Попередній договір найму житлової нерухомості

Уявіть собі ситуацію: ви знайшли ідеальну квартиру для оренди, але власник ще не готовий передати її вам негайно. Можливо, квартира потребує ремонту, або ж власник очікує на виселення попередніх мешканців. Саме в таких випадках на допомогу приходить попередній договір найму житлової нерухомості. Він дозволяє зафіксувати ваші домовленості, не вступаючи при цьому у повноцінні орендні відносини.

Але які ж форми може мати цей загадковий документ? Насправді, українське законодавство досить гнучке в цьому питанні. Попередній договір найму житлової нерухомості може бути укладений як у простій письмовій формі, так і у формі нотаріально посвідченого документа. Вибір форми залежить від бажання сторін та специфіки житла, яке планується орендувати. Наприклад, якщо мова йде про найм дорогих апартаментів на тривалий термін, сторони часто віддають перевагу нотаріальному посвідченню для додаткової безпеки.

Але навіщо взагалі потрібен цей документ? Попередній договір найму житлової нерухомості виконує декілька важливих функцій. По-перше, він дозволяє зарезервувати житло для майбутнього найму, що особливо важливо в умовах високого попиту на оренду квартир. По-друге, він дає можливість узгодити основні умови майбутнього договору найму, такі як строк оренди, розмір орендної плати, умови використання та утримання житла. І нарешті, він створює юридичні зобов’язання для сторін щодо укладення основного договору у майбутньому.

Але які ж вимоги висуваються до цього документа? Перш за все, попередній договір найму житлової нерухомості повинен містити всі істотні умови майбутнього договору найму. Це означає, що в ньому мають бути чітко визначені предмет найму (конкретне житло з його характеристиками), строк, на який укладатиметься договір, розмір орендної плати та інші важливі аспекти. Крім того, в попередньому договорі обов’язково має бути вказаний строк, протягом якого сторони зобов’язуються укласти основний договір найму житлової нерухомості.

А хто ж виступає сторонами в цьому документі? З одного боку, це майбутній наймодавець – особа, яка має право розпоряджатися житлом і передавати його в найм. Це може бути як фізична особа – власник квартири, так і юридична особа, наприклад, компанія з управління нерухомістю. З іншого боку – майбутній наймач, тобто особа, яка планує взяти житло у користування. Важливо зазначити, що обидві сторони повинні мати необхідну правоздатність та дієздатність для укладення такого договору.

Процес складання попереднього договору найму житлової нерухомості може здатися складним, але насправді він досить логічний. Зазвичай, ініціатором укладення такого договору виступає майбутній наймач. Він може підготувати проект договору самостійно або звернутися за допомогою до юриста. Після цього проект договору узгоджується з наймодавцем, вносяться необхідні корективи, і лише після досягнення згоди з усіх питань договір підписується обома сторонами.

Важливо розуміти, що попередній договір найму житлової нерухомості – це не просто формальність. Це серйозний юридичний документ, який створює реальні зобов’язання для сторін. У разі відмови однієї зі сторін від укладення основного договору найму, інша сторона має право вимагати виконання обіцяного через суд або вимагати відшкодування збитків.

Отже, попередній договір найму житлової нерухомості – це потужний інструмент у руках як наймачів, так і наймодавців. Він дозволяє зафіксувати домовленості, забезпечити певні гарантії та створити основу для майбутніх орендних відносин у сфері житлової нерухомості. Але, як і будь-який юридичний документ, він вимагає уважного ставлення та професійного підходу до його складання та укладення. Тому, якщо ви плануєте укласти такий договір, рекомендується звернутися за консультацією до досвідченого юриста, який допоможе врахувати всі нюанси та забезпечити захист ваших інтересів у майбутніх орендних відносинах.

Приклади

Попередній договір найму житлової нерухомості

м. Київ 20 липня 2024 року

Коваленко Олена Петрівна, паспорт серії ТТ 123456, виданий Голосіївським РВ ГУДМС України в м. Києві 10.03.2012 р., що зареєстрована за адресою: м. Київ, вул. Васильківська, 15, кв. 30, ідентифікаційний номер 2345678901, далі – “Наймодавець”, з однієї сторони, та

Мельник Андрій Іванович, паспорт серії СМ 789012, виданий Печерським РВ ГУДМС України в м. Києві 05.07.2018 р., що зареєстрований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 22, кв. 5, ідентифікаційний номер 3456789012, далі – “Наймач”, з іншої сторони,

разом іменовані “Сторони”, а кожна окремо – “Сторона”, керуючись статтями 626, 627, 628 та 635 Цивільного кодексу України, а також положеннями глави 59 Цивільного кодексу України та Закону України “Про житловий фонд соціального призначення”, уклали цей Попередній договір найму житлової нерухомості (далі – “Договір”) про наступне:

1.1. Наймодавець зобов’язується передати, а Наймач прийняти в строкове платне користування квартиру загальною площею 65 кв.м., що складається з двох кімнат, кухні, ванної кімнати та коридору, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 100, кв. 15 (далі – “Житло”).

1.2. Сторони зобов’язуються укласти основний договір найму Житла не пізніше 15 серпня 2024 року.

2. Умови майбутнього договору найму

2.1. Строк найму: 1 (один) рік з моменту підписання основного договору найму.

2.2. Плата за користування Житлом: 15 000 (п’ятнадцять тисяч) гривень на місяць. Плата вноситься щомісяця не пізніше 5 числа поточного місяця.

2.3. Цільове призначення: використання Житла для проживання Наймача та членів його сім’ї.

3. Права та обов’язки Сторін

3.1. Наймодавець зобов’язується:

• Забезпечити Наймачу можливість оглянути Житло до підписання основного договору найму.
• Підготувати Житло до передачі, забезпечити його належний технічний та санітарний стан.

3.2. Наймач зобов’язується:

• Використовувати Житло відповідно до його призначення.
• Своєчасно вносити плату за користування Житлом.
• Забезпечити збереження Житла, підтримувати його в належному стані.

4. Відповідальність Сторін

4.1. У разі порушення своїх зобов’язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим Договором та чинним законодавством України.

4.2. У разі відмови однієї зі Сторін від укладення основного договору найму, інша Сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих такою відмовою.

5. Інші умови

5.1. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та діє до моменту укладення основного договору найму, але не пізніше 15 серпня 2024 року.

5.2. Усі зміни і доповнення до цього Договору повинні бути оформлені в письмовій формі та підписані обома Сторонами.

5.3. Цей Договір складено у двох примірниках, по одному для кожної із Сторін, кожен з яких має однакову юридичну силу.

6. Підписи Сторін

Наймодавець: Наймач: /Коваленко О.П./ /Мельник А.І./

Цей шаблон попереднього договору найму житлової нерухомості розроблено відповідно до вимог Цивільного кодексу України та Закону України “Про житловий фонд соціального призначення”. Він містить основні положення, які зазвичай включаються до таких договорів, але може бути модифікований залежно від конкретних обставин та домовленостей між сторонами. При складанні реального договору рекомендується звернутися за консультацією до професійного юриста для врахування всіх особливостей конкретної ситуації та забезпечення повної відповідності документа вимогам чинного законодавства. Особливу увагу слід приділити питанням розподілу обов’язків щодо оплати комунальних послуг, проведення поточного ремонту, а також умовам дострокового розірвання договору.

Попередній договір найму житлової нерухомості

м. Київ, Україна “___” 2024 р.

Ми, що нижче підписалися:

1. Громадянин(ка) України , паспорт серії № , виданий (далі – Орендодавець), що проживає за адресою: м. Київ, вул. , буд. __, кв. __, та
2. Громадянин(ка) України , паспорт серії № , виданий (далі – Орендар), що проживає за адресою: м. Київ, вул. , буд. __, кв. __,

уклали цей попередній договір найму житлової нерухомості (далі – Договір) про наступне:

1. Предмет Договору 1.1. Орендодавець зобов’язується передати у тимчасове володіння та користування Орендареві житлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. , буд. __, кв. __ (далі – Житлове приміщення). 1.2. Орендар зобов’язується сплатити орендну плату та дотримуватися умов цього Договору.
2. Строк найму 2.1. Строк найму Житлового приміщення становить ( днів, місяців), починаючи з дати підписання основного договору найму. 2.2. Сторони домовилися укласти основний договір найму не пізніше “___” 2024 р.
3. Орендна плата 3.1. Орендна плата за користування Житловим приміщенням становить гривень за (день, місяць). 3.2. Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату щомісяця до “___” числа місяця, наступного за звітним.
4. Права та обов’язки сторін 4.1. Орендодавець зобов’язується: 4.1.1. Передати Житлове приміщення у придатному для проживання стані. 4.1.2. Надавати необхідні документи для користування Житловим приміщенням. 4.2. Орендар зобов’язується: 4.2.1. Використовувати Житлове приміщення за призначенням. 4.2.2. Дотримуватися правил експлуатації та підтримувати належний санітарний стан Житлового приміщення. 4.2.3. Своєчасно сплачувати орендну плату.
5. Відповідальність сторін 5.1. За невиконання або неналежне виконання обов’язків за цим Договором сторони несуть відповідальність відповідно до чинного законодавства України.
6. Інші умови 6.1. Цей Договір є попереднім та не створює обов’язку для сторін укласти основний договір найму у випадку істотної зміни обставин. 6.2. Всі зміни та доповнення до цього Договору можуть бути внесені за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткових угод. 6.3. У випадках, не передбачених цим Договором, сторони керуються чинним законодавством України.
7. Реквізити сторін Орендодавець: ПІБ: Адреса: Паспорт:

Орендар: ПІБ: Адреса: Паспорт:

Підписи сторін: Орендодавець: Орендар:

Попередній договір найму житлової нерухомості

Місце укладення: [Місто], [Область], Україна

Дата укладення: [Дата]

Сторони:

• Наймодавець: [ПІБ], [ІПН], [Місце проживання]
• Наймач: [ПІБ], [ІПН], [Місце проживання]

1. Предмет договору

1.1. Цим договором (далі – “Попередній договір”) Наймодавець зобов’язується протягом строку, визначеного у цьому договорі, укласти з Наймачем договір найму житлового приміщення (далі – “Основний договір”) на умовах, визначених цим Попереднім договором.

1.2. Житловим приміщенням, яке буде передано в найм Наймачу за Основним договором, є:

• [Опис житлового приміщення: адреса, загальна площа, житлова площа, інші характеристики]

2. Істотні умови Основного договору

2.1. Істотними умовами Основного договору є:

• Строк дії Основного договору;
• Орендна плата;
• Порядок розрахунків за оренду;
• Умови користування житловим приміщенням;
• Відповідальність сторін за збереження житлового приміщення;
• Умови припинення Основного договору;
• Інші істотні умови, визначені сторонами.

2.2. Сторони погоджуються, що умови Основного договору, визначені цим Попереднім договором, є обов’язковими для сторін.

3. Строк дії Попереднього договору

3.1. Цей Попередній договір діє протягом [строк дії] з моменту його підписання сторонами.

4. Зобов’язання сторін

4.1. Наймодавець зобов’язується:

• Укласти з Наймачем Основний договір протягом строку дії цього Попереднього договору;
• Надати Наймачу всю необхідну інформацію про житлове приміщення, що буде передано в найм;
• Співпрацювати з Наймачем у процесі укладення Основного договору.

4.2. Наймач зобов’язується:

• Своєчасно та в повному обсязі виконувати свої зобов’язання за цим Попереднім договором;
• Співпрацювати з Наймодавцем у процесі укладення Основного договору.

5. Відповідальність сторін

5.1. Сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання своїх зобов’язань за цим Попереднім договором згідно з чинним законодавством України, зокрема з:

• Цивільним кодексом України;
• Житловим кодексом України.

6. Розв’язання спорів

6.1. Усі спори, що виникають з цього Попереднього договору, вирішуються шляхом переговорів між сторонами.

6.2. У разі неможливості вирішити спір шляхом переговорів, він вирішується судом в порядку, визначеному чинним законодавством України.

7. Інші умови

7.1. Цей Попередній договір укладено в двох примірниках, по одному для кожної зі сторін.

8. Підписи сторін

Наймодавець:

[ПІБ]

[Підпис]

Наймач:

[ПІБ]

[Підпис]

Попередній договір найму житлової нерухомості – це документ, який визначає умови найму житлової нерухомості до моменту підписання договору найму. Він повинен бути підписаний сторонами до початку найму.

Попередній договір найму житлової нерухомості повинен містити наступні умови:

• Опис житлової нерухомості, включаючи адресу, кількість кімнат, загальну площу, тип будівлі, рік будівництва;
• Термін найму, протягом якого наймач може використовувати житлову нерухомість;
• Плата за найм, включаючи форму платежів, частину плати за найм, що повинна бути сплачена в разі порушення умов договору;
• Обов’язки наймача, включаючи обов’язок щодо охорони, утримання та ремонту житлової нерухомості, дотримання правил користування житловою нерухомістю;
• Обов’язки власника, включаючи обов’язок щодо забезпечення технічної придатності житлової нерухомості, надання наймачу необхідної інформації про житлову нерухомість;
• Порядок вирішення спорів, що можуть виникнути між сторонами;
• Місце та дату підписання договору.

Попередній договір найму житлової нерухомості повинен бути підписаний сторонами в двійковій копії, кожна з яких повинна бути надана іншій стороні.

Цей договір повинен відповідати вимогам Закону України “Про оренду” та Закону України “Про житлове законодавство”.

Наприклад, наступний текст може бути використаний як шаблон для попереднього договору найму житлової нерухомості:

“Попередній договір найму житлової нерухомості між [ім’я наймача] (далі – наймач) та [ім’я власника] (далі – власник) щодо найму житлової нерухомості [адреса, кількість кімнат, загальна площа, тип будівлі, рік будівництва].

Наймач має право використовувати житлову нерухомість з [дата початку найму] по [дата закінчення найму].

Плата за найм становить [форма платежів] [сума плати за найм] на місяць. У разі порушення умов договору наймач повинен сплатити власнику [частину плати за найм] як штраф.

Наймач зобов’язується охороняти, утримувати та ремонтувати житлову нерухомість, дотримуватися правил користування житловою нерухомістю. Власник зобов’язується забезпечити технічну придатність житлової нерухомості, надати наймачу необхідну інформацію про житлову нерухомість.

У разі виникнення спорів між сторонами вони повинні бути вирішені шляхом переговорів. Якщо переговори не дадуть результату, сторони можуть звернутися до суду.

Місце підписання договору – [місце підписання]. Дата підписання договору – [дата підписання].

Наймач і власник підписали цей договір у двох екземплярах, кожен з яких є офіційною копією.

[підпис наймача] [підпис власника]

Дата підписання: [дата підписання]”.