Історія справи

Ухвала КЦС ВП від 16.04.2019 року у справі №272/363/18

Постанова

Іменем України

07 жовтня 2020 року

м. Київ

справа № 272/363/18

провадження № 61-6881св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,

учасники справи:

позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб",

відповідачі: ОСОБА_1, товариство з обмеженою відповідальністю "Жива Нива",

третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства "Центр державної реєстрації",

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" на постанову Житомирського апеляційного суду у складі колегії суддів:

Коломієць О. С., Талько О. Б., Шевчук А. М., від 04 березня 2019 року,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" (далі - СТОВ "Хлібороб") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (далі - ТОВ "Жива Нива") про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування рішення про його державну реєстрацію, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткової угоди.

Позовну заяву мотивовано тим, що 21 вересня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,2879 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0200, за умовами якого остання передала в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 15 жовтня 2007 року.

Позивач зазначав, що відповідно до положень вказаного договору оренди землі, а також статті 33 Закону України "Про оренду землі", 12 вересня

2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому СТОВ "Хлібороб" повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі до 15 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Окрім того, пунктом 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди. Проте, 14 вересня

2017 року ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ "Хлібороб" заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 21 вересня 2007 року. В подальшому позивачу стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передала зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ "Жива Нива".

На думку позивача, направлена орендодавцем заява від 14 вересня

2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ "Хлібороб" щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило.

Посилаючись на вказані обставини, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" 22 листопада 2017 року та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року за № 38374813, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації"; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1, та зареєстрований в державному реєстрі земель

10 жовтня 2007 року за № 040720200015; визнати укладеною додаткову угоду від 06 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області у складі судді Чуб І. А. від 26 листопада 2018 року позов СТОВ "Хлібороб" задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" 22 листопада 2017 року, загальною площею 3,2879 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0200, та зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38374813 від 28 листопада 2017 року.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 38374813 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богушем О. В.

Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 21 вересня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 3,2879 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0200, та зареєстрований в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за №
040720200056.

У задоволенні іншої частини позову відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем були здійснені всі передбачені договором та Законом України "Про оренду землі" дії, які спрямовані на реалізацію переважного права щодо оренди землі та пролонгацію договору оренди земельної ділянки. При цьому, суд зазначив, що заява ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року не є відповіддю на пропозицію позивача продовжити дію договору оренди землі в розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Житомирського апеляційного суду від 04 березня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ "Жива Нива" задоволено. Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 26 листопада 2018 року в частині задоволення позовних вимог СТОВ "Хлібороб" скасовано і ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі", та за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, але ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди землі направила СТОВ "Хлібороб" заяву від 14 вересня 2017 року про відмову у поновленні вказаного договору на новий строк, повідомивши про намір припинити його дію після закінчення строку, на який було укладено договір.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У касаційній скарзі СТОВ "Хлібороб" просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд не врахував, що відповідачем ОСОБА_1 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач, виконавши вимоги чинного законодавства щодо реалізації свого переважного права як добросовісного орендаря відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Апеляційний суд помилково вважав заяву ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року про її бажання припинити дію договору оренди землі від 21 вересня 2007 року такою, що стосується відмови відповідача від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована відповідачем. Крім того, заявник звернув увагу на порушення апеляційним судом норм процесуального права, посилаючись на те, що суд допустив до участі у розгляді справи представника ТОВ "Жива Нива" Орєхова Р. В., який не є адвокатом.

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.

11 травня 2019 року справу передано судді-доповідачу.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею

3,2879 га, кадастровий номер undefined, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

21 вересня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого остання передав позивачу в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Указаний договір зареєстрований в Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради 15 жовтня 2007 року вчинено запис за № 040720200056.

Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

12 вересня 2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1 лист- повідомлення про намір скористатися переважним правом оренди землі та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, якою передбачений строк договору оренди до 15 жовтня 2027 року, орендна плата визначена у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Пунктом 4 додаткової угоди визначено, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту її державної реєстрації, передає орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000,00
грн, як додаткову винагороду за її підписання.

Вказаний лист-повідомлення ОСОБА_1 отримала 16 вересня 2017 року (а. с. 21).

Разом з тим, 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 направила

СТОВ "Хлібороб" заяву про своє бажання припинити дію договору оренди землі від 21 вересня 2007 року.

22 листопада 2017 року між ТОВ "Жива Нива" та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки терміном на 7 років, державну реєстрацію якого було здійснено 28 листопада 2017 року за № 38374813.

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Згідно із положенням частини 2 статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частиною 4 статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Частиною 1 статті 627 ЦК України, інших актів цивільного законоавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі"по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Установивши, що сторони за договором не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєю листі вказувала на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність її волевиявлення на поновлення договору оренди землі

від 21 вересня 2007 року на певних умовах, суд апеляційної інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.

Так, наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає як правильно встановив суд апеляційної інстанції.

Посилання заявника на те, що заява ОСОБА_1 від 14 вересня 2017 року про її бажання припинити дію договору оренди землі від 21 вересня 2007 року не може вважатися такою, що стосується відмови орендодавця від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована, не спростовують правильність висновків апеляційного суду, оскільки у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Крім того в додатковій угоді до договору оренди землі СТОВ "Хлібороб" зазначило інші умови, ніж у договорі оренди землі від 21 вересня 2007 року, зокрема, запропонувало інший розмір орендної плати. На зміну вказаних умов також необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", проте між сторонами така згода не досягнута.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 04 лютого

2020 року в справі № 272/439/18, від 13 квітня 2020 року в справі № 272/452/18, від 14 травня 2020 року в справі № 272/449/18, від 29 травня 2020 року в справі № 272/365/18, від 08 липня 2020 року в справі № 272/441/18.

Доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права та Конституції України, а саме щодо допущення до участі у справі представника ТОВ "Жива Нива" Орєхова Р. В., який діяв на підставі довіреності та не має свідоцтва на право зайняття адвокатської діяльності, не може бути прийняте колегією суддів до уваги, оскільки судом було перевірено повноваження представника, а тому не є підставою для скасування правильного по суті рішення.

Відповідно до частини 3 статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" залишити без задоволення, а постанову Житомирського апеляційного суду від 04 березня 2019 року- без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара