Важливі аспекти оренди: припинення, розірвання, відмова

В умовах здорожчання нерухомості та підвищення попиту на отримання пасивного доходу актуальність орендних відносин різко зросла, а з нею зросла й кількість проблемних питань, коли орендар та орендодавець не знайшли спільної мови.

На початку – коли щасливий орендар знайшов що хотів, а щасливий орендодавець отримав бажані кошти, сторони рідко коли звертають увагу на положення договору в частині як та в який спосіб договір може бути розірвано та які за цим можуть бути наслідки, а наслідки можуть бути різними та не завжди приємними.

Варто відразу зазначити, що в законодавстві можна зустріти як поняття «припинення договору», так і «розірвання договору».

Що стосується оренди, то відповідно до ст. 781 ЦК України договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи-наймача або ліквідації юридичної особи – наймача/наймодавця.

В той час як підстави розірвання, передбачені ст. 783 ЦК України (наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача) та

Ст. 784 ЦК України (наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі).

Серед іншого норми ЦК України, окрім припинення та розірвання передбачають можливість відмови від договору найму, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд (ст. 782 ЦК України), однак в такому договору найму договір є саме розірваним, а не припиненим.

Також право на відмову передбачено у випадку договору найму, укладеного на невизначений строк, тоді кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час (ст. 763 ЦК України).

Отже, варто звернути увагу на те, що норми ЦК України мають досить обмежене коло підстав для припинення/розірвання та відмови від договору найму, тому в договорах, що укладають в основному між фізичними особами обов’язково варто передбачити усі бажані підстави для розірвання договору, в тому числі і в односторонньому порядку, щоб оренда не стала кабалою для якось із сторін.

Цікавим є той факт, що норми ГК України мають досить відмінне регулювання тих самих орендних відносин.

Так, ст. 291 ГК України передбачає, що договір оренди припиняється у разі: 1) закінчення строку, на який його було укладено; 2) викупу (приватизації) об'єкта оренди; 3) ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; 4) загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.

В цьому випадку норми ГК України є більш різноманітними та передбачають такі важливі підстави як закінчення строку та знищення об’єкта, що є досить суттєвим особливо в умовах сьогодення, коли, наприклад, сторона орендодавця перебуває за кордоном і не може прибути для підписання угоди про припинення/розірвання договору або коли об’єкт знищений.

Тому навіть в цивільних договорах варто вказувати на такі умови, оскільки без їх зазначення неможливо буде послатися на норми ГК України у разі виникнення спору між фізичними особами.

Ще один акцент, на який варто звернути увагу, що ні норми ЦК України, ні норми ГК України хоч і передбачають право на одностороннє розірвання договору, однак не визначають порядку та підстав його здійснення, що означає одне – сторонами обов’язково в договорі мають бути передбачені підстави одностороннього розірвання, строки для здійснення такого розірвання та його форма – листи чи додаткові угоди, оскільки в протилежному випадку сторона, яка вже не зацікавлена в оренді буде змушена виконувати взяті на себе орендні зобов’язання.

Особливу увагу варто звернути на припинення оренди у разі закінчення строку договору, на який його було укладено.

Як зазначалося вище, норми ЦК України не передбачають як підставу припинення договору найму закінчення його строку, таке положення міститься серед норм ГК України, досить часто також виникає проблема з тим, що одна зі сторін вважала, що договір припинився, бо настав визначений строк, однак в законодавстві є нюанс.

Так, норми ЦК України передбачають, якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).

Норми ж ГК України взагалі встановлюють, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відразу варту звернути увагу на принципову різницю в майже схожих нормах про мовчазну згоду на продовження договору, в нормах ЦК України має бути факт користування, за нормами ж ГК України такого застереження не має, тобто навіть, якщо після закінчення сторона припинила користуватися, але не було заяв про припинення, то користування може бути поновлено на тих же умовах.

На сьогодні вже є значна судова практика саме з приводу продовження строку договору оренди за мовчазної згоди при тому, що фактична воля сторін не завжди цьому відповідає, але не знання закону не звільняє від відповідальності та не звільняє від договірних зобов’язань, тому в такому випадку сторонам обов’язково варто прописати або умови щодо припинення договору через завершення його строку із застереженням про те, що сторони не погоджуються на продовження за мовчазної згоди, або детально описати прийнятність мовчазної згоди її умови та строк здійснення.

Окреслені вище питання припинення, розірвання та відмови від оренди хоч і займають в договорах, за звичай, лише один-два пункти, але як показує життя, можуть забрати не один рік на судову тяганину, тому всі деталі – важливі, а послуги юристів – корисні, якщо оренда має бути якісною та безпечною.

Автор консультації: Анна Мартиненко, адвокат, партнер

Адвокатське об’єднання Кравець і партнери