Цеглинка за цеглинкою: будуємо нерухомість для бізнесу. Частина 2

У першій частині статті окреслені питання, які постають перед забудовником на етапі виникнення намірів забудови. У цій частині обговоримо проблемні питання, які можуть виникати вже у ході виконання будівельних робіт.

Користуйтеся консультацією: Цеглинка за цеглинкою: будуємо нерухомість для бізнесу. Частина 1

Що робити, якщо контролюючий орган повертає повідомлення, відмовляючи у його реєстрації?

Одразу зазначимо, що такі дії органу державного архітектурно-будівельного контролю є протиправними. Як вже зазначалося вище, повідомлення про початок будівництва об’єктів класу СС1 носить декларативний характер та не потребує будь-яких узгоджень зі сторони посадових осіб інспекції. Законодавством не передбачено можливості відмови у реєстрації такого повідомлення. У правовому полі дії контролера, який не згодний із задекларованим правом на початок виконання будівельних робіт, мають бути виражені у реєстрації такого повідомлення та подальшому її скасуванні шляхом видачі відповідного розпорядчого акта. Виключно повідомлення про скасування права може бути підставою для негайного припинення виконання будівельних робіт у зв’язку з втратою відповідного права.

Проте, на практиці ми нажаль стикаємося з численними відмовами органу державного архітектурно-будівельного контролю у реєстрації поданого повідомлення. Необмежену кількість разів за одним і тим самим об’єктом будівництва інспекція може повертати повідомлення, посилаючись кожного разу на нові причини, як-то невідповідність коду об’єкта згідно з Державним класифікатором будівель та споруд вказаному найменуванню, неузгодження інформації щодо основних показників об’єкта, або взагалі зазначаючи про надання інформації не в повному обсязі, навіть не конкретизуючи дані, які замовнику необхідно надати для успішного проходження процедури реєстрації.

Зазначаємо, що продовження виконання робіт у разі повернення Інспекцією повідомлення у вказаний спосіб не суперечить закону, проте слід мати на увазі, що Інспекція не здійснить прийняття об’єкта в експлуатацію, якщо повідомлення так і залишиться незареєстрованим.

Як один з можливих виходів з цієї ситуації слід розглядати направлення повідомлення шляхом заповнення онлайн-форм на сайті ДАБІ. Цей механізм був запроваджений саме для мінімізації людського фактору втручання інспекторів на етапі подачі повідомлення. Направлене повідомлення реєструється автоматично та може бути скасоване виключно за результатами проведення перевірки в установленому законом порядку.

Про які зміни необхідно інформувати контролюючий орган?

Після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт необхідно враховувати, що будівництво може бути визнане незаконним, якщо замовник своєчасно не сповістив контролюючий орган про такі зміни:

- Право на будівництво передане іншому суб’єкту;

- Змінилися особи, відповідальні за проведення авторського або технічного нагляду;

- Відбулася зміна генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи здійснюються без залучення субпідрядників);

- Відбулося коригування проектної документації;

- Виявлено технічну помилку (описку, друкарську, граматичну, арифметичну помилку) або недостовірні дані у раніше поданому повідомленні.

Інформація про зміни має бути повідомлена органу державного архітектурно-будівельного контролю протягом трьох робочих днів. Продовження виконання будівельних робіт без подання такого повідомлення забороняється, а невиконання вказаної вимоги тягне за собою відповідальність у вигляді штрафу у розмірі 20 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (на сьогодні – 38 420,00 грн.).

Будівництво завершене, що далі?

Коли виконано весь об'єм робіт, визначений проектом, необхідно забезпечити прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Для об'єктів класу СС1 ця процедура здійснюється шляхом реєстрації інспекцією декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Направити таку декларацію можна у такі ж способи, які передбачені для повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Контролюючий орган повинен здійснити реєстрацію декларації протягом 10 робочих днів з дня її подання, проте може необмежену кількість разів повертати її на доопрацювання. Реєстрація не буде здійснена до остаточного усунення усіх недоліків, вказаних інспекцією. Необґрунтована відмова у реєстрації може бути оскаржена.

Зареєстрована декларація є підставою для реєстрації права власності на об'єкт, укладення договорів на постачання комунальних послуг та вільного використання збудованого об'єкта. При цьому слід мати на увазі, що використання будівлі до її прийняття в експлуатацію заборонене та тягне за собою відповідальність у вигляді штрафу (на сьогодні – 69 156,00 грн.).

Чого можна чекати від інспекції?

Нажаль, зареєстровані повідомлення про початок виконання будівельних робіт та/або декларація про готовність об'єкта до експлуатації – це ще не гарантія успішного завершення контакту з державними органами.

Інспекція може проводити планові та позапланові перевірки та, у разі виявлення порушень, скасовувати реєстрацію вказаних документів.

Що може стати підставою для скасування повідомлення та/або декларації? Проблемні аспекти, пов'язані із земельною ділянкою, на якій здійснюється будівництво (порушення вимог до цільового призначення, відсутність зареєстрованого права на землю), відсутність документа, який дає право виконувати будівельні роботи (в цьому контексті згадуємо про незаконне повернення повідомлення про початок виконання будівельних робіт без реєстрації), відсутність затвердженого проекту або невідповідність йому об'єкта будівництва, скасування містобудівних умов та обмежень – основний перелік підстав, які можуть притягнути за собою скасування зареєстрованого документа.

У разі скасування реєстрації повідомлення та/або декларації, необхідно усунути виявлені інспекцією порушення та повторно направити до контролюючого органу відповідні документи.

У цій статті наведено загальний алгоритм дій забудовника, який має намір здійснювати будівництво об'єктів класу СС1, проте фактично кожний етап має свої нюанси. Тому на практиці часто виникають ситуації, які потребують індивідуального підходу до їх вирішення із залученням спеціалістів, що мають необхідну кваліфікацію.

Автор консультації: Любич Вікторія