Стаття 18. Проведення державної реєстрації прав

1. Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку з урахуванням особливостей, визначених цим Законом:

{Абзац перший частини першої статті 18 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;

{Пункт 1 частини першої статті 18 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав;

{Пункт 2 частини першої статті 18 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;

{Пункт 3 частини першої статті 18 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;

{Пункт 4 частини першої статті 18 в редакції Законів № 1666-VIII від 06.10.2016 , № 159-IX від 03.10.2019 ; із змінами, внесеними згідно із Законом № 4017-IX від 10.10.2024 }

5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);

{Пункт 4 частини першої статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законами № 1666-VIII від 06.10.2016 , № 4017-IX від 10.10.2024 }

6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів цих прав;

{Пункт 6 частини першої статті 18 в редакції Законів № 1666-VIII від 06.10.2016 , № 2518-IX від 15.08.2022 }

7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;

{Пункт 7 частини першої статті 18 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

{Пункт 8 частини першої статті 18 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

2. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державні реєстратори зобов’язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

{Частину третю статті 18 виключено на підставі Закону № 2255-IX від 12.05.2022 }

4. Державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку, а щодо новоствореного об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, - виключно за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об’єкт.

{Абзац перший частини четвертої статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2255-IX від 12.05.2022 }

Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, що здійснюється з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав, державний реєстратор обов’язково використовує відомості з Державного земельного кадастру про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 1 січня 2013 року.

{Статтю 18 доповнено новою частиною згідно із Законом № 340-IX від 05.12.2019 }

5. У разі якщо державна реєстрація прав проводиться не в результаті вчинення нотаріальних дій або не на підставі документів, виданих (оформлених) органами державної влади чи органами місцевого самоврядування, або державна реєстрація прав проводиться не автоматично у випадках, визначених цим Законом, державний реєстратор обов’язково визначає обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб і цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб, перевіряє повноваження представника фізичної або юридичної особи щодо вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну чи припинення речових прав, обтяжень таких прав.

{Абзац перший частини п'ятої статті 18 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

Обсяг цивільної правоздатності та дієздатності визначається, а повноваження представника перевіряються щодо особи, якій належить нерухоме майно на певному речовому праві, та щодо особи, яка набуває певних речових прав.

{Статтю 18 доповнено новою частиною згідно із Законом № 159-IX від 03.10.2019 }

6. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - громадянина України здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні.

Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань відомостей про таку особу, у тому числі про її установчі документи, та перевірки відповідності реєстраційної дії, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи - нерезидента здійснюється на підставі документа, що підтверджує реєстрацію такої особи у країні її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського, судового реєстру тощо), та її установчих документів (їх копій), що легалізовані (консульська легалізація чи проставлення апостиля) в установленому законодавством порядку, якщо інше не встановлено чинними міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України.

{Статтю 18 доповнено новою частиною згідно із Законом № 159-IX від 03.10.2019 }

7. У разі подачі документів на державну реєстрацію уповноваженою на те особою встановлюється обсяг повноважень такої особи на підставі документа, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи.

Для цілей проведення реєстраційних дій документом, що підтверджує повноваження діяти від імені іншої особи, є документ, що підтверджує повноваження законного представника особи, нотаріально посвідчена довіреність або відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про особу, уповноважену діяти від імені юридичної особи.

Дійсність довіреності, нотаріально посвідченої відповідно до законодавства України, перевіряється за допомогою Єдиного реєстру довіреностей.

{Статтю 18 доповнено новою частиною згідно із Законом № 159-IX від 03.10.2019 }

8. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

{Частина статті 18 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1666-VIII від 06.10.2016 ; в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

9. Заява про державну реєстрацію прав подається окремо щодо кожного об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

{Абзац перший частини дев'ятої статті 18 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю, споруду або об’єкт незавершеного будівництва з одночасним набуттям права власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, подається одна заява про державну реєстрацію прав на такі об’єкти незалежно від кількості документів, що посвідчують право власності на зазначене майно.

При цьому одна заява подається лише у разі, якщо право власності на житловий будинок, будівлю, споруду або об’єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку, на якій вони розташовані, реєструється за тим набувачем або набувачами.

Одна заява про державну реєстрацію права власності може подаватися співвласниками у разі одночасного набуття права спільної сумісної або спільної часткової власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

{Абзац четвертий частини дев'ятої статті 18 в редакції Закону № 2518-IX від 15.08.2022 }

{Абзац п'ятий частини дев'ятої статті 18 виключено на підставі Закону № 2255-IX від 12.05.2022 }

Під час проведення державної реєстрації права власності на будівлю або споруду набутого внаслідок переходу такого права до нового власника, який є оператором системи розподілу відповідно до закону, одночасно проводиться державна реєстрація припинення права користування земельною ділянкою попереднього власника будівлі або споруди, на якій вони розташовані, якщо сторонами договору, на підставі якого оператор системи розподілу набуває право власності на будівлю або споруду, не встановлено інше. Державна реєстрація припинення права користування земельною ділянкою проводиться без подання відповідної заяви одночасно з державною реєстрацією переходу права власності на відповідну будівлю або споруду. У разі якщо умовами договору встановлено інше, з підстав, що на такій земельній ділянці розташовано/здійснюється будівництво іншого об’єкта нерухомого майна попереднього власника, державна реєстрація припинення права користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля або споруда, права на які переходять до оператора системи розподілу, проводиться після виділення оператору системи розподілу частини земельної ділянки під такою будівлею або спорудою з урахуванням охоронної зони в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У такому разі згода попереднього землекористувача на перехід права користування на частину земельної ділянки під будівлею або спорудою з урахуванням охоронної зони до оператора систем розподілу не вимагається.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом шостим згідно із Законом № 1657-IX від 15.07.2021 }

У разі первинної державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва подається одна заява про державну реєстрацію спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами такого об’єкта, обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом сьомим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

У разі необхідності зміни об’єкта незавершеного будівництва, об’єкта нерухомого майна відповідно до статті 5 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" подається одна заява про державну реєстрацію припинення попереднього речового права (у тому числі на майбутні об’єкти нерухомості та обтяження гарантійної частки) та державної реєстрації нового речового права на відповідний об’єкт (у тому числі на майбутні об’єкти нерухомості та обтяження гарантійної частки).

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом восьмим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

Одна заява про державну реєстрацію спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості подається у разі, якщо така державна реєстрація проводиться у зв’язку із зміною замовника будівництва.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом дев'ятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

У разі якщо державна реєстрація проводиться у зв’язку із зміною проектної документації на будівництво щодо подільного об’єкта незавершеного будівництва, подається одна заява про:

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом десятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

1) державну реєстрацію спеціального майнового права та/або припинення спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості;

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом одинадцятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

2) зміну технічних характеристик подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або майбутнього об’єкта нерухомості;

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом дванадцятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

3) зміну гарантійної частки.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом тринадцятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

Одна заява про державну реєстрацію подається у разі зміни майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом чотирнадцятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

У разі якщо державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва, здійснюватиметься за замовником будівництва та девелопером будівництва, заява про державну реєстрацію права підписується замовником будівництва та девелопером будівництва.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом п'ятнадцятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

Заяви про державну реєстрацію, визначені абзацами шостим - чотирнадцятим цієї частини, підписуються особами, за якими реєструється відповідне право.

{Частину дев'яту статті 18 доповнено абзацом шістнадцятим згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }

{Частина статті 18 в редакції Закону № 159-IX від 03.10.2019 }

10. Заява про державну реєстрацію прав може бути відкликана до прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в такій реєстрації.

11. Під час подання заяви про державну реєстрацію прав заявник зобов’язаний повідомити державного реєстратора про наявність встановлених законом обтяжень речових прав на нерухоме майно.

12. У разі якщо під час розгляду заяви про державну реєстрацію прав на нерухоме майно державним реєстратором встановлено наявність зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно, заяви розглядаються в порядку черговості їх надходження.

Наступна заява розглядається тільки після прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви, зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше.

Черговість розгляду заяв щодо одного об’єкта нерухомого майна застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію права власності та інших речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав.

13. Датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.

14. Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна проводиться в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

15. Вимоги до оформлення заяв, а також вимоги до оформлення рішень державних реєстраторів, що приймаються за результатом їх розгляду, їх форми затверджуються Міністерством юстиції України.

{Частина статті 18 в редакції Закону № 1666-VIII від 06.10.2016 }

16. Реєстраційна дія в Державному реєстрі прав, проведена в автоматичному режимі, вважається дією технічного адміністратора та може бути оскаржена в порядку, передбаченому статтею 37 цього Закону.

{Статтю 18 доповнено частиною шістнадцятою згідно із Законом № 2518-IX від 15.08.2022 }