Выселение из ипотечного имущества за кредитный долг

На сегодня у кредитных должников нет денег для погашения своих кредитов, вдогонку ещё банки, коллектора, МФО «наступают» на должников, выселяют из квартир и домов либо пугают выселением.

Давайте разберёмся, как не допустить выселение:

• из ипотечного имущества;

• из имущества которое не находится в ипотеке и приобреталось не за кредитные деньги;

• детей, пенсионеров, инвалидов, сирот.

Дополнительно еще рассмотрим:

• как затянуть выселение на несколько лет и более;

• перспективы законодательства о выселении;

• судебная практика в пользу должников;

• ответы на частые вопросы.

Выселение из ипотечного имущества приобретённого за кредитные деньги

Ипотечное имущество - это имущество в отношении которого заключён и действует договор ипотеки. Для целей данной статьи, поделим ипотечное имущество:

• приобреталось за кредитные деньги;

• приобреталось не за кредитные деньги, т.е. получено например по наследству или по договору купли - продажи (не по кредиту).

В зависимости от вышеуказанного деления, по-разному будет применяться и законодательство о выселении. Например:

• если ипотечное имущество приобреталось за кредитные деньги вас выселят, вопрос времени;

• если имущество приобреталось не за кредитные деньги - вас в судебном порядке не выселят, т.к. банк (коллектора) обязаны при данном виде выселения предоставить суду информацию про иное аналогичное место куда произойдёт выселение. Этого банки (коллектора) сделать не могут т.к. у них нет сформированного жилого фонда под эти вселения лиц которых выселяют в судебном порядке;

• также не смогут выселить из ипотечного жилья, приобретённого частично за кредитные, а частично за собственные средства. Соответствующее постановление по делу № 310/2950/18 Верховный Суд принял 12.04.2021 г.

Что уже начать делать, чтоб не выселили из ипотечного имущества или затянуть выселение?

1. посмотреть мой стрим по данной теме: https://www.youtube.com/watch?v=_oikYxNqCPI

2. собрать бюджет и договориться с банком, коллекторами т.е. выкупить договор ипотеки или полностью долг;

3. если бюджета нет, надо через Интернет судебные реестры отслеживать все судебные дела в отношении себя, чтоб не пропустить дело о выселении, взыскании долга или обращение взыскания на предмет ипотеки;

4. не допустить внесудебный переход права собственности на ипотечное имущество, например по ипотечной оговорке, для этого (как пишут в интернетах, я конечно как адвокат это не поддерживаю) не надо вообще по почте получать никаких писем, не от судов, не от исполнительной службы и банков (коллекторов);

5. отслеживать Автоматизированный реестр исполнительных производств, т.к. может прилететь в отношении вас как должника исполнительная надпись нотариуса на основании которой будет обращено взыскание на ипотечно имущество с последующим выселением;

6. не допустить продажу ипотечного имущества в рамках исполнительного производства с торгов арестованного имущества “СЕТАМ”. Согласно части 7 статье 48 Закона Украины “Об исполнительном производстве” может быть продано имущество если долг превышает 20 минимальных заработных плат (на сегодня минимальная заработная плата составляет 6 тыс. грн.);

7. воспользоваться услугой “СМС маячок” в реестре недвижимости, т.е. по всем действиям по вашему недвижимому имуществу вы будете получать смс уведомление. Это очень актуально по ипотечным вопросам т.к. частые случаи когда имущество переписывается по ипотечной оговорке и должник узнаёт, что он уже не собственник когда к нему уже новый собственник стучится в дверь;

8. отслеживать актуальную судебную практику по делам о выселении и потеки подписавшись на мой ютуб канал https://www.youtube.com/channel/UCgKQXr_5qz-gBXvAmr-zqCQ и телеграм канал: https://t.me/creditvasilievpavel

9. в судебном порядке отменить договор ипотеки или основной кредитный договор;

10. ничего не делать, потихоньку собирать вещи и “ждать у моря погоды”.

Как правильно должно проходить выселение из ипотечного имущества

1. добровольный порядок: после перехода права собственности, просят письменно вас выселиться в течении 30 дней и вы соглашаетесь (статья 40 Закона Украины “Об ипотеки”);

2. принудительный порядок: судебное выселение с получением соответствующего решения суда и дальнейшего его выполнения через исполнительную службу или частного исполнителя. Если выселяют из имущества которое приобреталось не за кредитные деньги обязательно в решении суда должен быть указан адрес куда вас выселяют (часть 2 статья 109 Жилищного кодекса), без указания такого адреса вас выселить не могут и в иске о выселении будет отказано.

ВАЖНО: на сегодня у банков нет соответствующих жилых фондов для выселения поэтому в выселении через суд по имуществу которое приобреталось не за кредитные деньги - суды отказывают в выселении.

Выселение детей, пенсионеров, инвалидов, сирот

Смотри за кредитные деньги или нет приобреталось ипотечное имущество. Если это кредитные деньги - тогда выселение к сожалению неизбежно, так выписано на сегодня законодательство, например статья 109 Жилищного кодекса. В других случаях есть реальные варианты для манёвров, чтоб выселение не допустить.

Перспективы законодательства о выселении

В этом году прекратил действовать мораторий на выселение из ипотечного имущества которое приобреталось за иностранную валюту. Поэтому на сегодня выселение возможно т.к. мораторий уже не действует.

Банки, коллектора после прекращения моратория активизировались по делам о выселении. И с этим ничего не поделать. В том числе наверное будет в дальнейшем против должников ухудшаться и жилищное законодательство относительно выселения, на сегодня выселение сдерживает только ранее озвученная статья 109 Жилищного кодекса.

Судебная практика в пользу должника

Постановления Верховного Суда от 8 августа 2021 года дело №199/163/19 и постановление от 15 июля 2021 года по которым суд отказал в выселении т.к. имущество ипотечно приобреталось не за кредитные деньги. Указанные правовые выводы берут своё начало еще в 2016 году Верховным Судом Украины, что показывает стабильность данной позиции, которой надо обязательно пользоваться должникам для своей судебной защиты.

Обязательно! Обращайте внимание на исковую давность при рассмотрении дела о выселении, если обязательство расторгнуто банком досрочно.

В постановлении Верховного Суда от 18 августа 2021 года дело №201/15310/16 указано, что «суды установили, что иск об обращении взыскания на предмет ипотеки предъявлен в ноябре 2016 года по истечении исковой давности, поскольку в результате расторжения кредитного договора в одностороннем порядке с 01 июля 2010 года банк изменил срок выполнения обязательства, поэтому право на иск об обращении взыскания на предмет ипотеки возникло у истца в июле 2010 года. Ответчик заявил о применении исковой давности. Оснований для прерывания течения исковой давности по спорному обеспечительных обязательству суды не установили, об уважительности причин пропуска исковой давности истец не заявлял.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки по истечении исковой давности. В связи с этим правильно отказали и в удовлетворении требования о выселении, как производной».

Вывод: если ваша позиция не соответствует позиции Верховного Суду - будет трудно с этим бороться т.к. вышеуказанные правовые выводы являются обязательными для всех судов и государственных органов Украины.

Ответы на частые вопросы

1. Что делать если я получил от банка уведомление о выселении?

Ответ: у вас есть право добровольно в течении 30 дней исполнить уведомление, т.е. выселиться, или не исполнить. Это уже вам решать. Выше я писал про добровольное и принудительное выселение, и что при этом вы можете сделать. Из практики хочу сказать, что почти никогда это уведомление в добровольном порядке не исполняется т.к. попросту у должников нет другого жилья куда съехать поэтому борятся до конца.

2. Можно ли жить в квартире если уже есть решение суда о выселении?

Ответ: это тоже частые ситуации, часто встречаю когда живут при наличии решения суда. Как адвокат скажу, что решение суда надо исполнять, а будете вы это делать или нет - это ваш выбор.

3. Обязательно участвовать в судебных делах о выселении?

Ответ: да, надо участвовать, что быть в курсе ситуации, доказательств предоставленных в суд, подключайте обязательно для своей защиты адвоката. В сумме это даст более высокое качество вашей защиты и как результат невозможность вас выселить. Как правильно выбрать себе адвоката смотри здесь: https://www.youtube.com/watch?v=7mPzWWugcUY&t=2559s

4. В каких случаях не могут выполнить решение суда об выселении?

Ответ: например, если есть действующее судебное обеспечение иска в котором прописан временный запрет на выселение или запрет на любые действия по выселению. Также основанием, чтоб не выселить является действующий договор аренды жилья. Еще одним вариантов, чтоб не допустить выселение по решению суда - это остановить исполнительное производство в рамках которого исполняется данное решение суда. Можно еще отменить решение суда в апелляционном или кассационном порядке.

5. Можно ли прописать если дом продали с торгов СЕТАМ, а я торги признал недействительным на основании отмены исполнительной надписи нотариуса?

Ответ: да, можно прописаться, т.к. после отмены торгов СЕТАМ, будут внесена запись в реестр недвижимости, что вы собственник и на этом основании можно прописаться (зарегистрироваться).

6. Как разобраться с мораторием по ипотеке?

Ответ: нечего там разбираться, этот мораторий с 2021 года у же не действует.

7. По исполнительной надписи нотариуса могут выселить?

Ответ: не могут выселить т.к. должно быть решение суда.

8. Могут ли выселить из последнего жилья?

Ответ: могут, но есть особенности: если ипотечное имущество приобреталось за кредитные деньги то выселят, если не за кредитные - есть основания побороться, чтоб не выселили. Также если сумма долга не превышает 20 минимальных заработных плат - тогда тоже не могут продать на торгах СЕТАМ ваше последнее жильё, как следствие не смогут вас выселить (про это я также писал выше).

9. Если в квартире проживает иностранец, его можно выселить по решению суда?

Ответ: по решению суда могут выселить всех! А по поводу возможности не выселить. - это уже надо доказывать свою правоту в суде.

10. Банки активны в делах о выселении?

Ответ: да, сверхактивны, т.к. выселение это последний барьер который сдерживает банк, чтоб продать ипотечное имущество и выручить за него деньги. Можно конечно продать и с прописанными, но прописанные люди отпугивают потенциальных покупателей, в том числе снижается цена имущества при наличии прописанных, особенно детей.

11. Раздел имущества между супругами поможет не допустить выселение?

Ответ: да, поможет, т.к. по итогу раздела имущества из одного объекта получается по факту два объекта имущества, а это уже как минимум затягивает процесс выселения вплоть до того, что второй супруг после раздела может со своей половины снять ипотеку тем самым нельзя будет в дальнейшем уже по статье 40 Закона Украины “Об ипотеки” выселить.

12. Если банк не выселяет, а предлагает оформить договор аренды квартиры, соглашаться или нет, чем это грозит?

Ответ: это тоже частая ситуация, когда банк уже переписал имущество на себя например по ипотечно оговорке. При этом банк не может вас выселить т.к. это имущество приобреталось не за кредитные деньги. Банк начинает вам предлагать заключить договор аренды, например на год, под символическую плату. Вы при этом должны понимать, как только вы заключите данный договор, банк в дальнейшем в одностороннем порядке например, меняет условия договора (повышает арендную плату), вы этот договор уже выполнить не можете, что является основанием для досрочного разрывания договора с последующим принудительным выселением по решению суда. То обстоятельство, что имущество было приобретено не за кредит уже может для суда не сработать. Плюсов для заключения договора аренды я не вижу.

13. А могут ли выселить родителей, если они прописаны в моей квартире которую я покупал за кредит?

Ответ: да, выселят всех, если имущество покупалось за кредитные деньги.

14. Коллекторы могут выселить?

Ответ: могут выселить в дуэте с государственным или частным исполнителем в рамках действующего исполнительного производства на выполнение решения суда о выселение.

15. Для выселения должно быть только решение суда или нет?

Ответ: нет, можно и без решения суда в рамках добровольного выселения. А принудительное выселение только на основании решения.

16. Как происходит принудительное выселение, при помощи исполнительной службы и полиции?

Ответ: да, на основании решения суда открывается исполнительное производство, которое будет исполнять государственный или частный исполнитель, если будет сопротивление со стороны должника (лица, которого выселяют) исполнитель имеет право подключить органы полиции для выполнения решения суда.

17. Что мне делать, узнал о решении суда шести месячной давности о моём выселении с семьёй?

Ответ: обжаловать решение в апелляции или кассации.

18. Законно ли дело о выселении без участия ответчика?

Ответ: не законно, но часто такое бывает т.к. сейчас у судов нет денег на покупку марок и конвертов для отсылки ответчикам, поэтому получаются ситуации не уведомления ответчиков о делах в отношении них.

19. Должен ли банк предоставить аналогичное жильё при выселение если ипотечное имущество покупалось за кредит деньги?

Ответ: нет, не должен, только если выселяет из имущества которое приобреталось не за кредит деньги (статья 109 Жилищного кодекса).

20. А если мою квартиру которую я получил в наследство продали на торгах СЕТАМ меня выселят?

Ответ: не выселят, т.к. имущество приобреталось не за кредитные деньги.

21. Может ли коллектора проигнорировать досудебную процедуру уведомления о выселении?

Ответ: в данном случае это незаконно, потому что перед тем, как обратиться в суд с иском о взыскании ипотеки, необходимо исполнить досудебную процедуру, например:

- направить жильцам письменное требование добровольно освободить жилое помещение;

- получить доказательства того, что жильцы ознакомились с этим требованием;

- подождать один месяц исполнения своего требования о добровольном выселение от жильцов и только потом, если последними этого сделано не будет, обращаться в суд с иском об их выселении.

22. Когда выселение из ипотеки неизбежно?

Ответ: если имущество приобреталось за кредитные деньги тогда неизбежно, в других случаях есть варианты для борьбы.

23. Как проверить законность решения суда о выселения из ипотечно квартиры?

Ответ: смотрите номер дела решения суда и далее этот номер забиваем в соответствующее поле Единого государственного реестра судебных решений, смотри есть такое решение или нет Обязательно сверяем текст решений, чтоб не было разногласий. А вот наименование сторон по делу смотрим уже здесь https://court.gov.ua/fair/ внеся соответсвующий номер дела в соответсвующее поле реестр либо вбиваем своё ФИО и находим либо нет дело о выселении.

24. Что является основанием для принудительного выселения из ипотечного жилья?

Ответ: основанием является переход права собственности и принятия судом соответствующего решения суда о выселении. Проверить данный переход можно согласно ведомостей соответствующего реестра недвижимого имущества.

25. Поможет ли адвокат избежать выселения в деле о выселении?

Ответ: конечно поможет! Увидит плюсы, минусы вашей ситуации и правильно выстроит юридическую защиту по делу, т.к. есть множество юридический моментов которые обычный человек не знает, чтоб правильно действовать в данной категории дел. Также адвокат видит участвуя в заседаниях, как идёт дело. При этом сейчас можно заседания проводить в режиме видеоконференций по всей территории Украины, чем я и мои клиенты успешно пользуются, поэтому может е обращаться и ко мне.

26. Выгодно ли покупать жильё на электронных торгах Сетам, ведь потом же надо выселить бывших жильцов?

Ответ: покупать конечно выгодно т.к. цена ниже рыночной в среднем на 20%, но выселить прописанных жильцов, которые приобрели предмет ипотеки не за кредит деньги будет проблематично, почти невозможно, это тоже надо иметь в виду.

27. Можно прописаться в ипотечной квартире без согласия банка?

Ответ: прописаться (зарегистрироваться) в ипотечной квартире нельзя без согласия банка. Действует новая редакция «Правил регистрации места проживания», которая утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 2 марта 2016 года № 207.

Сотрудник органа регистрации, прежде чем зарегистрировать место жительства, должен проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество:

• находится ли жилье в собственности заявителя,

• принадлежит ли оно собственнику/совладельцам, которые дали согласие на прописку,

• находится ли жилье в ипотеке или доверительной собственности.

Так, если жильё находится в ипотеке, регистрация места жительства проводится при условии подачи письменного согласия соответствующего ипотекодержателя (банка).

28. Могут ли выселить из ипотечного жилья, если я живу с ребёнком?

Ответ: Наличие у должника ребёнка не препятствует выселению семьи. Но иногда можно признать договор ипотеки недействительным на основании нарушения прав детей.

Итог: дела, которые касаются выселения из ипотечного помещения (имущества), являются проблематичными и не лёгкими, они требуют высоких юридических знаний и опыта. Разобраться с этим вопросом Вам помогут адвокаты/юристы, потому что, как видите, в законодательстве Украины есть нормы, которые могут быть использованы в Вашу пользу как должников.

Авторы консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич, юрист Стынько Вероника Дмитриевна.

Ссылка на стрим к этой статье: https://www.youtube.com/watch?v=_oikYxNqCPI&t=3s

Телефоны для консультаций: 096-476-66-66, 095-235-31-10

Telegram: https://t.me/vasiliev_advocat

Viber: 096-476-66-66

Телеграмм канал по строительству: https://t.me/creditvasilievpavel

Ютуб: https://www.youtube.com/channel/UCgKQXr_5qz-gBXvAmr-zqCQ

E-mail: gplu.dp@gmail.com