Визнання судом права власності на об’єкт нерухомого майна на підставі договору не посвідченого нотаріусом ( Постанова Верховного Суду України).

Фабула судового акту (веб - ресурс Протокол): Сторони уклали попередній договір, предметом якого було укладення у визначений строк договору купівлі-продажу об’єкту нерухомого майна (далі за текстом договір купівлі-продажу). Попередній договір визначав всі істотні умови майбутнього договору купівлі-продажу і був посвідчений нотаріусом. У визначений строк сторони уклали договір купівлі-продажу у письмовій формі, оскільки продавець втратив оригінал правовстановлюючого документу не нерухоме майно. Позивач (покупець) звернувся із позовом до суд про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на об’єкт нерухомого майна.

Суд першої інстанції позов задовольнив, суд апеляційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції без змін, суд касаційної інстанції відмовив у відкритті касаційного провадження. Верховний Суд України прийняв заяву про перегляд до розгляду у зв’язку із неоднаковим застосуванням судом касаційної інстанції ч. 2 ст. 220 ЦЦК України у подібних відносинах , визнав рішення суду касаційної інстанції незаконним та направив справу на новий касаційний розгляд.

Верховний Суд України встановив, що суд може визнати дійсним договір, який за законом потребує обов’язкового нотаріального посвідчення у випадку, якщо такий договір повністю або частково виконаний сторонами та одна із сторін ухилилась від його нотаріального посвідчення. Втрата правовстановлюючого документу на нерухоме майно не є доказом такого ухилення, інших доказів судами встановлено не було.

Окрім цього Пленум ВСУ в. п.13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року №9 роз’яснив, що ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів пов’язується з моментом їх державної реєстрації, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2013 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши в судовому засіданні заяву ОСОБА_1 про перегляд ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 січня 2013 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі – продажу та визнання права власності,

в с т а н о в и л а :

У липні 2012 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі – продажу об’єкта нерухомого майна та визнання права власності на нього. Позивач зазначав, що 2 липня 2012 року ним та ОСОБА_3 було укладено та нотаріально посвідчено попередній договір купівлі – продажу нежитлового приміщення ігрових автоматів, яке знаходиться по АДРЕСА_1, згідно якого вони зобов’язалися не пізніше 3 липня 2012 року укласти договір купівлі – продажу даного нежитлового приміщення. Тоді ж ними було досягнуто згоди щодо ціни продажу предмета договору. В цей же день ним, ОСОБА_2 як покупцем були повністю виконанні умови попереднього договору купівлі – продажу. 3 липня 2012 року між ним і відповідачем було укладено у простій письмовій формі договір купівлі – продажу вищевказаного нежитлового приміщення, однак нотаріально посвідчити даний договір виявилось неможливим у зв’язку з тим, що продавцем ОСОБА_3 втрачено правовстановлюючий документ на зазначене нежитлове приміщення – договір купівлі – продажу цього приміщення, укладеного ОСОБА_3 з попереднім власником, а отримати дублікат вказаного договору у нотаріуса виявилося неможливим. За таких обставин позивач просив визнати фактично укладений ним з відповідачем договір купівлі – продажу нежитлового приміщення дійсним та визнати за ним право власності на нього.

Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 18 липня 2012 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 24 грудня 2012 року позов задоволено. Визнано дійсним договір купівлі – продажу, укладений 3 липня 2012 року ОСОБА_3 з ОСОБА_2, відповідно до якого ОСОБА_3 продав ОСОБА_2 нежитлове приміщення ігрових автоматів, яке знаходиться по АДРЕСА_1, та визнано за ОСОБА_2 право власності на зазначене нежитлове приміщення.

Ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 січня 2013 року відмовлено ОСОБА_1 у відкритті касаційного провадження у справі за зазначеним позовом.

У заяві про перегляд Верховним Судом України судового рішення суду касаційної інстанції ОСОБА_1 просить скасувати судове рішення касаційного суду й ухвалити нове рішення, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції ч. 2 ст. 220 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Заслухавши доповідь судді Верховного Суду України, пояснення представника ОСОБА_1 – ОСОБА_4 та адвоката ОСОБА_5, який надає правову допомогу ОСОБА_3, на підтримання заяви, а також представника ОСОБА_2 – ОСОБА_6 на її заперечення, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню частково.

Відповідно до ч. 1 ст. 354 ЦПК України право подати заяву про перегляд судових рішень у цивільних справах після їх перегляду в касаційному порядку мають сторони та інші особи, які брали участь у справі.

Сторонами у справі є позивач ОСОБА_2 та відповідач ОСОБА_3. По ініціативі ОСОБА_1 справа переглядалася в апеляційному та касаційному порядку, відтак, вона є особою, яка брала участь у справі і за її заявою справа може переглядатися Верховним Судом України.

На підставі ст. 360 – 4 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції, з висновками якого погодилися апеляційний та касаційний суди, виходив із того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі – продажу об’єкта нерухомого майна та відбулося його виконання позивачем, а нотаріально посвідчити договір неможливо через втрату продавцем правовстановлюючого документа на предмет договору, що є підставою для визнання договору дійсним відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Разом з тим, в судових рішеннях Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 квітня 2011 року, 4 та 25 липня 2012 року, а також від 10 жовтня 2012 року, постановлених у справах з подібних правовідносин, на які як на приклади неоднакового застосування судом касаційної інстанції однієї і тієї самої норми матеріального права посилається у своїй заяві ОСОБА_1, касаційний суд вказав, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210 та 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, пов’язується з державною реєстрацією правочину, а тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

Отже, судом касаційної інстанції допущено неоднакове застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України у справах з подібних правовідносин.

Усуваючи розбіжності у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права Верховний Суд України виходить з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз’яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК України пов’язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі – продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Однак, при розгляді справи суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій на зазначені положення закону уваги не звернули та не врахували, що договір купівлі – продажу нежитлового будинку в силу ст. 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно.

Крім того, судом не було враховано, що однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину, чого судом у справі встановлено не було, а встановлений ним факт втрати продавцем правовстановлюючого документа на предмет відчуження за договором не може бути підставою для визнання договору дійсним.

Таким чином, за однакових фактичних обставин судом касаційної інстанції неоднаково застосовано одну і ту саму норму матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах. Оскільки у справі, яка переглядається, рішення суду касаційної інстанції є незаконним, то відповідно до ст. 360-4 ЦПК України його слід скасувати і передати справу на новий касаційний розгляд.

Керуючись п. 1 ст. 355, п. 1 ч. 1 ст. 360 – 3, ч. ч. 1, 2 ст. 360 – 4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

Ухвалу судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 січня 2013 року скасувати та направити справу на новий касаційний розгляд.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п. 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України.