Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Фабула судового акту:

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ ВСУ від 12 жовтня 2016 року у справі N 6-1282цс16: Частиною 1 ст. 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Позивач, як орендар земельної ділянки, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк підтверджене судовим рішенням, має право на оспорювання цього договору.

У справі, яка переглядається, суд апеляційної інстанції, установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2013 року з порушенням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" і прав позивача, дійшов правильного висновку про його недійсність на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

від 12 жовтня 2016 року

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі: головуючого - Лященко Н. П., суддів: Гуменюка В. І., Романюка Я. М., Охрімчук Л. І., Сімоненко В. М., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом приватного підприємства "Агрофірма "Панчеве" до ОСОБА_1, правонаступником якої є ОСОБА_2, фермерського господарства "ОСОБА_3", треті особи: відділ Держземагентства у Новомиргородському районі Кіровоградської області, Головне управління юстиції у Кіровоградській області, про визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків його недійсності за заявою приватного підприємства "Агрофірма "Панчеве" про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 лютого 2016 року, встановила:

У липні 2014 року приватне підприємство "Агрофірма "Панчеве" (далі - ПП "Агрофірма "Панчеве") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, правонаступником якої є ОСОБА_2, фермерського господарства "ОСОБА_3" (далі - ФГ "ОСОБА_3") про визнання договору оренди недійсним та застосування наслідків його недійсності.

Зазначало, що 11 вересня 2003 року між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та ПП "Агрофірма "Панчеве" було укладено договір оренди земельної ділянки НОМЕР_1 площею S_1, розташованої за АДРЕСА_1, строком на 10 років, який зареєстровано 23 вересня 2003 року за НОМЕР_2.

Пунктом 6 цього договору передбачене переважне право орендаря на поновлення договору на новий термін, якщо жодна зі сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну його дії.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 23 січня 2014 року, яке набуло чинності, на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" визнано поновленим зазначений договір оренди землі від 11 вересня 2003 року.

Проте 15 жовтня 2013 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ "ОСОБА_3".

22 серпня 2014 року між ФГ "ОСОБА_3" та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди від 15 жовтня 2013 року, відповідно до умов якої пункт 5.3 викладено в такій редакції: "передача в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки допускається". Право оренди ФГ "ОСОБА_3" зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно 25 листопада 2013 року.

Посилаючись на те, що станом на дату укладення договору оренди з ФГ "ОСОБА_3" спірна земельна ділянка перебувала в оренді ПП "Агрофірма "Панчеве" за договором оренди від 11 вересня 2003 року, відповідачка не мала права повторно здавати в оренду земельну ділянку іншій особі, позивач просив суд на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визнати недійсними договір оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2013 року та додаткову угоду до нього від 22 серпня 2014 року, а також скасувати їх реєстрацію.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 22 вересня 2014 року та додатковим рішенням цього ж суду від 10 жовтня 2014 року в задоволенні позову ПП "Агрофірма "Панчеве" відмовлено; вирішено питання судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 16 вересня 2015 року рішення суду першої інстанції та додаткове рішення цього ж суду скасовано та позов задоволено: визнано договір оренди землі від 15 жовтня 2013 року та додаткову угоду до нього від 22 серпня 2014 року, укладені між ОСОБА_1, правонаступником якої є ОСОБА_2, та ФГ "ОСОБА_3", недійсними; скасовано рішення реєстраційної служби Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області (далі - Новомиргородське РУЮ) та запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за індексним номером НОМЕР_3 від 25 листопада 2013 року про державну реєстрацію права оренди ФГ "ОСОБА_3" земельної ділянки НОМЕР_1 загальною площею S_1, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1; скасовано рішення реєстраційної служби Новомиргородського РУЮ Кіровоградської області та запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: за індексним номером НОМЕР_4 від 9 вересня 2014 року про державну реєстрацію змін до права оренди ФГ "ОСОБА_3." земельної ділянки НОМЕР_1 загальною площею S_1, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 лютого 2016 року скасовано рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 16 вересня 2015 року та залишено в силі рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 22 вересня 2014 року і додаткове рішення цього ж суду від 10 жовтня 2014 року.

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд судових рішень ПП "Агрофірма "Панчеве" порушує питання про скасування ухваленого у справі рішення суду касаційної інстанцій та залишення в силі рішення суду апеляційної інстанції з передбачених пунктами 1 та 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підстав неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме статті 33 Закону України "Про оренду землі", частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

На підтвердження зазначених підстав подання заяви про перегляд судових рішень ПП "Агрофірма "Панчеве" посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року, 11 лютого та 19 березня 2015 року та постанову Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року.

Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваного судового рішення підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями пунктів 1 та 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є: неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 11 вересня 2003 року між ОСОБА_1 та ПП "Агрофірма "Панчеве" укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки НОМЕР_1 площею S_1, яка розташована за АДРЕСА_1, строком на 10 років; 23 вересня 2003 року договір було зареєстровано за НОМЕР_2.

Пунктом 6 цього договору передбачене переважне право орендаря на поновлення договору на новий термін, якщо жодна зі сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну його дії.

15 жовтня 2013 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ "ОСОБА_3".

22 серпня 2014 року між ФГ "ОСОБА_3" та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди від 15 жовтня 2013 року, відповідно до умов якої пункт 5.3 викладено в такій редакції: "передача в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки допускається".

Право оренди ФГ "ОСОБА_3" зареєстровано у Реєстрі прав власності на нерухоме майно 25 листопада 2013 року.

Відмовляючи в задоволенні позову ПП "Агрофірма "Панчеве", суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив з того, що чинним законодавством закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, а тому вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки є безпідставними.

Разом з цим в інших справах з подібних правовідносин, на які як на приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права та невідповідності судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права посилається у своїй заяві ПП "Агрофірма "Панчеве", суд, на відміну від справи, яка переглядається, зазначив, що на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, яке порушене у зв'язку з укладенням орендодавцем з іншим орендарем договору оренди, який визнається недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України.

Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції вищенаведених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як установив суд, 11 вересня 2003 року між ОСОБА_1 та ПП "Агрофірма "Панчеве" укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки. Договір укладено на десять років.

Пунктом 6 цього договору передбачене переважне право орендаря на поновлення договору на новий термін, якщо жодна зі сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну його дії.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Згідно із частиною третьою статті 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказується при розгляді інших справ, у яких беруть учать ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Так, рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 23 січня 2014 року, яке набуло чинності, на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" визнано поновленим договір оренди землі від 11 вересня 2003 року.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 15 жовтня 2013 року, укладеному між ОСОБА_1 та ФГ "ОСОБА_3", ПП "Агрофірма "Панчеве" не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк підтверджене судовим рішенням, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання зазначеної земельної ділянки. Отже, порушено право ПП "Агрофірма "Панчеве" на використання у господарській діяльності орендованої у ОСОБА_1 земельної ділянки на підставі продовженого на новий строк договору оренди від 11 вересня 2003 року.

У справі, яка переглядається, суд апеляційної інстанції, установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2013 року з порушенням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" і прав заявника, дійшов висновку про його недійсність на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.

Неправильне застосування судом касаційної інстанції вищезазначених норм матеріального права у справі, яка переглядається, призвело до неправильного вирішення справи та скасування законного та обґрунтованого рішення суду апеляційної інстанції, тому відповідно до пункту 2 частини другої статті 3604 ЦПК України судове рішення суду касаційної інстанції підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 355, 3602, 3603, 3605 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України постановила:

Заяву приватного підприємства "Агрофірма "Панчеве" задовольнити.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 лютого 2016 року скасувати, а рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 16 вересня 2015 року залишити в силі.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.