Про умови, підстави та процедуру вирішення проблеми безхазяйної речі (безхазяйного майна)

Розглянемо умови, підстави та процедуру вирішення проблеми безхазяйної речі (безхазяйного майна) у тому випадку, коли права на таке майно необхідно передати у комунальну власність.

Отже, з юридичної точки зору умови, підстави та процедура вирішення питання набуття права на безхазяйну річ (безхазяйне майно) чітко врегульовані відповідними нормами Цивільного кодексу України (стаття 335 ЦК), Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Так Цивільний кодекс України визначає безхазяйне майно (безхазяйну річ) як річ, яка не має власника або власник якої невідомий.

За змістом цієї статті поняття "не має власника" та "власник невідомий" схожі та мають на увазі одну ознаку: відсутність особи, яка б могла оспорити право власності на нерухоме майно.

Проте "не має власника" можна застосовувати у випадку, якщо право на нерухоме майно виникало, однак з певних причин або не було зареєстровано, або припинилося. Натомість "власник невідомий" застосовується при відсутності будь-якої підтвердженої інформації щодо особи, яка має на це майно зареєстроване право.

Розглянемо процедуру та порядок перетворення «майна, яке не має власника» в майно, яке «має власника в особі громади».

Така процедура складається із декількох послідовних етапів:

1 етап – виявлення та фіксація безхазяйного майна.

2 етап – взяття на облік.

3 етап - передача такого майна у комунальну власність.

Як правильно їх реалізувати?

Етап 1. Виявлення та фіксація безхазяйного майна.

Цивільний кодекс України та інші нормативно-правові акти не дають чіткого визначення кола осіб, яки повинні або можуть виявляти безхазяйне майно, отже таку можливість має будь –яка особа.

Проте у разі виявлення майна, яке може мати ознаки безхазяйного, із відповідною заявою слід звертатися саме до виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, оскільки статтею 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності та облік відповідно до закону об’єктів нерухомого майна незалежно від форм власності віднесено до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.

Як правило, органи місцевого самоврядування розробляють та затверджують свої Порядки виявлення та набуття у комунальну власність безхазяйного нерухомого майна, якими визначається вся процедура дій від виявлення безхазяйного майна до кінцевого результату - прийняття його у власність громади. Також, як правило, розпорядженням голови визначається уповноважена особа, до обов’язків якої входить облік майна, яке може мати ознаки безхазяйного, ведення реєстру такого майна та представлення інтересів територіальної громади у відповідних органах влади або в судових органах.

В ідеальному варіанті уповноважена органом місцевого самоврядування особа, отримавши повідомлення про виявлення нерухомого майна, яке має ознаки безхазяйного:

1. Обстежує виявлений об'єкт, складає про це акт у довільній формі.
2. Звертається з відповідними запитами до підприємств технічної інвентаризації щодо встановлення можливих власників нерухомого майна.
3. З’ясовує питання щодо наявності технічної документації на цей об’єкт та щодо отримання дублікату чи копії; а у разі відсутності технічної документації вирішує питання щодо замовлення її виготовлення.
4. Встановлює наявність оформленого права користування на земельну ділянку, в межах якої виявлені такий об'єкт, або відсутності такового.

Перелік дій уповноваженої особи не є вичерпним, адже їх вчинення спрямоване на досягнення однієї мети – з’ясування статусу виявленого майна та його стану.

Проте результатом вчинення таких дій є обов’язок уповноваженої особи підготувати заяву про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Етап 2. Взяття на облік.

Саме Цивільний кодекс України встановлює, що безхазяйна нерухома річ береться на облік органом, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вона розміщена.

Суб’єктів державної реєстрації прав визначено ст. 6 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;

2) виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації - у разі прийняття відповідною радою такого рішення відповідно до цього Закону. Як правило, це відділи з питань надання адміністративних послуг районної державної адміністрації, або відділи державної реєстрації, або центри надання адміністративних послуг, або відповідні особи у сільських (селищних) радах, що мають статус державного реєстратора.

3) державні реєстратори прав на нерухоме майно – нотаріуси та інші особи, яки перебувають у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав.

Безпосередньо процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна проводиться на підставі пунктів 82-88 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Вказаним порядком не встановлено чіткого переліку документів, що подається до заяви, отже у цьому випадку можна виходити із загального переліку документів, які подаються для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 1 січня 2013 р., за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об’єкт (п.88 44 Порядку № 1127):

1) технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

2) витяг з Єдиного реєстру об’єктів державної власності щодо такого об’єкта (у разі державної реєстрації права державної власності);

3) документ, що підтверджує факт перебування об’єкта нерухомого майна у комунальній власності, виданий відповідним органом місцевого самоврядування (у разі державної реєстрації права комунальної власності);

4) документ, що підтверджує факт відсутності перебування об’єкта нерухомого майна у державній власності, виданий Фондом державного майна чи його регіональним відділенням (у разі державної реєстрації права комунальної власності).

Під час розгляду заяви державний реєстратор встановлює наявність (відсутність) державної реєстрації прав на майно як безхазяйного, щодо якого подано таку заяву, та за результатом розгляду заяви приймає рішення про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна або рішення про відмову у взятті на такий облік, та вносить до спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості.

Безхазяйне нерухоме майно вважається взятим на облік з дати та часу реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення (врахування дати і часу важливо на етапі обчислення річного строку для звернення до суду з відповідною заявою).

Інформація про факт взяття на облік майна як безхазяйного обов’язково розміщується у друкованих засобах масової інформації з метою встановлення можливого власника майна, яке взято на облік як безхазяйне.

Інколи трапляється, що після оголошення інформації про взяття нерухомого майна на облік як безхазяйного з’являється його власник. У такому разі майно з обліку як безхазяйне знімається з реєстрацію нових прав.

При цьому, на думку деяких юристів, якщо після розміщення оголошення власник звертається з документами, що підтверджують його право власності на це майно, то ця особа має відшкодувати всі понесені витрати (утримання, збереження майна, виготовлення технічної документації на майно, публікація оголошення тощо). Разом з тим, слід зазначити, що жоден з нормативно правових актів не містить прямих вказівок про такий обов’язок власника, що знайшовся, отже звертаємо вашу увагу на те, що стягнення таких витрат можливо в судовому порядку на загальних підставах.

В яких випадках державний реєстратор має право відмовити у взятті майна на облік як безхазяйного?

Державний реєстратор має право прийняти рішення про відмову у взятті на облік безхазяйного нерухомого майна. Таке можливо у разі встановлення, що:

1) безхазяйне майно не підлягає обліку відповідно до закону (це може бути спадщина, яка не прийнята спадкоємцями; рухоме майно; майно, яке має власника, місцезнаходження якого невідомо тощо);

2) нерухоме майно або його частина розміщені на території, державну реєстрацію прав на якій проводить інший орган державної реєстрації прав, тобто заяву подано з порушенням правил територіальної приналежності;

3) із заявою про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна звернулася неналежна особа, тобто особа, яка не має на це повноважень;

4) у Державному реєстрі прав або його спеціальному розділі, інших базах даних, які використовує державний реєстратор, містяться записи про державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно, щодо якого подано заяву про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, або записи про державну реєстрацію обтяжень речових прав на таке майно;

5) у Державному реєстрі прав відсутні записи про припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку з відмовою власника від права власності (у разі, коли підставою для звернення органу місцевого самоврядування із заявою про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна є відмова власника нерухомого майна від свого права власності).

Перелік підстав для відмови у прийнятті заяви про взяття на облік безхазяйної нерухомої речі є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

Отже, ще раз наголошуємо, що нерухоме майно набуває статусу безхазяйного лише у разі прийняття державним реєстратором рішення про взяття на облік такого майна як безхазяйного та внесення про це відповідних відомостей до спеціального розділу Державного реєстру прав.

Строк, з якого обчислюється річний термін для оформлення на таке майно прав, обраховується з дати та часу подання заяви, на підставі якої реєстратором прийнято відповідне рішення.

Етап 3. Передача такого майна у комунальну власність.

Якщо протягом одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі її власник не з’явився, то після спливу одного року з орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади (про такий орган ми згадували вище), звертається із заявою до суду в порядку окремого провадження та така безхазяйна нерухома річ може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.

Варто звернути увагу, що такі заяви розглядаються відповідно до приписів ЦПК України в окремому провадженні, а право на звернення до суду з відповідною заявою надано лише органу місцевого самоврядування. Якщо в процесі розгляду справи виникає спір про право, наприклад, особа, яка вважає себе власником, з’явилась після спливу одного року, або виявились обставини, які не були відомі під час взяття на облік, тощо, то заява розглядається в позовному провадженні.

Щодо порядку розгляду судом заяви нагадаємо, що окреме провадження - це вид непозовного (цивільного) судочинства, в порядку якого розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав, свобод та інтересів особи або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав. Окреме провадження - це одностороннє провадження, в якому відсутній спір про право, тому у разі виникнення будь-яких спірних моментів під час розгляду заяви, тобто буде виявлено наявність спору про право, суд залишає заяву без розгляду та роз’яснює сторонам право звернутись із позовною заявою на загальних підставах.

Це - щодо процедури та порядку передачі майна, яке має ознаки безхазяйного, у комунальну власність.

Проте безхазяйні рухомі речі можуть набуватися у власність і за набувальною давністю іншим особам. Але це тема для окремої розмови і розглядати ми її будемо на підставі аналізу судової практики.

Автор консультації: Сидорова Лариса Всеволодівна