Історія справи

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

7 жовтня 2015 року м. Київ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Потильчака О.І.,

суддів: Барбари В.П., Берднік І.С., Ємця А.А.,

Жайворонок Т.Є., Колесника П.І., Шицького І.Б., -

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Прогрес» (далі - ТОВ «Центр Прогрес») про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 922/3871/14 за позовом Харківської міської ради до ТОВ «Центр Прогрес» про внесення змін до договору оренди землі,

в с т а н о в и л а :

У вересні 2014 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовом до ТОВ «Центр Прогрес», у якому просила внести зміни до договору оренди землі від 19 квітня 2006 року № 840667100050 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору в редакції позивача.

Рішенням господарського суду Харківської області від 4 листопада 2014 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17 грудня 2014 року, у задоволенні позову відмовлено.

При цьому суди виходили із того, що зміна умов договору можлива лише за згодою сторін або у разі, якщо обов'язок внести зміни прямо передбачений законом або договором.

Норми чинного законодавства не містять прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель, а умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено підстав для зміни орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі.

При цьому державне регулювання розміру орендної плати за користування землею державної і комунальної власності здійснюється на стадії укладення договору, а не на стадії його виконання.

Постановою Вищого господарського суду України від 18 лютого 2015 року зазначені судові рішення скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог про внесення змін до пункту 9 договору оренди землі, зареєстрованого 19 квітня 2006 року за № 840667100050.

У цій частині ухвалено нове рішення, яким внесено зміни до пункту 9 договору оренди землі та викладено абзац другий у такій редакції: «Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 604/14 від 14 листопада 2013 року на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 530 454 грн 86 коп. або в місяць - 44 204 грн 57 коп.».

У решті постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17 грудня 2014 року залишено без змін.

Стягнуто з ТОВ «Центр Прогрес» на користь Харківської міської ради 2 679 грн 60 коп. витрат зі сплати судового збору за подання позову, апеляційної та касаційної скарг.

Вищий господарський суд України, задовольняючи частково позов, застосувавши до спірних правовідносин положення статей 15, 21, 30 Закону України «Про оренду землі», статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування», статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України, статті 188 Господарського кодексу України, виходив із того, що рішенням Харківської міської ради, яке у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося і є чинним, змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати. Умовами договору оренди землі, укладеного між сторонами, передбачено, що розмір орендної плати збільшується у разі, зокрема, зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів.

Оскільки сторонами у договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то встановлені статтею 288 Податкового кодексу України граничні розміри річної орендної плати за землі відповідних категорій і відповідне рішення органу місцевого самоврядування є підставою для приведення положень договору оренди у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

У заяві про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 18 лютого 2015 року з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 11116 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), ТОВ «Центр Прогрес» просить скасувати постанову суду касаційної інстанції і залишити в силі постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17 грудня 2014 року та рішення господарського суду Харківської області від 4 листопада 2014 року, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції положень статей 15, 30 Закону України «Про оренду землі», статті 288 Податкового кодексу України.

Як доказ неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило до ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, до заяви додано копію постанови Вищого господарського суду України від 11 березня 2015 року у справі № 922/538/14, в якій, на думку заявника, по-іншому застосовано одні й ті самі норми права.

Приймаючи судове рішення у зазначеній справі, суд касаційної інстанції висловив протилежну правову позицію про те, що умовами договору оренди земельної ділянки, укладеної між сторонами у справі, не передбачено права міської ради вносити зміни до цього договору в частині збільшення розміру орендної плати в односторонньому порядку на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування за відсутності законодавчої зміни ставок земельного податку, а зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши наведені заявником обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява задоволенню не підлягає.

При вирішенні справи судами встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 27 квітня 2005 року № 78/05 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) і подальшої експлуатації об'єктів» і рішення Харківської міської ради від 23 грудня 2005 року № 255/05 «Про внесення змін до рішень сесій Харківської міської ради» 19 квітня 2006 року між Харківською міською радою (орендодавець) і ТОВ «Центр Прогрес» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової і громадської забудови загальною площею 0,4384 га, розташовану за адресою: м. Харків, пр. Московський, 257.

Відповідно до пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для реконструкції нежитлових будівель з надбудовами та прибудовами під торговельний центр (але не пізніше прийняття об'єкта до експлуатації) та для подальшої експлуатації об'єкта.

Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком: на період реконструкції і будівництва до 31 грудня 2007 року (але не пізніше прийняття об'єкта до експлуатації), на період експлуатації до 1 листопада 2055 року.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період реконструкції і будівництва: 2006 рік - 3 321 грн 52 коп., з 2007 року - 6 267 грн 02 коп.; на період експлуатації: з 31 грудня 2007 року - 11 474 грн 82 коп. (пункт 9 договору).

Як установлено пунктом 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 3 липня 2013 року № 1209/13 затверджено «Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року». Згідно з пунктом 1.1 цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291 грн 18 коп., яка отримана на підставі витрат на освоєння та облаштування території міста станом на 1 січня 2013 року і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення визначено, що нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року застосовується з 1 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року» установлено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року» вводиться в дію з 1 січня 2014 року. Зміни до договорів оренди землі пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29 грудня 2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. За змістом пункту 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, також підлягає перегляду у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з витягом про нормативну грошову оцінку землі від 30 жовтня 2013 року № 754 нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 11 051 143 грн.

17 грудня 2013 року Департаментом земельних відносин виконавчого комітету Харківської міської ради рекомендованим листом № 5453/0/225-13 на адресу відповідача направлено проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 19 квітня 2006 року, однак відповідач зазначену угоду не підписав.

За змістом статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Судами попередніх інстанцій установлено, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позову щодо внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

Відповідно до частини першої статті 11126 ГПК України Верховний Суд України відмовляє у задоволенні заяви, якщо обставини, що стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, або норми права у рішенні, про перегляд якого подана заява, застосовані правильно.

Оскільки суд касаційної інстанції при вирішенні цієї справи правильно застосував норми матеріального права, у задоволенні заяви ТОВ «Центр Прогрес» слід відмовити.

Керуючись статтями 11114, 11123, 11124, 11126 Господарського процесуального кодексу України, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

У задоволенні заяви товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Прогрес» відмовити.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 4 частини першої статті 11116 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий О.І. Потильчак

Судді:В.П. Барбара І.С. БерднікА.А. ЄмецьТ.Є. ЖайворонокП.І. Колесник І.Б. Шицький