7
0
16239
В последние время согласно данным Госгеокадастра Украины и Министерства юстиции в Украине наблюдается позитивная динамика заключения договоров эмфитевзиса.
Прежде всего, эмфитевзис – право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 ГКУ), когда аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владения и пользования земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (ст. 1 ЗУ «Об аренде земли»).
В отличие от аренды земли, для эмфитевзиса не существует ни типичного договора, ни определенного законом перечня существенных условий договора.
Отсутствие типичного договора и широкой практики применения эмфитевзиса повышает риски, связанные с некачественным составлением договора и возможным неоднозначным толкованием условий, что может привести в дальнейшем к проблемам в осуществлении своего права. В договор эмфитевзиса государство практически не вмешивается, а это означает, что согласование его условий лежит в плоскости договоренностей собственника и сельхозпроизводителя.
Действующее законодательство не содержит требований относительно обязательных приложений (дополнений) к договору эмфитевзиса. Однако целесообразно всё-таки добавлять к договору:
1) кадастровый план земельного участка;
2) копии правоустанавливающих документов на землю (государственного акта или свидетельства на право собственности)
3) копии документов о регистрации права собственности на земельный участок (извлечение из Государственного земельного кадастра и из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений);
4) акт приема-передачи земельного участка.
Наличие этих документов уменьшит риски возникновения споров по договору.
Кадастровый номер земельного участка также необходимо в обязательном порядке указать в договоре эмфитевзиса, что понадобится для его государственной регистрации.
Стоит отметить, что поскольку эмфитевзис — это право пользования земельным участком (недвижимым имуществом) и допускает строительство недвижимости (только объектов сельхозназначения), то он может быть предметом ипотеки согласно ст. 5 ЗУ «Про ипотеку».
Особенности налогообложения, связанные с использованием эмфитевзиса, законодательством не установлены, в отличии от налогообложения аренды земучастка.
Стоит отметить, что аренда и эмфитевзис – это два взаимоисключающих вида пользования земельным участком. Если земля в аренде – договор эмфитевзиса на нее заключить нельзя. Если заключен договор эмфитевзиса, то эту землю уже невозможно сдать в аренду!
Какие же проблемы и неразберихи могут встретиться во время заключения договора эмфитевзиса? Из основных проблем можно выделить накладки участков друг на друга, «двойные» собственники (когда одну и ту же землю выделяли нескольким лицам), отсутствие участков в кадастре или землеустроительной документации на них. Эти и другие проблемы могут стать причиной многих неприятностей, вплоть до потери участка.
Более того, законодательство не содержит прямой нормы о праве собственности землепользователя на всё построенное на участке. И это может создавать трудности при оформлении права собственности на возведенные садовые дома и хозяйственные постройки. Поэтому рекомендуем определять право собственности землепользователя на постройки в договоре.
Так же отдельного внимания требуют «региональные особенности» землеустройства, которые должны быть учтены для успешного и плодотворного ведения сельхоздеятельности на земельном участке.
Рассмотрим отличия между договором эмфитевзиса и договором аренды (см. табл.).
Договор эмфитевзиса | Договор аренды | |
Форма заключения договора | Письменная | Письменная |
Форма договора |
Законодательством не урегулирована |
Типовая форма, утвержденная постановлением КМУ от 03 марта 2004 г. № 220 |
Нотариальное удостоверение | Не нуждается, но возможно по согласованию сторон | Не нуждается, но возможно по согласованию сторон |
Государственная регистрация | Подлежит | Подлежит |
Максимальный срок действия договора |
Без ограничений для земель частной собственности, и не более 50 лет – для земель государственной и коммунальной собственности | Не более 50 лет |
Существенные условия договора |
Законодательством не определены |
Определены ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» |
Целевое назначение земельного участка |
Сельскохозяйственное | Любое целевое назначение |
Форма платы за пользование землей | По договоренности сторон | В денежной (для земель государственной и коммунальной собственности исключительно) или в натуральной форме. |
Порядок расчета платы за пользование |
По договоренности сторон |
По договоренности сторон для земель частной собственности. В процентах от нормативной денежной оценки земли по НКУ для земель государственной и коммунальной собственности. |
Сроки внесения платы за пользование землей |
Для земель частной собственности — по договоренности сторон, возможна выплата единовременно за весь период пользования или заранее за несколько лет.
Для земель государственной и коммунальной собственности — по договоренности сторон. |
Для земель частной собственности — по договоренности сторон.
Для земель государственной и коммунальной собственности – согласно НКУ. |
Порядок обретения права |
Для земель частной собственности — по договоренности сторон.
Для земель государственной и коммунальной собственности – по результатам проведения земельных торгов. |
Для земель частной собственности — по договоренности сторон.
Для земель государственной и коммунальной собственности – по результатам проведения земельных торгов. |
Отчуждение права пользования землепользователем другим лицам |
Земель частной собственности — может быть отчуждено.
Земель государственной и коммунальной собственности – не может быть отчуждено, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения. |
Не может быть отчуждено (отчуждается только собственником).
Может передаваться в субаренду – по договоренности сторон. |
Залог (ипотека) | Можно передать в залог (ипотеку) | Нельзя |
Наследование | Нельзя | Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено в порядке наследования |
Налогообложение | Законодательством не предусмотрено | Предусмотрено НКУ |
Поэтому, чтобы обезопасить себя и избежать подобных проблем советуем обратиться к юристу Альянса за консультацией.
Автор консультації: /4105/">Юридический Альянс «Правосознание»
Просмотров
Коментарии
Просмотров
Коментарии
Получите быстрый ответ на юридический вопрос в нашем мессенджере , который поможет Вам сориентироваться в дальнейших действиях
Вы видите своего юриста и консультируетесь с ним через экран, чтобы получить услугу, Вам не нужно идти к юристу в офис
На выполнение юридической услуги и получите самое выгодное предложение
Поиск исполнителя для решения Вашей проблемы по фильтрам, показателям и рейтингу
Просмотров:
376
Коментарии:
0
Просмотров:
360
Коментарии:
0
Просмотров:
1130
Коментарии:
1
Просмотров:
399
Коментарии:
0
Просмотров:
264
Коментарии:
0
Просмотров:
358
Коментарии:
0
Protocol.ua обладает авторскими правами на информацию, размещенную на веб - страницах данного ресурса, если не указано иное. Под информацией понимаются тексты, комментарии, статьи, фотоизображения, рисунки, ящик-шота, сканы, видео, аудио, другие материалы. При использовании материалов, размещенных на веб - страницах «Протокол» наличие гиперссылки открытого для индексации поисковыми системами на protocol.ua обязательна. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное.
Полный текстПриймаємо до оплати
Copyright © 2014-2024 «Протокол». Все права защищены.