Історія справи

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2014 року Справа № 922/1925/14 Вищий господарський суду України в складі колегії

суддів:Грейц К.В. - головуючого (доповідача), Бакуліної С.В., Глос О.І.,розглянувши матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток"на постановувід 02.10.2014 Харківського апеляційного господарського судуу справі Господарського суду Харківської області № 922/1925/14за позовомХарківської міської радидоТовариства з обмеженою відповідальністю "Восток"за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на відповідачаПублічного акціонерного товариства "Концерн Галнафтогаз"пророзірвання договору оренди землі,за участю представників: позивача - не з'явивсявідповідача - третьої особи -Стеценко О.В. Словенський М.Н.

В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.07.2014 у справі № 922/1925/14 (суддя Бринцев О.В.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 02.10.2014 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Істоміна О.А., судді Барабашова С.В., Горбачова Л.П.), задоволені позовні вимоги Харківської міської ради (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток" (далі - відповідач), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Публічного акціонерного товариства "Концерн Галнафтогаз" (далі - третя особа), про розірвання договору оренди землі від 22.04.2004, зареєстрованого у Харківській філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №7528/04.

Відповідач з рішенням та постановою у справі не згоден, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме:ст. 58 Конституції України, ст. ст. 15, 19, 31 Закону України "Про оренду землі", ч. 1 ст. 377, ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, ч.1, ч. 5 ст. 116, ч.1, ч.2 ст. 120, ст.ст. 143, 144 Земельного кодексу України, ст.ст. 1, 15, 16, 38, 43 Господарського процесуального кодексу України.

Зокрема, скаржник зазначає про необґрунтованість заявленого позову внаслідок відсутності у Харківської міської ради як законодавчо визначених, так і обумовлених договором підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки приписи законодавства, на які посилається останній в позовній заяві, передбачають припинення договору оренди землі, втім не його розірвання в зв'язку з істотними порушеннями, які не були доведені позивачем належним чином. Крім того, скаржник також вважає, що у спірних правовідносинах відсутнє порушене право позивача, яке б підлягало судовому захистові, що, в свою чергу, також свідчить про відсутність підстав для задоволення позову.

У відзивах на касаційну скаргу позивач та третя особа заперечують проти її задоволення.

За розпорядженням Секретаря другої судової палати Вищого господарського суду України від 24.11.2014 №03-05/3062, у зв'язку з закінченням терміну тимчасової непрацездатності судді Глос О.І., розгляд касаційної скарги у даній справі здійснюється в постійному складі колегії суддів: головуючий суддя Грейц К.В. (доповідач), судді Бакуліна С.В., Глос О.І.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 25.11.2014 розгляд касаційної скарги відкладено на 02.12.2014 на 10 год. 30 хв.

Представник позивача не скористався своїм процесуальним правом на участь в судових засіданнях касаційної інстанції, про дату, час і місце яких був належним чином повідомлений ухвалами Вищого господарського суду України від 13.11.2014 та від 25.11.2014.

Заслухавши пояснення присутніх у відкритих судових засіданнях 25.11.2014 та 02.12.2014 представників відповідача та третьої особи, перевіривши доводи касаційної скарги, повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 24.09.2003 № 187/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) об'єктів" Товариству з обмеженою відповідальністю "Восток" надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1287 га по пр. 50-річчя ВЛКСМ, 32"Б" для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплексу стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин.

На підставі вищевказаного рішення між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Восток" (орендар) укладено договір оренди землі від 22.04.2004, зареєстрований у Харківській філії Державного підприємства "Цент державного земельного кадастру при Державному комітету по земельних ресурсах" в книзі записі державної реєстрації договорі оренди землі (книга № 4) за №7528/04, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: м. Харків, проспект 50-річчя ВЛКСМ, 32"Б", загальною площею 0,1287 га (п.1.1 договору); земельна ділянка надається в оренду строком до 31.12.2025 для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплексу стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин (п.1.2 договору); договір оренди може бути розірвано: а) за взаємною згодою сторін; б) за несвоєчасну сплату орендної плати при простроченні її та пені більше, ніж за 3 місяці; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України (п.4.4 договору); при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, а також при реорганізацію юридичної особи орендаря, права і обов'язки сторін діють в повному обсязі, згідно цього договору до припинення його дії (п.4.5 договору); договір оренди земельної ділянки набирає чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

На виконання умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,1287 га, яка розташована по пр. 50-річчя ВЛКСМ, 32"Б", для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплексу стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 22.04.2004.

Попередніми судовими інстанціями також встановлено, що за договором купівлі-продажу від 06.02.2007 №572, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського округу Гончаренко Н.Ю., відповідач продав ТОВ "Спіка-К" нежитлову будівлю літ. "А-1" автозаправної станції АЗС по пр. 50-річчя ВЛКСМ, 32"Б".

Надалі нерухомість, розташована на земельній ділянці по пр. 50-річчя ВЛКСМ, 32"Б", перепродавалась за наступними договорами купівлі-продажу:

- від 23.03.2009 №404, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського округу Салига Н.А., відповідно до яого право власності на нежитлову будівлю літ."А-1" автозаправної станції АЗС від ТОВ "Спіка-К" перейшло до ВАТ "Рівненафтобаза";

- від 26.03.2012 №680, посвідченого приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Глущенко І.В., відповідно до якого право власності на нежитлову будівлю літ."А-1" автозаправної станції АЗС від ПАТ "Рівненафтобаза" перейшло до ТОВ "НТЕМА-ПЛЮС";

- від 27.04.2012 №3843, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Якимів Н.Б., відповідно до якого право власності на нежитлову будівлю літ."А-1" автозаправної станції АЗС від ТОВ "НТЕМА-ПЛЮС" перейшло до ПАТ "Концерн Галнафтогаз".

Право власності останнього з покупців - ПАТ "Концерн Галнафтогаз" - на нежитлову будівлю літ."А-1" загальною площею 203,1кв.м підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На підставі рішень 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №962/12 та 23 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 17.04.2013 №1103/13 ПАТ "Концерн Галнафтогаз" надано в оренду строком до 01.12.2017 земельну ділянку загальною площею 0,1287 га по проспекту П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, 32"Б" для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплексу стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин. Вищевказаними рішеннями, зокрема, встановлено, що договір оренди землі, укладений з ТОВ "Восток", зареєстрований 22.04.2004 за №7528/04, вважати таким, що припиняє дію з дня реєстрації угоди про його розірвання.

Відповідно до акта від 15.04.2014 №923/14 обстеження земельної ділянки пр. 50-річчя ВЛКСМ, 32"Б", складеного головним спеціалістом Департаменту земельних відносин Харківської міськради, зазначена земельна ділянка площею 0,1287га використовується ПАТ "Концерн Галнафтогаз" для експлуатації та обслуговування АЗС з магазином. Право користування земельною ділянкою у встановленому порядку не переоформлено.

У зв'язку з тим, що після відчуження розташованого на орендованій земельній ділянці майна відповідач, який, не використовуючи земельну ділянку у власній господарській діяльності і не повернувши її за актом приймання-передачі, позбавив позивача можливості укласти договір оренди з фактичним землекористувачем, Харківська міська рада звернулась до господарського суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди землі від 22.04.2004 №7528/04, вимоги якого обґрунтовані, зокрема, приписами ст. ст. 7, 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 331, 377, 651 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України.

Вирішуючи спір у справі, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що у зв'язку з переходом права власності на об'єкти нерухомого майна, які знаходяться на орендованій земельній ділянці, до нового власника та здійснення ним фактичного користування цією ділянкою, вимоги позивача про розірвання договору від 22.04.2004 №7528/04 є законними та обґрунтованими. Щодо прав позивача господарські суди попередніх інстанцій зазначили, що такі порушуються внаслідок дії спірного договору від 22.04.2004 №7528/04, розмір орендної плати за яким не може бути змінений відповідно до нової нормативної грошової оцінки землі, отже, територіальна громада міста недоотримає значну суму коштів.

Втім, такі висновки судів попередніх інстанцій колегія суддів вважає передчасними, тобто, такими, що здійснені внаслідок порушення норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, враховуючи таке.

За змістом ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у визначений законом та/або договором спосіб захисту, зокрема, шляхом припинення правовідношення внаслідок розірвання договору.

Згідно зі ст. 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

За змістом зазначених норм, права або інтереси особи підлягають судовому захистові у разі їх порушення, невизнання або оспорювання іншою особою.

Разом з тим, висновки господарських судів попередніх інстанцій щодо наявності порушеного права позивача внаслідок неможливості внести зміни до договору оренди землі щодо збільшення орендної плати після відчуження орендарем об'єкту нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, зроблені без належної оцінки всіх умов договору від 22.04.2004 №7528/04, зокрема, пункту 4.5 договору, за змістом якого при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці, до іншої юридичної чи фізичної особи права і обов'язки сторін діють в повному обсязі до припинення його договору, пунктів 2.3, 2.4 договору, за змістом яких розмір орендної плати не є сталим і змінюється у зв'язку з проведенням щорічної індексації, грошової оцінки земельної ділянки, зміні розміру земельного податку тощо, а також без врахування відповідних приписів законодавства, що регулюють порядок внесення змін до договору.

Разом з тим, доводи відповідача щодо відсутності у орендодавця земельної ділянки порушеного права з огляду на внесення ним орендної плати у встановленому договором розмірі, колегія суддів не вважає підставними, оскільки відповідно до умов п. 6 договору неповернення земельної ділянки по акту приймання-передачі не звільняє орендаря від обов'язку внесення орендної плати. При цьому, як встановлено судами попередніх інстанцій, цю плату (навіть у значно більшому розмірі) відповідачеві компенсує фактичний землекористувач, що може свідчити про приховану суборенду.

Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій інший особою земельній ділянці є підставою для припинення договору оренди землі.

Згідно з ч.1 ст. 377 Цивільного кодексу України, яка кореспондується із ч.ч.1, 2 ст.120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Дійсно, вищевказані приписи законодавства, введені в дію після укладення спірного договору, встановлюють правові підстави для припинення правовідносин сторін за договором оренди землі внаслідок переходу права власності на об'єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді, втім, не визначають ні способу, ані порядку такого припинення.

За загальним правилом, встановленим нормою ст. 598 ЦК України, зобов'язання припиняється на підставах, встановлених договором або законом. На вимогу однієї із сторін допускається припинення зобов'язання лише у випадках, встановлених договором або законом.

Припинення зобов'язання також може бути правовим наслідком розірвання договору (ч.2 ст. 653 ЦК України), при цьому, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦК України), на вимогу однієї із сторін договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч.2 ст. 651 ЦК України).

Отже, припинення правовідношення та розірвання договору не є поняттями тотожними, оскільки останнє є лише одним із способів припинення зобов'язання, підстави для здійснення якого в судовому порядку на вимогу однієї із сторін пов'язані з наявністю порушеного права сторони внаслідок, зокрема, істотного порушення договору другою стороною або істотної зміни обставин (ст. 652 ЦК України), а також у інших випадках, встановлених законом або договором, в т.ч. не пов'язаних з істотністю порушення та/або зміни обставин.

Водночас, норма ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання в судовому порядку на вимогу однієї із сторін в разі, зокрема, невиконання стороною обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Втім, вирішуючи спір у справі, попередні судові інстанції не надали належної правової оцінки наявності/відсутності обставин, визначених законодавством і договором саме для його розірвання в судовому порядку та, поряд з цим, з огляду на предмет, підстави позову і обраного позивачем способу захисту, не встановили наявності/відсутності порушеного права позивача.

Колегія суддів враховує, що заперечення відповідача проти позову, а також доводи його касаційної скарги зводяться, в т.ч до посилань на відсутність у фактичного землекористувача права власності на всі об'єкти нерухомості, які побудовані на орендованій земельній ділянці, втім, не доводячи за допомогою належних і допустимих доказів приналежності йому будь-якого нерухомого майна на земельній ділянці і не здійснюючи цільового використання орендованої земельної ділянки, відповідач отримує від фактичного землекористувача компенсацію орендної плати за землю без укладення договору суборенди і без згоди ради, однак, чинне законодавство не передбачає такого способу врегулювання орендних земельних правовідносин, натомість, виходячи з приписів ст. ст. 1, 24, 25 Закону України "Про оренду землі" відповідач має право отримувати доходи від самостійного господарювання на землі з дотриманням умов договору, а позивач має право вимагати безпосереднього використання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Крім того, заперечуючи проти розірвання договору, відповідач наголошує на відсутності його відмови від землекористування і його згоди на вилученні земельної ділянки для її передання в оренду новому власникові нерухомості, разом з тим, в матеріалах справи (т.1 а.с.156) міститься лист ТОВ "Восток" на ім'я Харківської міської ради №15-02 від 2010р., за змістом якого він фактично відмовляється від землекористування за договором оренди від 05.04.2002 у зв'язку з продажем нерухомого майна, втім, цей документ не оцінено попередніми судовими інстанціями.

Відтак, висновок господарських судів попередніх інстанцій щодо наявності підстав для задоволення позову зроблений без встановлення підстав для розірвання договору, наявності/відсутності порушеного права позивача та без належної оцінки матеріалів справи з наданням їм відповідної правової оцінки.

Відповідно до ч. 2 ст. 1117 ГПК України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Враховуючи викладене, судові акти у справі підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції для встановлення зазначених обставин і надання їм належної правової оцінки з врахуванням вищевикладених вказівок цієї постанови.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 02.10.2014 у справі Господарського суду Харківської області № 922/1925/14 та рішення Господарського суду Харківської області від 24.07.2014 у цій справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Головуючий суддя К.В. Грейц

Судді С.В. Бакуліна

О.І. Глос