Очень просто о революционном земельном законе

Верховной Радой Украины в ночь 31 марта 2020 года был принят революционный земельный закон, которым вносятся изменения в земельное законодательство и с 1 июля 2021 года снимается давно длящийся мораторий на продаж земли и открывается рынок земли Украины. 28 апреля закон, наконец-то, подписан Президентом - это окончательный этап утверждения закона. Упомянутый закон не просто разрешает продавать землю, а и устанавливает некоторые особенности и ограничения по продаже. Детально об этом вы можете прочитать далее в этой консультации юридического интернет-ресурса “Протокол”.

Оглавление:

• Кто может приобрести земли сельхозназначения в собственность
• Кто не может приобрести землю
• Какую землю нельзя продавать
• Какая площадь земли может находиться в одних руках
• Как проводить расчет при покупке земельного участка
• Что будет решаться на референдуме
• Закон о земле 2020: это хорошо или плохо?

Кто может приобрести земли сельхозназначения в собственность

Закон про землю 2020 вносит изменения в статью 130 Земельного кодекса (далее - ЗК), согласно с которыми приобретать сельхоз землю в собственность могут:

• граждане Украины;
• государство (имеется в виду наше, то есть Украина);
• территориальные общины (жители городов, сел, поселков или их объединение, которых представляют органы местного самоуправления);
• юридические лица Украины (фирмы, учреждения, организации, предприятия, компании и тд), которые созданы и зарегистрированы согласно украинского законодательства (акционерами и участниками которых есть только граждане Украины, государство или территориальные общины);
• банки - но только в случае передачи земельного участка как предмета залога (при этом, такие земли должны быть в течение двух лет с момента приобретения собственности перепроданы на земельных торгах).

Вспомните новость: Верховна Рада приняла закон об открытии рынка земли (законопроект №2178-10)

Кто не может приобрести землю

1. юридические лица, участниками, акционерами, бенефициарами которых есть:
   1. иностранные государства;
   2. лица, которые являются гражданами страны-оккупанта (на данный момент - это РФ);
   3. лица, которые не являются гражданами Украины - в отношении земельных участков расположенных на расстоянии ближе 50 км к государственной границе (не учитывая границу море);
2. юридические лица, бенефициары которых:
   1. невозможно установить;
   2. зарегистрированы в офшорных зонах;
3. лица, которые принадлежали или принадлежат к террористическим организациям;
4. лица, на которых в порядке предусмотренным Законом Украины “О санкциях” наложен запрет заключать сделки о приобретении земли, а также связанные с ними лица (например, родственники, юридические лица, в которых они являются директором, акционером или участником и другие связанные лица, обозначены в соответствии с подпунктом 14.1.159 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса);
5. юридические лица, что действуют согласно законодательства Украины, но, при этом, зарегистрированы в государствах, которые отнесены Международной группой по противодействию отмывания грязных денег ((FATF) к списку государств, что не сотрудничают в сфере противодействия незаконному отмыванию денег.

Пользуйтесь консультацией: Що робити якщо за життя спадкодавець не встиг оформити право власності на земельну ділянку?

Какую землю нельзя продавать

Не смотря на то, что мораторий с продажи земли снято, все же не любой земельный участок сельхозназначения можно продать/подарить/обменять. Так, запрещено отчуждение следующих земельных участков:

• земли сельхозназначения государственной и коммунальной (земля, которая принадлежит территориальным общинам) собственности;
• участки, что расположены на временно оккупированных территориях Украины (Донецкая, Луганская области, АР Крым, город Севастополь). Но, при этом, участки на таких территориях можно получать в наследство;

Также запрещается смена их целевого назначения.

Кроме выше обозначенного, до 1 января 2024 года запрещено отчуждать юридическим лицам еще и такие земельные участки сельхозназначения:

• которые отведены для ведения товарного с/х производства;
• назначены для ведения личного сельского хозяйства;
• выделенные земельные паи.

При этом, есть исключение, когда разрешено отчуждать такие земельные участки:

• получение в наследство;
• обмен на земельный участок равнозначный по нормативной денежной оценке или с разницей не более чем в 10%;
• банки могут приобретать в собственность в порядке обращения права на земельный участок сельхозназначения как предмета заставы;
• отчуждение с целью удовлетворения общественных потреб.

В случае несоблюдения указанных правил продажи земли любые сделки противоречащие таким требованиям будут считаться недействительными с момента их заключения.

Вспомните новость: Продажа земли - чего боятся фермеры и будут ли в Украине равные правила игры

Какая площадь земли может находиться в одних руках

До 1 января 2024 года в собственности одного гражданина (то есть, физического лица) может быть не более чем сто гектаров земли (не учитывая земли которая была приобретена до вступления в силу закона о земли - до 1 июля 2021 года (если ничего к тому времени не изменится). После 1 января 2024 года в руках одного гражданина может быть не более чем десять тысяч гектаров земли сельхозначения.

В собственности юридического лица, не считая банков, общая площадь земельных участков такого назначения не может превышать совокупной площади земли, которая может находиться в каждого участника (акционера), но, при этом, не более чем десять тысяч гектаров в целом на юридическое лицо.

Protocol отмечает, что при расчете совокупной площади “в руках одного гражданина” суммируются площадь земельных участков, что пребывают в частной собственности и та площадь земли, процент который принадлежит человеку в предприятии или нескольких предприятиях.

Новый закон про землю также предусматривает, что если будут заключаться договора, по которым в собственность одного лица (физического или юридического) переходит земля площадью больше чем это позволено, то такие сделки будут считаться недействительными, а полученная земля принадлежит конфискации. Конфискация в таких случаях проводится на основании решении суда. После конфискации такая земля продается на земельных торгах, полученные деньги за нее передаются бывшему владельцу.

Пользуйтесь консультацией: Бесплатная приватизация земли - пошаговая инструкция и подводные камни

Как проводить расчет при покупке земельного участка

Закон о земле позволяет проводить расчет только в безналичной форме. Никакой налички, все расчеты через банк, чтобы можно было зафиксировать и подтвердить перевод денег и их сумму, покупателя и продавца земли. Кроме этого, новым законом запрещено принимать расчет деньгами, источник происхождения которых, ничем не подтвержден. Очень интересно, каким образом на практике это собираются подтверждать… Но, на этот вопрос, земельное законодательство пока не дает ответа. Предусмотрено только, что порядок проверки идентификации соответствия приобретателя и собственника должен принять и утвердить Кабинет Министров Украины.

Протокол обращает внимание, что есть ограничения и в цене, по которой можно купить/продать землю. Так, цена земельного участка или пая до 1 января 2030 года не может быть меньше нормативной денежной оценки земли. Такую нормативную оценку проводит Госгеокадастр в порядку обозначенному Законом Украины “Об оценке земли”. Более детально о такой оценки можно прочитать на официальном сайте Госгеокадастра здесь.

Пользуйтесь консультацией: Держреєстрація речових прав на земельні ділянки: що варто знати заявнику

Что будет решаться на референдуме

Закон про землю 2020 имеет положения о том, что на референдуме можно будет решить стоит или нет давать возможность иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам приобретать долю в уставном фонде предприятий/компаний/организаций/фирм, которые есть собственниками земель сельхозназначения. Еще один вопрос, который будет вынесено на референдум, это наделение возможностью юридических лиц, которые созданы и зарегистрированы согласно законодательства Украины, но, при этом, их участниками/акционерами или бенефициарами не есть граждане Украины - в отношении любых земельных участков сельхозназначения, кроме тех, что расположены на расстоянии ближе 50 км к границе государства.

Дата референдума пока не назначена.

Не исключено, что может быть расширен перечень вопрос вынесенных на решение референдума.

Также, Протокол отмечает, что хотя и в Законе о земле 2020 ясно обозначается, что будет проводится референдум, механизма проведения референдума нет. Так как, Закон Украины “О всеукраинском референдуме” 26 апреля 2018 года признан Конституционным судом таким, что не соответствует Основному закону Украины; а новый закон, которым бы регулировался механизм проведения референдума - не принят.

Пользуйтесь консультацией: ВСЕ О КАДАСТРОВОМ НОМЕРЕ

Закон о земле 2020: это хорошо или плохо?

Долгое время велись разные дискуссии о целесообразности принятия закона о продаже земли и сейчас тоже есть много мнений по этому поводу. Некоторые негативно реагируют на рынок земли, потому что считают, что земля - это то единое богатство которое осталось в Украине, та ценность которую нельзя продавать; другие против такого земельного закона, потому что, по их мнению, земля будет продаваться по очень низкой цене и через некоторое время формально будет принадлежать нескольким большим агрохолдингам, а также погубит маленький и, возможно, средний бизнес связанный с использованием земли сельхозназначения, которые не смогут приобрести землю и тд. При этом, все же, есть большое количество людей, которые позитивно оценивают закон о продаже земли, так как это позволит гражданам свободно и полноценно распоряжаться своей собственностью - землей и, к тому же, никто не заставляет людей в обязательном порядке продавать землю именно сейчас или вообще продавать: выбор принимает каждый сам, и может как продолжать сдавать в аренду, как пользоваться сам, как дарить так и продавать.

Так, все же, хорошо или плохо, что мораторий на продажу земли снят, - принимать решение для себя будет каждый сам. Но при этом, хочется отметить, что это все равно бы случилось рано или поздно. Даже Европейский суд по правам человека в мае 2018 года в своем решении в деле «Зеленчук и Цицюра против Украины" признал, что существующий мораторий нарушает права украинцев распоряжаться своей собственностью.

Автор консультации: Колотуха Катерина

Источник: Юридический ресурс Протокол

Анализируйте судебный акт: Мораторій на відчуження земель сільгосппризначення порушує право громадянина вільно розпоряджатись належним йому майном (Донецький апеляційний суд у справі № 227/1505/18 від 10.10.2018р.)