Процедура переведення житлового приміщення (квартири) в нежитлове.

Процес переведення житлового приміщення (квартири) в нежитлове в українському законодавстві чітко не відображено. Давайте розберемося, яким же чином необхідно діяти, якщо Вам необхідно перевести житлове приміщення в нежитлове. Відповідно до додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення"- нежитлове приміщення це приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Беремо приклад в м. Києві.
Рішенням Київської міської ради № 781/1645 від 23 липня 2015 року Про дерегуляцію і спрощення переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в м. Києві було затверджено Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві.
Положення про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові у місті Києві (далі — Положення) визначає механізм реалізації права на переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові, якщо це не заборонено законодавством, і є обов’язковим для фізичних та юридичних осіб, які мають намір перевести житлове приміщення (житловий будинок) у нежитлове у місті Києві.
На переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові без визначення їх функціонального призначення (використання) мають право особи, які є Власниками таких об’єктів. У разі коли співвласниками приміщень є діти або недієздатні особи, переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові приміщення здійснюється відповідно до закону за згодою органів опіки та піклування.
Житлові приміщення в багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок (його частина), стосовно яких вирішується питання щодо переведення із житлового в нежитловий фонд, повинні відповідати таким вимогам:
- бути розташованими у цокольних, на перших та других поверхах (за умови, якщо житлове приміщення (квартира), розташоване безпосередньо над нежитловим, але не вище другого поверху), або розташовані не вище третього поверху для використання під майстерні та студії творчих спілок.
- щодо такого об’єкта має бути наявною технічна можливість для облаштування пандусу для маломобільних груп населення та окремого входу і евакуаційного виходу, які ізольовані від житлової частини будинку (або інших приміщень в будинку).
- переведення житлового приміщення у нежитлове може бути здійснено лише за умови, якщо власник та його сім’я забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством, та якщо у цьому житловому приміщенні ніхто не проживає.
- житловий будинок не повинен бути визнаний аварійним або ветхим.
- не обтяжений правами будь-яких осіб (не перебуває у заставі, під арештом).
- житловий будинок не визнаний пам’яткою архітектури.

Не допускається переведення житлових приміщень, квартир у багатоквартирних житлових будинках у нежитлові з метою розміщення:
- об’єктів промислового характеру.
- громадських туалетів.
- похоронних бюро, окрім офісів похоронних бюро.
- пунктів приймання склотари.
- спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови, перевищення допустимих рівнів шуму, вібрації, іонізуючого і неіонізуючого випромінювання.
- пунктів побутового обслуговування населення, в яких застосовуються легкозаймисті і вибухонебезпечні речовини.
- інших об’єктів, заборона на розміщення яких у житловому комплексі, житловому будинку передбачена законодавством.
Власник, який має намір перевести житлове приміщення (квартиру, житловий будинок) у нежитлове, звертається до центру надання адміністративних послуг з письмовою заявою про свої наміри щодо переведення житлового приміщення (житлового будинку) у нежитлове без визначення функціонального призначення і додає до заяви такі документи:
— нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення (квартиру, житловий будинок), які переводяться в нежитлові (із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх);
— матеріали технічного обстеження житлового приміщення (квартири, житлового будинку), які переводяться в нежитлові, підготовлені відповідно до вимог чинного законодавства.
Після отримання дозволу на переведення житлового приміщення в нежитлове (без визначення функціонального призначення) необхідно визначитися з функціональним призначенням (магазин, аптека і тд). Відповідно до положень ДБН А.2.2-3-2014 ​"Слад та зміст проектної документації на будівництво ​" реконструкція це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Якщо Ви плануєте розташувати окрему вхідну групу в нежитловому приміщенні, необхідно також отримати вихідні дані на проектування. Основними складовими вихідних даних є відповідно до положень ДБН А.2.2-3-2014 є:
- містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки;
- технічні умови;
- завдання на проектування (додаток Б);​
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. МБУО отримуються відповідно до Порядку (http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0912-11​).
З практики можу сказати, що отримання містобудівних умов та обмежень є досить складною процедурою (в м. Києві). Також залишається відкритим питанням чи потрібно отримувати містобудівні умови та обмеження якщо окремий вхід організовується через панорамне вікно або балкон, адже відповідно до п. 25 Переліку об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються МБУО не отримуються у разі реконструкції житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення. Поняття "зовнішня конфігурація" на законодачому рівні не визначена, а тому залишається спірним питанням віднесення влаштування окремого входу за рахунок панорамного вікна або балкону до "зміни зовнішньої конфігурації".
Далі, після отримання вихідних даних на проектування (якщо їх отримання потребується), розроблюється проектна документація на будівництво яка відповідним чином затверджується Замовником. Подальша процедура оформлення реконструкції передбачена ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" це:
- реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт;
- оформлення нового технічного паспорту;
- подача пакетів документів до Департаменту економіки та інвестицій ВО КМР КМДА (на прикладі м. Києва) для сплати пайового внеску або звільнення від такої сплати.
- реєстрація декларації про готовність об'єкту до експлуатації;
- реєстрація права власності на уже нежитлове приміщення.

Отже, переведення житлової квартири в нежитлове приміщення це довготривала та не проста процедура, яка потребує відповідального підходу та професійних навиків.

Автор консультації: Сахненко Егор