Захист права власності на нерухоме майно боржника – фізичної особи – актуальна судова практика від адвоката Д.Л. Касьяненка

Яким чином захистити єдину свою нерухомість від незаконної перереєстрації банком?

/

Способи запобігти відчуженню майна на користь третіх осіб після перереєстрації його банком: які процесуальні засоби використовувати та чим керуватись – відповість адвокат Д.Л. Касьяненко (https://www.kasyanenko.com.ua/)

Станом на сьогодні основну частку цивільних та господарських справ в українських судах продовжують складати спори, пов'язані з невиконанням грошових зобов'язань. Споживчі кредити, взяті в українських банках, в основному, є забезпечені іпотекою, а нестабільна економічна ситуація у світі та Україні призводить до погіршення фінансового стану великої кількості населення, платоспроможність знижується, що призводить до прострочення платежів, появи та росту заборгованості та, як наслідок, судовою тяганиною.

Зі свого багаторічного досвіду захисту прав фізичних та юридичних осіб провідний юрист, керуючий партнер ЮК "Касьяненко і партнери" Д.Л. Касьяненко відзначає значні суперечливості судової практики саме у кредитних/іпотечних спорах та певні законодавчі прогалини.

Позови про захист права власності, предметом яких є визнання договорів кредиту, застави, іпотеки недійсними, витребування майна з чужого незаконного володіння, так само як і позови про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень зі скасуванням відповідних записів про право власності, є найбільш поширеними способами захисту боржників та заставодавців у правовідносинах з кредиторами, зазначає адвокат.

В основній кількості випадків зазначені вище види спорів виникають з правовідносин кредиту та ведуть за собою цілий ланцюжок судових справ, пов'язаних з грошовим зобов'язанням боржника та майном, яке було надано в якості застави такого зобов'язання. Тому й очевидним є те, що у таких випадках основною ціллю власника є збереження майна від передачі на користь третіх осіб в ході розгляду справи та запобігання його відчуженню, здавалось би, у абсолютно програшній ситуації з банком.

Незважаючи на те, що на даний час правова позиція судів зі спірних питань може різнитися, що відображається на ухвалених судами рішень не на користь боржника навіть за наявності обґрунтованої ним позиції щодо незаконності відчуження належного йому майна, що перебувало в заставі, адвокат Д. Касьяненко розкриває умови успішного вирішення спору на користь боржника.

Керуючись статтею 36 Закону України «Про іпотеку», банки використовують більш простий шлях та застосовують позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, задовольняючи забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, правовою підставою для перереєстрації якого є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, яким передбачено як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки за рішенням суду.

Порядок реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачений ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначені Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

У більшості випадків дана процедура не дотримується банками, реєстраторами, та навіть судами. При цьому, Д.Л. Касьяненко зазначає, що найбільш дієвим способом запобігання протиправним діям стосовно боржника є саме звернення до суду, основним завданням якого є захист прав громадянина, який не зі своєї волі постраждав від негативних економічних явищ у державі та потрапив у фінансові труднощі, а нерухоме майно якого було незаконно з порушеннями вимог законодавства про іпотеку та положень відповідних підзаконних актів.

Так, суд повинен встановити наявність належних, достатніх та достовірних доказів на підтвердження законності перереєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем та його подальших відчужень, а також підтвердження аргументів, якими обґрунтовуються позовні вимоги про скасування рішень і витребування майна з чужого незаконного володіння.

Зокрема, у справі № 200/18401/18, у якій Верховний Суд, залишивши в силі рішення місцевого суду, у постанові від 23 вересня 2020 року вказав на порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при винесені рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором (http://reyestr.court.gov.ua/Review/91818601).

Суд першої інстанції в межах даної справи встановив, що: 1) оскаржуване рішення про реєстрацію права власності на майно було прийнято на підставі заяви відповідача, до якої як підставу зміни права власності було надано іпотечний договір, укладений з іншою особою в забезпечення зобов`язань позивача за споживчим кредитом, наданим позивачу кредитною установою - резидентом України в іноземній валюті; 2) квартира, щодо якої здійснено реєстрацію є єдиним житлом позивача.

Щодо першого пункту адвокат Д.Л. Касьяненко наголошує на необхідності вказівки позивачем у таких справах на необхідності застосування положень ст. 517 ЦК України, згідно з якою боржник має право не виконувати свого обов`язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні, відтак, вимога заявлена у повідомленні про усунення порушень за відсутності факту надання доказів правонаступництва за договором іпотеки є недійсною і не обов`язковою для позивача.

Принагідно в даному контексті провідний юрист звертає увагу на необхідність перевірки судом, чи не ухилився іпотекодержатель від виконання свого зобов`язання, передбаченого ЗУ «Про іпотеку» та постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», щодо надіслання повідомлення-вимоги про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та усунення таких порушень, оскільки за умови недотримання процедури в цій частині іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув правомірно право власності на нерухоме майно за правочином, оскільки умовами іпотечних договорів повинно бути прямо пов`язано перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень (правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду: від 18 травня 2020 року по справі № 643/11784/17-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/89395349) , від 06 квітня 2020 року у справі № 201/10123/17 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/88749556 ).

Другою, досі наявною у боржників, перевагою на захист прав громадян у випадку перереєстрації об'єкта нерухомого майна на користь третіх осіб відповідно до невиконання боргових зобов’язань, керуючий партнер ЮК "Касьяненко і партнери" вказує чинний Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (дію якого було продовжено до 21.04.2021 року).

Згідно з п.1 Закону, не може бути примусово стягнуто (відчужено без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Таким чином, при розгляді справ за позовами про скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно суд повинен встановити, чи не було оскаржуваним рішенням звернуто стягнення на нерухоме житлове майно, яке виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України позичальника за споживчим кредитом, наданим кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та яке використовується як місце постійного проживання! позичальника, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна та у визначеній законом площі.

Окремо адвокат Д.Л. Касьяненко звертає увагу на проблематику справ за позовами про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційним позовом) та справах про усунення перешкод у користуванні майном, позивачами в яких виступають нові власники майна (негаторний позов), в межах яких суд, з аналогічних підстав, як зазначено вище при вирішенні спорів про скасування реєстрації права власності на майно, може вирішити справу не лише за віндикаційним позовом боржника до нового власника, а і за позовом про усунення перешкод у користуванні майном шляхом надання безперешкодного доступу та визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням.

У постанові Верховного Суду від 23 вересня 2020 року по справі № 755/857/17, суд касаційної інстанції, залишаючи в силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову про усунення перешкод у користуванні майном, окрім посилань на законодавство про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, вказав також на необхідність надання новим власником майна не лише договору іпотеки, але і договору про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеного між іпотекодавцем та іпотекодержателем, що унеможливлює з`ясувати підстави набуття новим власником права власності на предмет іпотеки.

Крім того, позиція суду щодо того, що позовна вимога про безперешкодний доступ до житлового приміщення не може бути вирішена без врегулювання питання про виселення осіб, які проживають і зареєстровані у цьому приміщенні, заснована на нормах, які встановлюють порядок визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням - статті 71, 72 ЖК Української РСР щодо підстав збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами.

Як зазначає керуючий партнер ЮК "Касьяненко і Патрнери", системний аналіз відповідного законодавства вказує, що відповідно до положень статей 39, 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 ЖК Української РСР, особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення) - предмета іпотеки у зв`язку зі зверненням стягнення на нього, надається інше постійне житло тільки в тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначене в рішенні суду. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на предмет іпотеки, якщо іпотечне майно було придбане за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (частина друга статті 109 ЖК Української РСР).

Які процесуальні заходи вжити в ході розгляду справи, щоб не втратити майно? Яку роль в даних категоріях справ про захист права власності відіграє вжиття заходів забезпечення позову?

Максимально ефективну, - стверджує Д.Л. Касьяненко. Не менш важливим для вирішення справи на користь боржника, для попередження та застереження майна від незаконних дій банків та третіх осіб, на користь яких таке майно було відчужено, є вжиття судом заходів забезпечення позову, яке спрямоване насамперед на реальне виконання судового рішення у разі задоволення позову та захист права позивача – боржника за майновим зобов’язанням – про захист права власності зазначеними вище способами захисту.

Метою забезпечення позову є вжиття судом, у провадженні якого перебуває справа, заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача від можливих недобросовісних дій з боку відповідача, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання судового рішення, якщо воно буде прийняте на користь позивача, в тому числі задля попередження потенційних труднощів у подальшому виконанні такого рішення.

Забезпечення позову є обмеженням суб’єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов’язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника).

Правовою основою для вирішення судом питання про забезпечення позову суд є вимоги, встановлені статтею 151, частиною третьою статті 152, частиною першою статті 153 Цивільного процесуального кодексу України, а також роз’ясненнями, наведеними у постанові Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 2006 року № 9 «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову» (пункт 4 постанови).

Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд (суддя) з урахуванням доказів, наданих стороною для підтвердження своїх вимог, має пересвідчитись у тому, що між сторонами дійсно виник спір, існує реальна загроза невиконання чи ускладнення виконання можливого рішення суду про задоволення позовних вимог, з’ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також співмірність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, що звернулася з таким клопотанням, заявленим позовним вимогам.

Окрім того, адвокат Д.Л. Касьяненко особливо наголошує на тому, що суд у подібних справах вважатиме обґрунтованою підставою для забезпечення позову існування очевидної загрози порушення законних прав та інтересів позивача у справі в разі невжиття заходів забезпечення позову, для чого особі необхідно зібрати максимальну кількість належним та достатніх доказів наявності таких ризиків.

Як і при розгляді будь-якої заяви про вжиття заходів забезпечення позову, за результатами розгляду якої суд може накласти певне обмеження щодо майна та/або дій заінтересованих щодо нього осіб до ухвалення остаточного рішення по справі, особа має довести належність їй таких прав та те, що невжиття заходів забезпечення позову призведе до ускладнення чи неможливості виконання майбутнього рішення суду, при цьому існування загрози порушення прав позивача повинне мати очевидний та об’єктивний характер.

Оскільки справи, в яких щодо спірного предмету захисту права власності – майна позивача – певні дії може бути вчинено кількома різними суб’єктами, в межах поданого позову про захист права власності (відповідно до обраного позивачем способу захисту) цілком закономірною та виправданою є необхідність подання заяви про вжиття заходів забезпечення позову в порядку ст.ст. 149-151 ЦПК України.

В той же час, відзначає керуючий партнер ЮК «Касьяненко і партнери» Д.Л. Касьяненко, судова практика неодноразово свідчить про те, що в межах розгляду даної заяви суди не повинні досліджувати наявні у справі докази на предмет вирішення самого спору по суті, для уникнення передчасних висновків про відсутність порушень у діях відповідача (-ів) та/або недостатність доказів на підтвердження таких порушень.

Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду, і повинні застосовуватися лише у разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до таких дій може спричинити порушення прав і законних інтересів інших осіб чи учасників процесу.

Д.Л. Касьяненко дає перелік конкретних заходів забезпечення позову у категоріях справ, пов’язаних з відчуженням майна особи на користь третіх осіб, які, на його думку, є найбільш дієвими в комплексі для усунення ризиків вчинення протиправних дій стосовно майна боржника. Такими є заходи забезпечення позову шляхом заборони органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, у тому числі особам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо майна та його відчуження та заборони відповідачу виселяти та знімати з реєстрації мешканців майна у випадку наявності таких, а також без дозволу позивача вселяти туди інших осіб, проникати та входити до спірного майна, іншим чином користуватися, володіти та розпоряджатися ним, в тому числі укладати договори іпотеки, оренди, купівлі-продажу, дарування тощо з третіми особами.

Аналогічні висновки, що підтверджують наведену вище правову позицію адвоката, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 381/4019/18 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/87640690). Суд касаційної інстанції вказав, що співмірність передбачає співвідношення судом негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, вартості майна, на яке він заявляє клопотання накласти арешт, чи майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії. Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду і повинні застосовуватися лише в разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до таких дій може спричинити порушення прав та законних інтересів інших осіб чи учасників процесу. Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам. […] Вирішуючи питання про забезпечення позову, суд повинен співвідносити негативні наслідки від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів. […] Необхідність застосування заходів забезпечення випливає з фактичних обставин справи, які свідчать про наявність підстав вважати, що незастосування цього заходу призведе до утруднення чи унеможливлення виконання рішення суду в разі задоволення позову.

0