Оренда невитребуваних земельних паїв: реєструємо право чи договір?

Ідея використання земельних часток (паїв) на підставі договорів оренди вперше була запроваджена Указом Президента України №1529/99 від 03.12.1999 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки».

На виконання вказаного указу ще до прийняття Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» було розроблено наступні підзаконні акти:

Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах N 5 від 17.01.2000 р. затверджено Типову форму договору оренди земельної частки (паю). У наказі не міститься вказівки про обов’язковість використання даної форми.

Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. N 119 затверджено Порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), де передбачено, що реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), що ведеться за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги.

Із системного тлумачення вказаних актів, з урахуванням також змісту Указу Президента України № 720/95 від 08.08.1995 р. «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям», випливає, що земельна частка (пай) – це умовна частка земель, розмір якої визначається в умовних кадастрових гектарах.

У 2003 р. було прийнято Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», де в ст. 13 було визначено, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (в межах населених пунктів) чи районної державної адміністрації (за межами населених пунктів) можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Відповідно до чинної редакції цієї статті (діє з 01.01.2019 р.) нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Згідно з ст. 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

З 01.01.2016 р. діє нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка містить наступні положення:

- Право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації (ст. 4 Закону).

- Право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав (ст. 30 Закону).

Слід зазначити, що до 01.01.2016 р. положення, яке наразі міститься у ст. 30 Закону, було відсутнє.

Принагідно вважаємо за необхідне зазначити, що у 2015 р. з положень Закону України «Про оренду землі» було виключено норму про необхідність наявності такого невід’ємного додатка до договору як акт приймання-передачі об’єкта оренди.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у ред., яка діяла на дату укладення договорів і діє до цього часу) права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Що стосується вимог до реєстрації договору як правочину, слід звернутися до положень Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Висновки

Якщо невитребуваний земельний пай не сформований, визначається в умовних кадастрових гектарах, він не є земельною ділянкою та права на його використання не можуть бути зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо ж така земля має межі, їй присвоєний кадастровий номер – це є земельна ділянка у розумінні положень чинного земельного законодавства, хоча і з певною особливістю – невизначеним власником. Право оренди такого об’єкта нерухомого майна підлягає державній реєстрації.

Власне можливість державної реєстрації права оренди земельної ділянки, яка за своєю суттю є невитребуваним паєм, з’явилася лише з 01.01.2016 р. Відповідно, право її використання виникає з дати реєстрації права.

Реєстрація ж самого договору у сільській раді не є обов’язковою, оскільки не передбачена на рівні закону. Проте якщо у користуванні перебуває пай, визначений в умовних кадастрових гектарах, з метою певного підтвердження, «бронювання» права користування слід звертатися до сільської ради та реєструвати свій договір у відповідній книзі. Момент початку використання визначається умовами договору.

Автор консультації: Любич Вікторія