Як перевірити земельну ділянку перед купівлею: індикатори шахрайства і небезпечні сигнали

Угода із землею може обернутися для покупця не набуттям права, а судовим спором чи навіть кримінальним провадженням. Одна з типових причин - шахрайство з документами та реєстрами, не виявлене до укладення договору. Розглянемо типову ситуацію.

Особа купує земельну ділянку із цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд. Через деякий час зводить там будинок. Однак під час спроби продажу раптом дізнається, що на її нерухомість накладено арешт в рамках розслідування кримінального провадження за ст. 358 (підроблення та використання документів) та ст. 190 (шахрайство) Кримінального кодексу. Виявляється, що земельна ділянка фактично нікому не передавалася, а перша реєстрація права власності відбулася на підставі неіснуючого, тобто підробленого, рішення сесії сільської ради.

Виникає логічне питання: як на момент купівлі земельної ділянки передбачити такий розвиток подій? І навіть якби для ознайомлення надали рішення сільської ради, як встановити факт підроблення без проведення експертизи? Звичайно, такі аргументи заслуговують на увагу, проте під час перевірки нерухомості перед укладенням угоди можна виявити індикатори, які свідчать про наявність ризиків.

Найперше, що потрібно зробити, - перевірити на сайті відповідної територіальної громади, чи справді таке рішення було прийнято на сесії. Крім того, можна направити запит з вимогою надати інформацію, чи дійсно відбулася передача земельної ділянки та, наприклад, чи відсутні запити правоохоронних органів, що стосуються нерухомого майна, яке вас цікавить. У будь-якому випадку обов'язковою умовою є детальна перевірка нерухомого майна на основі даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Із практики можна виділити кілька поширених ситуацій, які мають насторожити потенційного покупця. Одна з них - зміна цільового призначення земельної ділянки невдовзі після купівлі. Наприклад, досить часто особі виділяється земельна ділянка під ведення особистого селянського господарства, після чого її цільове призначення змінюється, а сама ділянка ділиться на менші. Цільове призначення значною мірою впливає на вартість. Водночас підроблення рішення можливе на будь-якому етапі: як під час виділення, так і на етапі зміни цільового призначення та поділу земельних ділянок.

Ще одна обставина - поділ земельної ділянки та одночасний продаж новостворених ділянок новим власникам. Логіка таких дій зрозуміла: вартість кількох окремих земельних ділянок є вищою, а їх продаж, на думку шахраїв, створює видимість добросовісного набуття.

Увагу варто звертати і на випадки, коли всі дії вчиняються від імені «власників» на підставі довіреностей. У багатьох випадках особи, на яких першочергово реєструється нерухомість, є підставними та можуть навіть не знати про оборудки. Як правило, вони видають довіреності зацікавленим особам із необмеженим колом повноважень, які й вчиняють відповідні протиправні дії. Тому перевірка таких осіб також є обов'язковою: наприклад, наявність великої кількості активів, набутих або відчужених у короткий період часу, має насторожити потенційного покупця.

Звичайно, цей перелік не є вичерпним, а наявність таких індикаторів не завжди свідчить про шахрайство. Але якщо виникають підозри, кожен аспект слід перевіряти ретельніше. Головне, що варто розуміти: перевірка є обов'язковою процедурою під час придбання нерухомого майна, і якісна перевірка не може обмежуватися лише збором доступної інформації з відкритих реєстрів.

Якщо ж ви таки стали жертвою шахраїв, то без допомоги адвоката не обійтися, а уникнути затяжних судових процесів майже неможливо. Нещодавно набрав чинності Закон «Про внесення змін до Цивільного кодексу щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», який, на думку законодавця, має захистити добросовісних набувачів та компенсувати їм збитки. Наразі закон проходить етап «становлення», а багато його спірних моментів роз'яснюються судами вищих інстанцій. Однак уже тепер можна з упевненістю сказати: якщо ви все ж придбали сумнівну нерухомість і нею зацікавилися правоохоронні органи, які домоглися повернення такого майна у власність держави, уникнути збитків не вдасться.

Водночас варто застерегти, що йдеться не про будь-які земельні ділянки. Найчастіше такі ризики стосуються дорогого майна в елітних районах, із зручним розташуванням та високою ринковою вартістю. Особливу увагу слід приділяти земельним ділянкам, розташованим біля водних об'єктів або в лісових масивах. Саме щодо такого нерухомого майна досить поширені випадки, коли органи прокуратури через значний час після купівлі ставлять питання про його витребування.

Автор консультації: Сергій Пироженко

член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права

Джерело: LIGA ZAKON.