Купуєте житло: яких несподіванок очікувати?

Конституцією України встановлено, що кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Та чи дійсно, так просто сьогодні придбати комфортне житло?

Внесення коштів в нерухомість завжди вважалось справою перспективною та вигідною, навіть незважаючи на економічну кризу чи будь-які інші негаразди. Однак відомо, що і будь-яке інвестування завжди пов’язане з ризиками.

Якщо при виборі житла, Ви віддали пріоритет саме новобудові, необхідно врахувати ряд моментів, оцінити і мінімізувати ризики при вкладенні коштів в таке житло. Безсумнівно, житло в новобудові набагато комфортніше, а витрати на його експлуатацію можуть виявитися значно менше, ніж в старому будинку. Але перш ніж стати повноправним власником такої квартири, зробити в ній ремонт і в’їхати, покупцю необхідно врахувати ряд моментів пов’язаних із процесом будівництва, так і оформленням своїх прав безпосередньо на житло.

За законодавством України інвестування та фінансування об’єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами України. Також забудовники широко використовують і інші схеми залучення коштів у будівництво, а саме договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартири, договори про пайову участь у будівництві, інвестиційні договори тощо. Укладення таких угод не передбачено законодавством України, але прямо і не заборонено, тому вони мають право на існування. Оскільки забудовники найчастіше використовують саме «інші схеми залучення коштів», як найвигідніші для них, існує безліч ризиків вкладення коштів в нерухомість на стадії його будівництва.

Основними ризиками інвестування нерухомості на стадії будівництва є:

1 Відсутність у забудовника прав на земельну ділянку.

Земельна ділянка на якій споруджується об’єкт будівництва може бути власністю забудовника або ж перебувати в оренді. Якщо забудовник володіє земельною ділянкою або орендує її, то очевидно, що він має документ про право власності або документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою (акт, свідоцтво про право власності земельної ділянки, договір купівлі продажу, рішення органів влади про передачу земельної ділянки в оренду і т. д.).

2 Відсутність у забудовника дозвільних документів на будівництво та/або їх невідповідність містобудівній документації.

Відсутність дозвільної документації – прямий шлях до зупинення будівельних робіт. Для того щоб переконатись в тому, що забудовник здійснює будівельні роботи законно, необхідно мати такі документи:

• будівельна ліцензія у генерального підрядника будівництва;
• документи про право володіння або користування земельною ділянкою (див. п.1), із зазначенням цільового призначення та його відповідності до об’єкта будівництва;
• дозвіл на здійснення будівельних робіт або повідомлення про їх початок;
• затверджена проектна документація на будівництво;
• містобудівні умови і обмеження земельної ділянки;
• договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту;
• технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення.

3 Затягування строків завершення будівництва та відповідно строків здачі об’єкта в експлуатацію.

Зазвичай у попередньому договорі забудовники прописують строки завершення будівництва та здачі об’єкта в експлуатацію, але не завжди їх додержуються. На сьогодні існує практика про стягнення грошових коштів із забудовника через невиконання умов договору в частині порушення строків введення об’єкта в експлуатацію.

4 Незавершення будівництва об’єкта.

Відповідно до Закону України «Про іпотеку» об’єктом незавершеного будівництва є об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію. Найбільш поширеними підставами для відмови у прийняті будинку в експлуатацію є шахрайство із збоку забудовника, зміна влади, що призвела до зміни досягнутих раніше домовленостей або призвела до виникнення непередбачуваних адміністративних факторів, невідповідність збудованого об’єкта проектній документації на будівництво такого об’єкта та/або невідповідність вимогам будівельних норм, стандартів і правил.

5 Неможливість введення об’єкта в експлуатацію, збудованого з порушенням будівельних норм.

Після завершення будівництва забудовник повинен отримати сертифікат про здачу об’єкта в експлуатацію. Якщо у забудовника наявні проблеми із дозвільними документами або вони наявні не в повному обсязі, що в себе включає втрату прав на земельну ділянку, або наявність неправдивих відомостей в дозвільних документах – виникають проблеми з введенням об’єкта в експлуатацію.

6 «Подвійний» продаж об’єкта нерухомості.

Забудовники в процесі будівництва об’єкта нерухомості, пропонують потенційним покупцям укласти попередній договір купівлі – продажу квартири. Такий договір передбачає наміри сторін укласти в майбутньому основний договір купівлі – продажу квартири, після чого буде зареєстровано право власності на квартиру за покупцем. Попередній договір обов’язково повинен посвідчуватись нотаріально, у відповідності до вимог ст. 657 Цивільного кодексу України. Навіть нотаріальне посвідчення договору не виключає ризик «подвійного» продажу об’єкта нерухомості, оскільки квартира, як об’єкт права власності, ще не існує на момент укладення попереднього договору. Тобто попередній договір не може гарантувати те, що забудовник не укладе такий же договір на одну й ту саму квартиру з іншим покупцем. Наприклад, у договорах забудовники найчастіше зазначають, що невиконання покупцем грошового зобов’язання у частині повного та/або своєчасного внесення платежів тягне за собою розірвання такого договору з боку забудовника. Таким чином забудовники можуть укладати договори щодо одного об’єкта нерухомості з декількома покупцями.

7 Наявність у забудовника судових спорів стосовно об’єктів будівництва.

Важливим етапом в процесі виявлення ризиків інвестування будівництва нерухомого майна є оцінка судових спорів не лише щодо об’єкта будівництва та земельної ділянки, а й між забудовником і покупцями нерухомості щодо порушення своїх зобов’язань.

Не слід забувати і про репутацію забудовника, кількість зданих ним об’єктів в експлуатацію та кількість років діяльності на ринку.

Варто згадати аферу «Еліта-Центр», яка здійснювалась шляхом укладання попередніх договорів з потенційними покупцями на вкрай вигідних умовах для останніх, однак не все так добре, як здавалось. Як виявилось, під виглядом залучення коштів громадян-потенційних покупців нерухомості, не маючи наміру на виконання обов’язку щодо будівництва квартир, особи заволоділи грошовими коштами в особливо великих розмірах. Таким чиним, будівництво квартир не відбувалось, шахраї укладали договори «подвійного», а іноді й «потрійного» продажу тих самих квартир в неіснуючих будинка. З рішеннями судів у справі «Еліта-Центр» можна ознайомитись за посиланнями:

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/19301512

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/14163793

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/21623971

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/19098399

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/19301513

Відтак, Київською міською радою прийнято Рішення від 16 жовтня 2008 року №498/498 «Про розв’язання проблем потерпілих громадян від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній «Еліта-Центр», яким затверджено Порядок відшкодування відповідно до законодавства вартості інвестицій, внесених постраждалими громадянами для будівництва житла групою будівельних компаній «Еліта-Центр» та Попередній договір про переуступку права вимоги та поновлення права потерпілого від злочинної діяльності групи будівельних компаній «Еліта-Центр» на отримання житла (див. http://kmr.ligazakon.ua/SITE2/l_docki2.nsf/0/5DDF60FAF4B6D9BFC225750D006DEC2B?OpenDocument).

Ознайомившись з вищезазначеними ризиками інвестування коштів в первинну нерухомість, Ви маєте змогу мінімізувати можливі ризики придбання нерухомого майна та захистити свої права та інтереси.

Варто пам’ятати, що проблеми краще попередити, аніж їх вирішувати.

Наші контакти: http://holgroup.com.ua/ https://www.facebook.com/HolGroup.com.ua/ https://www.instagram.com/hol_group/

Автор консультації: HolGroup