Поради від Протоколу: Що варто знати при купівлі житла

Купівля первинного житла

Ситуація перша: будинок ще будується і не зданий в експлуатацію

Такий спосіб вкладення грошей може розглядатися як бізнес, адже, інвестувавши кошти на самому початку будівництва нерухомості, можна суттєво зекономити у порівнянні з готовим житлом, введеним в експлуатацію. А в подальшому вигідно продати квартиру або здати її в оренду.

Головне, про що варто пам’ятати, купуючи “первинку” - перевірка власника об’єкта нерухомості. Тобто потрібно переконатися, що юридична особа, яка пропонує Вам внести гроші у вигляді інвестицій, може розпоряджатися даним будинком або квартирою.

На жаль, на ринку нерухомості існує чимало посередників між генеральним підрядником, що будує будинок, та майбутніми власниками (замовниками), яким цей об’єкт передадуть. Де-юре договори з подібними ріелторами будуть законними, але інвестори в даному випадку беруть всі ризики на себе. Адже можна внести гроші якомусь посереднику, котрий завтра “лопне” і зникне. І залишаться у цій ситуації генпідрядник та замовник, які ніякого відношення до подібного договору не мають.

Тому, підписуючи документи, слід обов’язково перевірити наявність виносок в окремих пунктах договору, де вказуються повноваження посередника з продажу подібної інвестиційної нерухомості від імені або замовника, або генерального підрядника.

Ситуація друга: житло вже введено в експлуатацію

Для багатьох людей варіант щойно побудованого будинку є більш прийнятним, ніж придбання “вторинки”.

На що в такому випадку звертати увагу? Так само, як і при інвестуванні у будівництво, Ви маєте переконатися в тому, що юридична особа, яка продає цю нерухомість, є власником, має повноваження від господаря майбутнього будинку або може розпоряджатися даним будівельним об’єктом.

Як правило, при укладанні договору купівлі-продажу готової квартири, продавець бере на себе оформлення Вашого права власності на нерухомість у Державній реєстраційній службі.

Перенесення строків здачі об’єкта забудовником

Законодавство України не встановлює конкретних часових періодів, в які Ви обов’язково маєте вселитися в новеньке житло. Але слід звернути увагу, щоб у документах були вказані в т.ч. і строки, протягом яких має бути передана квартира і зареєстровано за Вами право власності. Якщо таку інформацію не вказати, Ви ризикуєте сплатити гроші і очікувати потім рік, а можливо і більше, коли ж нарешті бажане житло стане Вашим.

Як показує практика, строки передачі квартири в руки власника, що прописуються у документах, не перевищують 90 днів з моменту, коли будинок побудований і введений в експлуатацію. Але в договорі, звісно, можуть бути прописані й інші часові рамки, яких мають дотримуватися як забудовник, так і вкладники в будівництво.

Якщо ж власник нерухомості порушує строки здачі об’єкта, то інвестор може звернутися спочатку до забудовника, а потім, за потреби, до суду про відшкодування завданих збитків. Звичайно, до цієї справи краще залучити професійного адвоката. В позовній заяві суд варто просити про виплату власником нерухомості неустойки (пені) (згідно статті 883 Цивільного кодексу України) за прострочення часу передачі будинку. Дуже часто такі справи вирішуються судом на користь інвесторів.

Купівля вторинного житла

В першу чергу необхідно для себе зрозуміти, з якою людиною Вам потрібно буде домовлятися: чи є вона єдиним власником даного об’єкта нерухомості (квартири або будинку), чи вона співвласник, тобто володіє житлом разом зі своєю дружиною/чоловіком, дітьми, батьками і т.д. Для цього Ви маєте вимагати документи, що засвідчують право власності.

Якщо у купованої Вами нерухомості господар не один (а купівля-продаж нерухомості в Україні здійснюється тільки в нотаріальній формі), то варто отримати або письмову нотаріальну згоду інших власників будинку чи квартири, або домогтися їхньої присутності під час угоди, так як їхній підпис також необхідний на договорі купівлі-продажу.

Обов’язково вимагайте у власника технічний паспорт на об’єкт нерухомості, що збираєтеся придбати. По ньому перевірте, які зміни первинного плану здійснювали в будинку або квартирі. Якщо були перепланування стін та іншого, в паспорті про це обов’язково вказується. Інакше, у випадку відсутності записів про перебудову, Ваша угода купівлі-продажу відбудеться по технічному паспорту Бюро технічної інвентаризації без відповідних змін, а значить, Ви купуєте, по суті, іншу квартиру.

Також Ви маєте переконатися в тому, що даний об’єкт нерухомості не має арештів, заборон або інших обтяжень. Для цього варто відвідати Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна і отримати необхідну інформацію по потрібному житлу. Якщо квартира “чиста”, можете укладати угоду.

Купуючи вторинне житло, крім усього іншого, потрібно враховувати питання спадщини. Адже дана квартира може бути вже комусь віднесена заповітом, а значить, Ви або Ваш нотаріус повинні перевірити дану інформацію в Спадковому реєстрі.

Бажано також з’ясувати, чи здійснювалися по відношенню до даного об’єкта нерухомості які-небудь дії Державною виконавчою службою чи приватними виконавцями. Тому також перевірте квартиру в Єдиному реєстрі боржників.

Тільки отримавши необхідну інформацію з приводу житла, що Вас цікавить, можете починати готувати пакет документів для здійснення купівлі-продажу. Рекомендуємо здійснювати угоду тільки у того нотаріуса, якого Ви знаєте або якому довіряєте. Або нотаріус має бути нейтральним, але ні в якому випадку не варто мати справу зі спеціалістом, якого Вам порадить продавець. Навпаки, краще заздалегідь піти до знайомого нотаріуса, проконсультуватися з приводу проблемних питань, отримати дані з усіх реєстрів, обговорити дату та інші подробиці здійснення Вашої угоди купівлі-продажу.

Також бажано на попередній зустрічі з нотаріусом попросити у нього типову форму контракту (договору купівлі-продажу) для докладного ознайомлення з ним до підписання угоди. Продумайте, які доповнення і застереження Ви хочете внести до договору (наприклад, про кількість власників даного об’єкта нерухомості). Пам’ятайте, що договори укладання угоди з фізичними та юридичними особами також відрізняються.

Автор консультації: Alex Ander

Джерело: юридичний ресурс Протокол