Оцінка майна

Функція оцінки, її мета. Чому це важливо

Мало хто із замовників розуміє важливість мети, для якої проводиться експертна оцінка майна. При цьому від функції, для виконання якої готуються документи, залежить дуже багато. І сама процедура проведення роботи, і нюанси оформлення звіту. А також з рештою і відповідальність оцінювача за якість проведеної роботи.

Найбільш поширеними цілями надання наших послуг з визначення вартості є:

• Оцінка нерухомості для нотаріуса. Вона в свою чергу в залежності від функції може виконуватися для:
  • продажу, оформлення спадщини, іпотеки фізичних осіб. Загальним для всіх зазначених випадків є визначення оціночної вартості та необхідність проведення реєстрації результатів роботи у спеціальній базі даних Фонду державного майна України.
  • дарування найближчому родичу. У цьому випадку у звіті фігурує ринкова вартість , а реєстрація у зазначеній вище базі даних не потрібна.
  • продаж або іпотека для юридичних осіб. Як і у випадку з даруванням для «фізиків», визначається ринкова вартість майна, реєстрація оцінки не потрібна.
• Оцінка майна в Києві для пред’явлення в суді. Найчастіше така робота проводиться в рамках розділу майна при розлученні подружжя. До якості таких послуг пред’являються підвищені вимоги. Оскільки, очевидно, що результати роботи оцінювача будуть дуже уважно розглядатися як замовником, так і його опонентами. Як правило, об’єктами для таких робіт є нерухоме майно в Києві або (рідше) автомобілі.
• Визначення вартості основних засобів. Виконується для різних цілей в процесі ведення бухгалтерського обліку. Ми працюємо з активами практично всіх типів. І накопичили досить великий досвід співпраці з бухгалтерами, добре знаємо особливості та вимоги, що пред’являються до таких робіт.
• Оцінка для оренди комунального майна Києва. Специфікою даного виду послуг порівняно зі звичайною оцінкою приміщень є те, що всі документи проходять перевірку в Департаменті комунального майна Києва. Документи повинні бути оформлені в повній відповідності з усіма вимогами законодавства. До дрібниць. Інакше документи просто не пройдуть узгодження, а всю процедуру оформлення договору оренди потрібно буде починати з початку.
• Окреме місце займає оцінка цінних паперів (зокрема, акцій) і корпоративних прав. Однак, це досить специфічна тема. Тому, якщо Ваше питання знаходиться саме в цій площині, пропонуємо Вам відвідати відповідні розділи нашого сайту.

Безумовно, випадків проведення експертної оцінки майна в практиці значно більше. Однак, зазначені вище функції, з нашого досвіду, є найбільш поширеними. Якщо Ваш випадок тут не описаний, – звертайтеся за консультацією! Такі ситуації вимагають індивідуального підходу, щоб результат роботи максимально відповідав тій меті, для якої вся ця процедура і виконується.

Що таке звіт оцінювача. Скільки він дійсний

Одним з найбільш розповсюджених загальних питань щодо проведення експертної оцінки майна всіх видів є питання: Як виглядає результат Вашої роботи? Що клієнт отримує після звернення до оцінювача?

Згідно чинного законодавства результатом проведення оцінка майна є звіт про оцінку. Структура та зміст такого звіту чітко регламентовані. Звертаємо Вашу увагу, що звіт про оцінку – ще брошура (а не довідка, як багато хто вважає), об’єм якої залежить від складності оцінюваного об’єкта, але в практиці нечасто буває меншим за двадцять сторінок.

До речі, строк дії звіту про оцінку нерухомості для надання нотаріусу складає шість місяців.

Дозвільні документи для проведення експертної оцінки майна

Другим номером у нашому рейтингу найчастіших питань від нових клієнтів є:

А чи є у Вас ліцензія на проведення оцінки майна?

Таких документів є чотири: три щодо оцінювача (кваліфікаційне свідоцтво, свідоцтво про внесення інформації про оцінювача до реєстру Фонду державного майна України, свідоцтво про підвищення кваліфікації оцінювача) та один щодо оціночної компанії (сертифікат суб’єкта оціночної діяльності). Також необхідно звертати увагу та те, чи вказано в цих документах саме той тип майна, який Вам потрібно оцінити. В нас, наприклад, відкриті всі напрями (спеціалізації), окрім оцінки антикваріату (оцінкою якого ми власне і не займаємось). Для отримання більш подобної інформації щодо документів, які повинні мати оцінювач та оціночна компанія, рекомендуємо прочитати статтю: "оціночна компанія".

Оцінка майна – що це?

Оцінка майна – це процедура, спрямована на визначення вартості об’єкта згідно з завданнями і цілями кожної конкретної ситуації. Необхідно зазначити, що до даної процедури можна віднести оцінювання:

• земельних ділянок;
• різних споруд і будівель;
• комунікацій та інфраструктури;
• засобів пересування;
• обладнання;
• нематеріальних активів;
• бізнесу, майнових комплексів тощо

Обов’язкове проведення оцінки майна необхідно в ситуаціях, які передбачені чинним законодавством України. Експертна оцінка майна може знадобитися з різних причин. Наприклад, вона потрібна в процесі укладення угоди, в ході передачі в оренду або під заставу, при підписанні страхового договору, при внесенні власності до статутного капіталу підприємства і в інших випадках.

Визначення вартості майна також потрібно в процесі вирішення майнових конфліктів, в ході реорганізації, в разі оголошення банкрутства або при приватизації власності.

Оцінку вартості проводять, беручи до уваги всі нюанси і характеристики об’єкта оцінювання. Оцінювану власність можна розділити на три типи:

1. Нерухоме майно – земельні ділянки, інженерні мережі, огорожі, будинки, квартири, замощення.
2. Рухома власність – засоби пересування, а також обладнання.
3. Бізнес – цінні папери та частки в підприємствах.

Кому і в яких ситуаціях потрібна оцінка майна

Оцінку майна можуть проводити як обов’язково, так і добровільно, грунтуючись на міжнародному та національному законодавстві. Варто зазначити, що оцінювання має повністю відповідати Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Для окремих об’єктів на законодавчому рівні закріплені особливі норми, тому оціночні компанії керуються ними разом із загальними законодавчими нормами.

Фізичним і юридичним особам, підприємствам, держустановам, інвесторам і банкам досить часто необхідно оцінити свої активи. Громадяни часто звертаються в оціночні компанії при:

• підписанні договору про страхування з метою визначення розміру компенсації;
• укладанні угод, які пов’язані з землею, спорудами і будівлями, рухомою власністю і засобами пересування;
• передачі майна в заставу або при оформленні іпотечної позики;
• оплаті державного мита;
• оформленні права cпадкування;
• конфіскації приватної власності фізосіб на користь державних потреб;
• підписанні дарчого договору;
• розділі майна в суді.

Юрособи звертаються в оціночні компанії в таких ситуаціях:

• коли потрібно виплатити вартість частки одному з членів ТОВ;
• при емісії акцій або інших цінних паперів;
• коли необхідно провести переоцінку основних фондів;
• в ході внесення власності до статутного капіталу;
• для підписання договору оренди комунального майна;
• при операції з купівлі або продажу нерухомості;
• щоб встановити базу оподаткування податками або для ведення обліку податків;
• в ході судових спорів, які пов’язані з майном;
• коли потрібно залучити інвестиції;
• при складанні бізнес-плану;
• щоб залучити вкладників;
• для детального вивчення перспективності інвестицій в конкретній ситуації;
• в ході кредитування;
• при передачі власності у заставу;
• в ході реструктуризації компанії, її продажу або при оголошенні банкрутства.

Процедури та методи оцінювання майна

Методи оцінювання майна безпосередньо залежать від різновиду і параметрів об’єкта оцінювання. А також від детальності, якості та повноти необхідних вихідних даних про майно. Доцільність використання конкретного методу необхідно вибирати в залежності від кожної індивідуальної ситуації. Існує три підходи до оцінки майна:

1. Витратний. Детально аналізуються витрати на процес створення аналогічної власності або на її повне копіювання.
2. Порівняльний. В ході розрахунків враховується аналогічне оцінюваному майно і застосовуються існуючі на ринку цінові пропозиції.
3. Дохідний. Розраховується обсяг потенційного прибутку від розпорядження або володіння майном. Береться до уваги потенційний дохід і витрати в ході використання даного майна, можливість його продажу. Для великих об’єктів створюється бізнес-план розвитку, моделюються грошові потоки.

Варто зазначити, що оцінювач у звіті обов’язково повинен обґрунтувати обраний підхід до визначення вартості. Якщо якийсь з методів не можна застосувати на практиці, то це необхідно аргументувати.

Суть роботи оціночної компанії

При зверненні до оцінювача необхідно детально пояснити йому завдання і цілі оцінювання, надати технічні документи, підтвердити право власності. А також детально описати всі параметри об’єкта. Під час обговорення умов співпраці оцінювач може назвати ціну своєї роботи та період проведення незалежної оцінки. Після цього з клієнтом підписується договір, на підставі якого буде проведено оцінювання майна. Після цього необхідно:

• детально вивчити запропонований договір, якщо все влаштовує, то його можна підписувати;
• внести передоплату за роботу оцінювача;
• надати оцінювачу доступ до майна;
• передати всю документацію, яка може знадобитися в ході проведення оцінювання;
• дочекатися завершення роботи і отримати звіт про оцінку, а також внести решту суми за роботу оцінювача.

В ході виконання своєї роботи оцінювач виконує такі дії:

• оглядає майно, фотографує його і оцінює стан;
• детально вивчає всю документацію, яку клієнт йому надав;
• аналізує ринок аналогічного майна і проводить необхідні розрахунки;
• складає звіт про оцінку і передає його клієнту.

Оцінка майна може знадобитися не тільки у зв’язку з вимогою законодавства або в ході розглядів в суді. Своєчасно проведене оцінювання і встановлена ринкова вартість власності досить часто допомагає вирішити уникнути конфліктних ситуацій або вийти з них з мінімальним збитком.

Оцінка у Києві

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведені ціни є орієнтовними не тому, що ми прагнемо від Вас щось приховати, а тому що ключову роль у ціноутворенні на рівні з типом об’єкта відіграє також і мета, з якою проводиться незалежна оцінка. Про те, чому при проведенні процедури експертної оцінки майна дуже важлива її функція (або мета, з якою ця оцінка проводиться).

Найбільш розповсюдженими випадками, при яких потрібно визначити вартість майна в Києві, є купівля-продаж типової нерухомості, до якої зазвичай відносять квартири, гаражі, житлові будинки та земельні ділянки. З точки зору оцінювача виконання роботи саме з цією метою є найпростішою, тому в цьому випадку й вартість послуги є мінімально. Зовсім інша річ – проведення оцінки майна для пред’явлення у суді. Ця процедура може суттєво відрізнятись у кожному конкретному випадку з оглядку по-перше на те, що в такий роботі фахівець несе значно більшу відповідальність та, відповідно, підходить до діла значно прискіпливіше. По-друге, часто для суду необхідно визначити ринкову вартість нерухомого майна, на яке немає жодних документів, або потрібна ретроспективна оцінка (тобто на дату, яка була значно раніше за дату складання звіту).

Оцінка нерухомості в Києві

Оцінку нерухомості зазвичай розділяють за такими напрямками:

• Оцінка квартир у Києві – вартість послуги зазвичай складає від 1500 до 3000 грн, строк виконання – 1 доба. Вартість роботи залежить від мети, з якою проводиться оцінка: для пред’явлення у нотаріуса при даруванні або оформленні спадщини дешевше, для надання у суд або виконавчу служби – дорожче. Детальніше про послугу з визначення ринкової вартості квартир можна дізнатися за цим посиланням: “оцінка квартир”.
• Оцінка гаражів. Як і у випадку з квартирами, вартість оцінки гаражів та паркінгів складає 1500-3000 грн та залежить від того, з якою метою (ціллю), тобто для пред’явлення у якому органі або установі проводиться ця робота.
• Оцінка землі. Для типових земельних ділянок при переоформленні права власності у нотаріуса вартість робіт складає 1500 грн, а строк виконання – 1 день. Під «типовими» ділянками слід розуміти землю, що за своїми характеристиками, зокрема за площею та цільовим призначенням, є типовою для місцевості, де вона розташована.
• Оцінка будинків – базова ціна робіт з визначення ринкової вартості індивідуальних житлових будинків у Києві та Київській області для пред’явлення у нотаріуса складає 1500-2000 грн. Якщо оцінка потрібна для суду, вартість послуги може бути вищою та визначається індивідуального, залежно від параметрів конкретного будинку та його місця розташування. У більшості випадків робота з незалежної оцінки цього виду майна виконується за одну добу.
• Оцінка нерухомості в Києві, що відноситься до нежитлового фонду (окрім гаражів та комунального майна). Таким нерухомим майном можуть бути офіси, магазини, склади, виробничі приміщення, а також специфічні споруди, інженерні та комунікаційні мережі тощо. Специфіка цього виду нерухомості є у тому, що вартість роботи залежить від характеристик та місця розташування конкретного об’єкта. І, відповідно, визначається індивідуально.
• Оцінка нерухомості, що перебуває у комунальній власності міста Києва (комунальне майно). Процедура проведення оцінки комунального майна суттєво відрізняється від оцінки для нотаріуса, тому така робота і вартує дорожче. Вартість оцінки вбудованих приміщень невеликих та середніх площ стартує від 4000 грн, строк виконання роботи – 2-3 дні.

Оцінка майна в Києві

Із точки зору оцінювача, якщо майна не є нерухомістю, то його умовно можна розділити на такі типи:

1. Оцінка автомобілів, причепів, спецтехніки, а також судноплавних та повітряних транспортних засобів. Робота з незалежної оцінки легкового або вантажного автомобілів розповсюджених марок та моделей вартує 2000 грн, строк виконання послуги – 1 доба. При одночасному замовленні визначення ринкової вартості декількох авто, вартість наших послуг знижується пропорційно зі зростанням кількості автомобілів у переліку-завданні. Щодо проведення оцінки спеціальної техніки (зокрема із навісним обладнанням), човнів, катерів, яхт, літаків, гелікоптерів тощо, то вартість такої роботи визначається індивідуально.
2. Оцінка обладнання або оцінка основних засобів підприємства. Специфіка ціноутворення по цьому виду послуг є те, що саме по собі визначення «оцінка обладнання» абсолютно не дає уявлення про об’єм та складність роботи. До обладнання може належати як офісна техніка та комп’ютери, так і складна виробнича лінія із великою кількістю блоків та вузлів. Щодо визначення вартості основних засобів, то тут ситуація із цінами на наші послуги є ще більш складною, оскільки до складу ОЗ може входити як обладнання, так і, наприклад, нерухомість або автомобілі. Тому вартість робіт по даному напрямку визначається індивідуально після отримання оцінювачами переліку-завдання на оцінки. Ми уважно проаналізуємо цей перелік та спробуємо надати Вам найбільш цікаву, об’єктивну та адекватну комерційну пропозицію.
3. Переоцінка основних засобів. Логіка ціноутворення на послугу з переоцінки основних засобів майже не відрізняється від принципів формування вартості робіт з оцінки основних засобів. Єдина особливість формування ціни на переоцінку пов’язана з тим, що під цим терміном зазвичай мають на увазі визначення ринкової вартості всіх основних засобів підприємства. Тому перелік-завдання на оцінку є досить великим, відповідно ціна нашої роботи у перерахунку на одиницю є нижчою, ніж зазвичай при одноразових замовленнях. Будь ласка, надсилайте нам перелік майна, що підлягає оцінці, аби ми мали можливість зрозуміти об’єм роботи та детально обговорити з вами всі умови нашої співпраці. Часто результати проведення роботи з переоцінки основних засобів необхідно узгоджувати із аудиторами, і цей процес не завжди проходе просто та швидко. Тому при обиранні оціночної компанії-підрядника для виконання саме цього виду послуг ми радимо замовникам звертати особливу увагу на її досвід роботи заме з переоцінки ОЗ.

Оцінка акцій та корпоративних прав

У більшості випадків процедуру проведення оцінки акцій можна вважати окремим випадком оцінки 100% корпоративних прав підприємства. Таке порівняння має місце, оскільки при проведенні оцінки цінних паперів для цілей додаткової емісії, оцінювач мусить визначити вартість всього підприємства, а потім розділити отримане значення на кількість акцій. Більшість робіт з визначення вартості таких майнових прав проходить обов’язкову процедуру погодження у Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку, тому при обиранні оцінювача цінних паперів потрібно підходити відповідально. Кількість оціночних компаній у Києві, фахівці яких вміють якісно проводити оцінку акцій, є досить обмеженою. Тому ми є пишаємось своїми оцінювачами, роботи яких на протязі останніх років проходять погодження в Комісії без зауважень.

Треба також сказати декілька слів щодо того, скільки вартує послуга з оцінки вартості акцій. Нажаль, середніх цін у цьому напрямку робіт нема, та й не може бути. Це пов’язано із тим, що в більшості випадків така робота полягає у тому, щоб переоцінити все, що є у підприємства, при цьому не лише тільки майно, але й його зобов’язання, нематеріальні активи, тощо. Для визначення вартості послуги ми просимо замовників надіслати нам баланс за останній звітний період. Після проведення його аналізу ми додатково надсилаємо запит на розшифровки частини строк балансу, як правило, для формування вартості нашої роботи достатньо отримати та проаналізувати розшифровку основних засобів. Така інформація дає нашим оцінювачам розуміння об’єму робіт, тобто ми готові вести предметні перемовини та надавати відповіді на всі питання замовника щодо цін та строків виконання оцінки, процедури її проведення тощо.

Джерело: ocinka.ua