Стаття 4. Мета створення об'єднання та його статус

Аналізуйте судовий акт: Блокування посадовими особами ОСББ електронного ключа – індивідуального чипу власника квартири є протиправним (навіть за наявності у власника заборгованості за житлово комунальні послуги) (ВС/КЦС, № 522/11197/17, 31 серпня 2020)

 ОСББ …. ОСББ - РОЗНЬ!

Сама по собі ОСББ це гарна штука ! Прийняте останніми роками законодавство у цій сфері та загальна тенденція на створення ОСББ у будинках та житлових комплексах надзвичайно позитивні. І дійсно традиції радянських ЖЕКів, як і саміі ЖЕКи разом із працюючим в них персоналом мають вже давно «кануть в лету».

Проте з іншого боку ні для кого не я таємницею, що одним із видів бізнесу для девелоперів, є створення кишенькових ОСББ у новозбудованих ними же будинках та ЖК.

В такі ОСББ покупці квартир входять добровільно-примусово в момент придбання самої квартири і як правило не уважно читають, чи не читають взагалі, і договір на утримання будинку і сам статут ОСББ. В той момент покупців цікавить лише правочини набуття ними права власності на квартиру і майже не цікавлять тарифи на майбутні послуги ОСББ.

Таким чином, через нетривалий час новоспечені володарі квартир часто стають заручниками жадібних девелоперів і жалкують по радянським ЖЕКам. Це стосується в першу чергу інструментів примусу, які є в арсеналі такого ОСББ, і які можуть бути застосовані у випадку неоплати власником квартири завищених на його думку тарифів.

Таких справ, як ми розглядаємо, ще дуже мало у судовій практиці, і вона є надзвичайно цікавою.

Справа була в Одесі. В свій ЖК ОСББ «Нова Аркадія» впровадила цифрову систему контролю, яке серед іншого передбачає централізованих контроль над доступом до ліфтів, двору та інших приміщень, які є спільною сумісною власністю мешканців.

Власника квартири на п’ятнадцятому поверсі за борг по житлово-комунальним послугам позбавили можливості користуватися ліфтом шляхом відключення електронного ключу (індивідуального чипу) від системи, який ОСББ видає кожному мешканцю. Бідолаха тримався біля місяця, але все ж таки враховуючи поверх заборгованість ОСББ сплатив.

Надалі був позов до суду. Суд першої інстанції задовільнив позов та визнав дії ОСББ протиправними, суди апеляційної та касаційної інстанцій залишили це рішення без змін.

Слід звернути на дві позиції в цьому прецеденті:

По –перше, суд підтвердив, що ні в Договорі про надання послуг із утримання будинку та прибудинкової території укладеного між власником квартири та ОСББ, ні в Статуті ОСББ у ОСББ немає права на обмеження доступу власника до будь-яких приміщень будинку, які перебувають у спільному користуванні мешканців цього будинку.

Тобто спірна ситуація законодавчо неврегульоване, а регулюється договорами та статутними документами між ОСББ та власниками квартир. І питання чи законно обмежити доступ власника квартири договірною нормою, на яку він погодиться, залишається відкритим.

Хоча тут залишається, ще ст. 4 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», яка передбачає, що ОСББ здійснює функції, які забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників.

По –друге, як довести у суді, що доступу до ліфту не було причому місяць? Звичайно у суді представник ОСББ зайняв позицію «все працювало, електронний ключ ніхто не відключав, позивач фантазує, тощо».

І тут суд займає виключно розумну та справедливу позицію! Оскільки власник квартири є споживачем послуг ОСББ, то доводити факт надання послуг, зокрема надання доступ до ліфту у вказаний позивачем у позові проміжок час, повинно саме ОСББ, а не позивач. Крім того суд прийняв достатніми щодо підтвердження обмеження доступу такі непрямі докази позивача, як висновок за результатами розгляду повідомлення оператора «102» та скаргу позивача на ім’я керівника ОСББ.

Хоча по факту рішення суду є декларативним, мабуть з таких справ і розпочнеться історія захисту маленького власника квартири від підконтрольного дівелоперу могутнього ОСББ на теренах України.