Кто разрешил строить высотный отель в Одессе на 13-й станции Большого Фонтана?

На прошлой неделе бурное обсуждение одесситов вызвала статья на Думской с красноречивым названием «Суд разрешил строить высотный «отель» на 13-й Фонтана». Давайте попробуем разобраться кто же на самом деле санкционировал скандальное строительство по ул. Львовской 1-Б и при чём тут суд.

Согласно постановлению Кабинета министров Украины «Об утверждении Положения о Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины» от 9.07.2014 г. вопросы оформления разрешений на строительство в Украине отнесены к компетенции инспекции ГАСК. Данные государственного реестра разрешительных документов свидетельствуют о наличии по адресу ул. Львовская 1-б как минимум двух деклараций о начале строительных работ, которые датированы 9.11.2016 г. и 27.03.2017 г. В них речь идёт о реконструкции отельного и охранно-инженерного комплексов, при этом характерно что 9-ти этажная стройка проведена как объект третьей категории сложности через несколько деклараций.

Учитывая то, что с октября 2016 года в рамках децентрализации все полномочия в сфере строительства были переданы от государственной инспекции ГАСК местным властям, а именно структурному подразделению Одесского городского совета – управлению государственного архитектурно-строительного контроля, именно данная структура горсовета и санкционировала строительство отеля на пересечении улиц Львовской и Фонтанской дороги.

Касательно решения Одесского окружного административного суда от 23.04.18 г., которым по мнению журналистов суд разрешил строительство, предметом данного судебного разбирательства не были выданные разрешения на строительство, а лишь градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Этот документ содержит комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и является составляющей исходных данных для подготовки технического задания на проектирование и разработки самого проекта. Очевидно, что градостроительные условия и ограничения не дают право на строительство, поэтому заголовок статьи о том, что «суд разрешил стройку» скорее напоминает погоню за сенсацией, чем объективный анализ происходящего. При этом сам текст решения даёт возможность сделать несколько неутешительных выводов:

1. Согласно Генеральному плану г. Одессы земельный участок, на котором ведется строительство отеля, размещён на территории дачной застройки с возможным переводом в одноквартирную жилую, однако это не помешало управлению архитектуры Одесского горсовета выдать градостроительные условия разрешающие строительство многоэтажки в частном секторе.
   
2. Управление ГАСК Одесского городского совета имея все необходимые для остановки незаконного строительства полномочия, несмотря на выявленные нарушения, так и не воспользовалось ними.

Показательно, что выданные горсоветом градостроительные условия были отменены Департаментом ГАСК в Одесской области (надзорная структура не путать с Управлением ГАСК горсовета, который оформил разрешения на стройку) ещё 11.07.2017 г. В судебном порядке данное решение Департамента было обжаловано застройщиком лишь в январе 2018. Но несмотря на отмену основного исходного для строительства документа управление ГАСК горсовета за пять месяцев так и не увидело правовых оснований для отмены деклараций на начало строительных работ и остановки скандальной стройки.

Будем надеяться, что изменения к Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности», вступившие в силу 10.06.2017 г., сократят возможности манипулирования пробелами законодательства. Особенно это касается практики застройщиков искусственно занижать категорию сложности объекта строительства с IV или V до III, тем самым избавив себя от обязанности проводить обязательную государственную экспертизу проектной документации. Также позитивно мы оцениваем утверждённые в апреле 2018 новые ДБН, которыми вводится ограничение плотности застройки в зависимости от ее этажности. Также установлены предельные границы максимально плотной застройки и четко прописаны обязательные требования проезду к зданиям пожарных машин. Новые строительные стандарты должны помочь решить проблемы непропорциональной высотной застройки.

Максим Кобзов

старший партнер, адвокат АО "КФ "ДОМИНАНТА"