18.

Відео в тему: “Технический паспорт глазами адвоката | Ответы на вопросы”

ПИТАННЯ-14: чи потрібна згода на переобладнання горища та надбудови (мансарда) від співвласників?

Приклад, багатоквартирний будинок на горищі якого розпочинається будівництво. Сусіди нічого не знають. А це горище – для загального користування та обслуговування будинку!

Слід вказати, що надання права здійснення переобладнання горищ та надбудов житлових будинків на мансардні поверхи без отримання згоди всіх співвласників суперечить чинному законодавству, а саме статті 369 Цивільного Кодексу України, статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Отже, будь-які зміни щодо горищ, технічних приміщень відбуваються тільки за згодою всіх співвласників багатоквартирного будинку (рішення Конституційного Суду від 2 березня 2004 справа 4-РП/2004 та постанова Верховного Суду від 21 серпня 2019 справа 1304/8585/12)

Відео в тему: “Был чердак, а стала квартира, законно? | Реконструкция чердака”

ПИТАННЯ-15: проведення робіт з переобладнання та перепланування житлового приміщення приватного житлового фонду, який не передбачає втручання в несучі конструкції або в інженерні системи загального користування, не вимагають або вимагають дозволу на введення в експлуатацію?

Проведення таких робіт не потребує отримання дозволу та введення в експлуатацію (постанова Верховного Суду від 25 березня 2020 справа 464/7984/16-А).

Тому дивись у своїй ситуації, чи змінюються технічні характеристики будівельних об'єктів, щодо несучих конструкцій. Саме це і вплине на обов'язок отримання або ні відповідно дозволу та подальшої необхідності введення в експлуатацію.

Відео в тему: “РЕКОНСТРУКЦІЯ КВАРТИР, БУДИНКІВ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ”

ПИТАННЯ-16: чи обов'язково вказувати у декларації (повідомленні) про початок проведення будівельних робіт відомості про забудовника чи генерального підрядника?

Так, треба вказувати ці відомості про замовника та, у разі залучення замовником до виконання будівельних робіт іншого суб’єкта, інформація про такого суб’єкта, який у цьому разі набуває статусу генерального підрядника або підрядника.

Це зумовлено тим, що вказані особи є суб’єктами містобудівної діяльності, кожен з яких несе відповідальність за порушення містобудівного законодавства у порядку та з підстав, визначених Законом України 208/94-ВР «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», іншими законодавчими актами.

А якщо відомості відсутні - це неповна інформація і є підставою для скасування декларації (повідомлення), а будівництво вважатиметься самочинним (постанова Верховного Суду від 17 червня 2021 справа 814/2523/16).

ПИТАННЯ-17: достовірність даних наведених у поданій декларації (повідомлені) може бути підставою для перевірки будівництва?

Може бути такою підставою! Тому краще вносити достовірні данні, у протилежному випадку це призведе до негативних наслідків, у тому числі до неможливості розпочати або продовжити будівництво або навіть введення в експлуатацію. Детальніше про схожу ситуацію дивись у постанові Верховного Суду від 16 березня 2021 справа 640/11468/19

ПИТАННЯ-18: реконструкція повинна або ні, призводити до зміни основних технічних показників об'єкта будівництва?

Сам собою факт зміни функціонального призначення об’єкта будівництва (наприклад квартири на першому поверсі у магазин) не є достатньою ознакою реконструкції, оскільки реконструкція в будь-якому випадку має наслідком зміну основних техніко-економічних показників об’єкта будівництва.

Приклад: був об'єкт на який подано декларація (повідомлення) про початок проведення будівельних робіт, а будівельні роботи не проводились. Потім подається на реєстрацію декларація про готовність об'єкта до експлуатації. А жодних технічних характеристик не було змінено. Хоча, реконструкція сама по собі має обов'язково проведення змін техніко - економічних показників. Якщо змін не відбулося – це не реконструкція (постанова Верховного Суду від 20 травня 2021 справа 334/2101/16).

Відео в тему: “РЕКОНСТРУКЦИЯ САРАЯ В СТО, МАГАЗИН, КАФЕ”

ПИТАННЯ-19: як перевірити наявність дозволу на будівництво онлайн?

Для цього треба зайти через Інтернет до Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та вказати адресу об'єкта, який тебе цікавить, або вказати іншу інформацію за якою можливо ідентифікувати об'єкт або замовника. Після цього, буде вказано про наявність/відсутність такого дозволу (дозвільної документації). Ця послуга є безкоштовною.

ПИТАННЯ-20: як заповнити та подати у паперовому вигляді декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта?

Для подання декларації в паперовому вигляді до ЦНАПу:

✅завантаж бланк декларації

✅вкажіть замовника, адресу та іншу контактну інформацію

✅позначте вид будівництва, його адресу та код об'єкта згідно з державним класифікатором

✅вкажіть кадастровий номер землі та реквізити документа, що посвідчує право власності

✅якщо земля знаходиться у сумісній власності, то повідомлення подають усі співвласники або додається засвідчена згода усіх співвласників

✅якщо земля перебуває в іпотеці, то додається згода іпотекодержателя

✅вкажи відомості про технічну інвентаризацію

✅перевір дані та підпиши кожну сторінку декларації

✅подай заповнену декларацію до ЦНАПу

✅перевір результат на порталі електронної системи у сфері будівництва

📊 Наша команда предоставляет услуги в сфере недвижимости, земельных вопросов, защиты прав застройщиков, владельцев.

Обращайся за платной консультацией адвоката Васильева Павла Сергеевича:

Telegram 📱

Почта 📨

Телефон ☎️ 096-476-66-66, 095-235-31-10

Подписывайтесь на телеграмм канал, там много полезной информации, текстовых статей!

✔️ Ставь ЛАЙК!

✔️ ПОДПИСЫВАЙСЯ! – Это мотивирует на новый контент

✔️ Остались вопросы? Есть мнение? Пиши в КОММЕНТАРИЯХ!