Пять основных ошибок при покупке новостроя

КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА?

РАСПРОСТРАНЁННЫЕ ОШИБКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ:

▸ Ненадлежащая проверка разрешительных документов на строительство;

▸ Ненадлежащий анализ фирм (субъектов), связанных с застройкой;

▸ Непонимание схемы инвестирования;

▸ Отсутствие исследование репутации застройщика;

▸ Не задавать неудобные застройщику вопросы

Какие документы необходимы?

1. Документы, которые обосновывают законность застройки на конкретном земельном участке. Обратите внимание на целевое н азн а чение у ч а стк а и соответ ствие п лощ ади у ч а стк а декларированной площади застройки. Заказчик строительства должен быть собственником участка или законным пользователем (суперфиций, долгосрочная аренда или постоянное пользование).

2. Стройка должна быть санкционирована Государственной архитектурно-строительной инспекцией (зарегистрированная и не отмененная Декларация о начале строительства, Разрешение на исполнение строительных работ) Эти документы следует проверить на актуальность в реестре на официальном сайте ГАСИ. Кстати, ГАСИ также выдает Лицензии на строительство для генеральных подрядчиков, которая также необходима.

3. Местная власть также должна дать «добро», а именно - выдать Застройщику градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.

4. Наличие Экспертного отчета по проектной документации для застройки V категории. Очень важно, инженеры и архитекторы были чтобы сертифицированные, а проектировщик имел достаточный уровень квалификации. К чему может привести хотя-бы частичное отсутствие документов? Попросту объект не будет введен в эксплуатацию и о праве собственности на «проинвестированные метры» можно только мечтать.

В Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины проверяем юридических лиц.

Наличие сформированного уставного капитала, связи между учредителями и аффилированными лицами На сайте Агентства по развитию инфраструктуры фондового рынка Украины проверяем Эмитентов, Биржи, КУА.

В Едином государственном реестре судебных решений и на веб- портале судебной власти проверяем наличие открытых судебных производств и судебных решений, которы косвенно или прямо влияют на рискованность инвестирования.

На веб-портале Государственной архитектурно-строительной инспекции проверяем актуальность разрешительных документов и лицензий.

В Публичной кадастровой карте и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество удостоверяемся в действительном правовом статусе земельного участка.

Как должно осущесвлятся инвестирование?

Действующее законодательство прямо запрещает работу схемы «Инвестор-Застройщик» и обязывает Заказчиков строительства осуществлять непрямое инвестирование. Застройщику предоставлено на выбор исключительно следующие возможные формы работы по привлечению средст инвестров в свои проекты:

1. Фонд финансирования строительства. Создается Банком или инным фин. учреждением и работает по схеме «Застройщик - Фонд - Управитель (Банк)» Инвестор (Доверитель) на основании Договора об участии в Фонде делает взнос на открытый в ФФС индивидуальный счет и получает справку об участии в ФФС которая удостовеят право требования на определеннок количество квадратных метров - объем имущественных прав инвестора. На основании этой спраки Застройщик регистрирует за Инвестором право собственности. Так же в этой инвестиционной конструкци, как правило, присутвует Договор ипотери и уступки имущественных прав.

2. Фонд операций с недвижимостью. В этом механизме так же фигурирует Банк либо инное фин. учреждение, которые являются емитентами сертификатов ФОН (объект инвестиционной деятельности). Но это не классический инвестиционный механизм в котором «деньги - взамен на квартиру (в будущем)» здесь работает схема: «деньги - риск+ожидание - возврат денег+прибыль» Деньги, которе проинветировали собственники сертификатов ФОН, и которые Управители использует для финансорования строительства. Договор покупки сертификатов это смешаный Договор и включает положения о покупке ценных бумаг и положения об управилении имуществом. Важно внимательно изучить проспект емиссии Фонда и инвестиционную декларацию. Управитель Фонда инвестирует средства, привлеченные от продажи Сертификатов ФОН в операции с недвижимостью, получает доход от этих операций и распределяет полученный доход между владельцами сертификатов ФОН. В случае с вложением средств в ФОН, вкладчик не претендует на владение построенными объектами, он лишь приобретает сертификаты фонда, которые после продажи построенного дома фонд выкупает уже по повышенной стоимости. Изначально право собтсвенности регистрируется за Управителем ФОН а потом уже отчуждается покупателям (третьи лица) за «реальные деньги». Еще разок, недвижимость, построенная за счет средств, привлеченных от размещения сертификатов ФОН, не передается в собственность инвесторам, а находится в управлении и доверительной собственности управляющего.

3. Институты совместного инвестирования. Вам о чем-то говорит аббревиатура ПВНЗИФ? Нет? Давайте тогда простыми словами. ИСИ это такие фонды (паевые, не являются юр. лицом или корпоративные, в форме АО), которые осуществляют инвестирования в разные сферы экономики, в том числе, и в девелопмент (исключительно закрытые венчурные не диверсифицированные фонды). Управляет таким фондом КУА (компания по управлению активами). КУА «собирает» деньги у инвесторов, аккумулируя их в Фонде и в дальнейшем, финансируя из Фонда строительство ЖК (путем эмиссии и продажи ценных бумаг фонд осуществляет сочетание ресурсов множества мелких инвесторов). ПИФ - это совокупность активов, принадлежащих участникам такого фонда на праве общей долевой собственности и создается КУА путем продажи инвесторам выпущенных ею инвестиционных сертификатов фонда. Что касается КИФ, то инвесторы становятся совладельцами фонда через покупку его акций. Если инвестора интересует приобретения собственного жилья, то тогда компания, которая нуждалась в приобретении средств на строительство (Застройщик), по согласованию с КУА, осуществляет передачу инвестору имущественных прав на квартиру (предварительно зафиксировав рентабельную для себя как Застройщика стоимость отчуждения этих имущественных прав). В таком случае Инвестор приобретает не доход (деньги от инвестирования) а право собственности на квартиру (конечно же, в будущем).

4. Через выпуск целевых облигаций. Инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться и путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилищного строительства. Облигация - это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения. Целевые облигации - это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и / или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций. Первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу. Будет два Договора: купля- продажа ценных бумаг и бронирование объекта недвижимости. Лица, которые приобрели такие ценные бумаги, после наступления срока выкупа (погашения) лота облигаций получают право обменять их на объект инвестирования (квартиру). Размер лота облигаций зависит от квадратуры квартиры. И да, не забудьте подробно изучить проспект эмиссии.

ГЛАВНЫЙ ПОКАЗАТЕЛЬ НАДЕЖНОСТИ ЛЮБОГО ДЕВЕЛОПЕРА ЭТО: - НАЛИЧИЕ СДАННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ И ВЫСОКАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОЦЕНКА НА ПРОФИЛЬНЫХ ФОРУМАХ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ - ЧЕТКАЯ ФОРМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ - ПОЗИТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОМПЕТЕНТНОГО СПЕЦИАЛИСТА О РИСКАХ ЗАСТРОЙКИ! РЕПУТАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА

PRAVOSOZNANIE.COM.UA

Автор консультации: /4105/">Ростислав Саламаха Управляющий Партнер