Договір суперфіції

Суть договору суперфіції полягає в тому, що власник земельної ділянки надає іншій особі право користування цією ділянкою для будівництва та експлуатації будівель чи споруд. При цьому право власності на саму земельну ділянку залишається у первісного власника, а суперфіціарій (особа, яка отримує право користування) набуває право володіння та користування земельною ділянкою на визначений строк або безстроково.

Цей правовий механізм виявляється надзвичайно корисним у ситуаціях, коли власник земельної ділянки не має наміру або можливості самостійно здійснювати будівництво, але бажає отримувати прибуток від своєї власності. З іншого боку, суперфіціарій отримує можливість реалізувати свої будівельні проекти без необхідності купувати земельну ділянку, що часто вимагає значних фінансових вкладень.

Договір суперфіції може бути укладений як на визначений строк, так і безстроково. У випадку строкового договору, після закінчення терміну його дії, власник земельної ділянки набуває право власності на зведені будівлі та споруди, якщо інше не передбачено договором. При безстроковому договорі суперфіції власник земельної ділянки має право вимагати припинення суперфіції в разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб.

Сторонами договору суперфіції виступають власник земельної ділянки (це може бути як фізична, так і юридична особа, а також держава чи територіальна громада) та суперфіціарій – особа, яка отримує право користування земельною ділянкою для забудови. Важливо зазначити, що суперфіціарієм може бути лише особа, яка має намір та можливість здійснювати будівництво на даній земельній ділянці.

Вимоги до оформлення договору суперфіції досить суворі, оскільки цей документ стосується нерухомого майна. Договір повинен бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Крім того, право суперфіції підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У договорі суперфіції обов’язково повинні бути зазначені такі елементи: предмет договору (конкретна земельна ділянка з її кадастровим номером та місцезнаходженням), строк дії договору (якщо він укладається на визначений термін), мета використання земельної ділянки (яке саме будівництво планується здійснити), права та обов’язки сторін, умови передачі земельної ділянки суперфіціарію та її повернення власнику, умови та порядок розрахунків між сторонами (якщо передбачається плата за користування земельною ділянкою).

Складання договору суперфіції вимагає глибоких юридичних знань та досвіду у сфері земельного права. Зазвичай цим займаються професійні юристи або нотаріуси, які мають відповідну кваліфікацію. Вони повинні враховувати не тільки загальні норми цивільного та земельного законодавства, але й специфіку конкретної ситуації, інтереси обох сторін, а також можливі ризики та способи їх мінімізації.

Важливо розуміти, що договір суперфіції – це складний правовий інструмент, який може мати довгострокові наслідки для обох сторін. Тому при його укладанні необхідно ретельно продумати всі аспекти майбутніх взаємовідносин, включаючи можливі зміни обставин, порядок вирішення спорів, умови дострокового припинення договору тощо.

У підсумку, договір суперфіції є потужним інструментом для розвитку будівництва та ефективного використання земельних ресурсів. Він дозволяє знайти баланс між інтересами власників земельних ділянок та потребами забудовників, стимулюючи економічний розвиток та раціональне використання земель. Однак, враховуючи складність та важливість цього документа, його підготовка та укладання вимагають високого рівня професіоналізму та уваги до деталей.

Приклади

Договір суперфіції

м. Київ “01” серпня 2024 року

Іванов Петро Сергійович, паспорт серії АБ 123456, виданий Печерським РВ ГУДМС України в м. Києві 15.03.2010 року, реєстраційний номер облікової картки платника податків 1234567890, який зареєстрований за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 1, кв. 1, далі – “Власник”, з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю “Будівельник”, код ЄДРПОУ 12345678, в особі директора Петренка Івана Васильовича, який діє на підставі Статуту, далі – “Суперфіціарій”, з іншої сторони, разом іменовані “Сторони”, уклали цей Договір суперфіції (далі – “Договір”) про наступне:

1.1. Власник надає Суперфіціарію право користування земельною ділянкою площею 0,1 га, кадастровий номер 8000000000:00:000:0000, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Будівельників, 10 (далі – “Земельна ділянка”), для будівництва та експлуатації офісного центру.

1.2. Право власності на Земельну ділянку належить Власнику на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЯ № 123456 від 01.01.2020 року.

2. Строк дії Договору

2.1. Цей Договір укладається строком на 10 (десять) років з моменту його нотаріального посвідчення.

2.2. Після закінчення строку дії цього Договору Суперфіціарій має переважне право на укладення Договору на новий строк.

3. Плата за користування Земельною ділянкою

3.1. За користування Земельною ділянкою Суперфіціарій сплачує Власнику щомісячну плату у розмірі 10 000 (десять тисяч) гривень.

3.2. Плата вноситься Суперфіціарієм не пізніше 5 числа кожного місяця на банківський рахунок Власника.

4. Права та обов’язки Сторін

4.1. Власник має право:

• вимагати від Суперфіціарія використовувати Земельну ділянку відповідно до цільового призначення;
• отримувати плату за користування Земельною ділянкою у встановленому розмірі та строки.

4.2. Власник зобов’язаний:

• передати Суперфіціарію Земельну ділянку у стані, придатному для її використання відповідно до мети суперфіції;
• не перешкоджати Суперфіціарію у здійсненні права користування Земельною ділянкою.

4.3. Суперфіціарій має право:

• користуватися Земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до її цільового призначення;
• зводити на Земельній ділянці будівлі та споруди відповідно до цільового призначення Земельної ділянки та проектної документації.

4.4. Суперфіціарій зобов’язаний:

• використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;
• своєчасно сплачувати плату за користування Земельною ділянкою;
• після припинення дії Договору повернути Земельну ділянку Власнику у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він її отримав.

5. Відповідальність Сторін

5.1. За невиконання або неналежне виконання зобов’язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та цим Договором.

5.2. У разі прострочення внесення плати за користування Земельною ділянкою Суперфіціарій сплачує пеню у розмірі 0,1% від суми заборгованості за кожен день прострочення.

6. Припинення дії Договору

6.1. Дія цього Договору припиняється у разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• поєднання в одній особі Власника земельної ділянки та Суперфіціарія;
• відмови Суперфіціарія від права користування Земельною ділянкою;
• невикористання Земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

7. Прикінцеві положення

7.1. Цей Договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

7.2. Право користування земельною ділянкою (суперфіцій) підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

7.3. Усі зміни та доповнення до цього Договору повинні бути вчинені в письмовій формі та нотаріально посвідчені.

7.4. У всьому іншому, що не передбачено цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.

7.5. Цей Договір складено у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із Сторін та один – для нотаріуса.

8. Реквізити та підписи Сторін

Власник: Іванов Петро Сергійович Паспорт серії АБ 123456 Виданий Печерським РВ ГУДМС України в м. Києві 15.03.2010 року Реєстраційний номер облікової картки платника податків 1234567890 Адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, 1, кв. 1 Підпис:

Суперфіціарій: ТОВ “Будівельник” Код ЄДРПОУ 12345678 Адреса: м. Київ, вул. Будівельна, 1 В особі директора Петренка Івана Васильовича Підпис:

Цей Договір суперфіції складено відповідно до вимог Цивільного кодексу України (статті 413-417) та Земельного кодексу України (стаття 102-1). При його підготовці враховано положення Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Договір суперфіції

Місто ___, Україна “” 20 року

Ми, що нижче підписалися:

1. (надалі – “Власник”), що діє на підставі , та
2. (надалі – “Користувач”), що діє на підставі ,

уклали цей Договір про наступне:

Власник передає, а Користувач приймає у користування земельну ділянку, зазначену в пункті 1 цього Договору, на умовах, визначених цим Договором та чинним законодавством України, зокрема Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України.

1. Предмет Договору 1.1. Власник передає, а Користувач приймає у тимчасове користування земельну ділянку, що розташована за адресою: (адреса земельної ділянки). 1.2. Земельна ділянка передається для використання у наступних цілях: (цілі використання).
2. Умови передачі та користування земельною ділянкою 2.1. Термін дії цього Договору становить (вказати термін) з моменту підписання. 2.2. Передача земельної ділянки здійснюється за Актом приймання-передачі, який є невід’ємною частиною цього Договору. 2.3. Користувач зобов’язується використовувати земельну ділянку відповідно до її призначення та умов цього Договору.
3. Права та обов’язки сторін 3.1. Власник має право: 3.1.1. Отримувати плату за користування земельною ділянкою відповідно до умов цього Договору. 3.1.2. Перевіряти стан та використання земельної ділянки. 3.2. Власник зобов’язується: 3.2.1. Передати земельну ділянку у стані, придатному для використання за призначенням. 3.2.2. Не перешкоджати Користувачу у правомірному користуванні земельною ділянкою. 3.3. Користувач має право: 3.3.1. Користуватися земельною ділянкою на умовах цього Договору. 3.4. Користувач зобов’язується: 3.4.1. Вчасно сплачувати плату за користування земельною ділянкою. 3.4.2. Використовувати земельну ділянку відповідно до її призначення та умов цього Договору. 3.4.3. Повернути земельну ділянку Власнику у стані, в якому її було отримано, з урахуванням нормального зносу.
4. Плата за користування земельною ділянкою 4.1. Розмір плати за користування земельною ділянкою становить грн на місяць. 4.2. Плата здійснюється шляхом (вказати спосіб оплати).
5. Відповідальність сторін 5.1. Сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання своїх зобов’язань відповідно до чинного законодавства України. 5.2. У разі виникнення суперечок або розбіжностей, сторони вирішують їх шляхом переговорів, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку.
6. Прикінцеві положення 6.1. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання обома сторонами. 6.2. Зміни та доповнення до цього Договору дійсні лише у випадку, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані обома сторонами. 6.3. Договір складено у двох примірниках, по одному для кожної із сторін.

Підписи сторін:

(Власник) (Користувач)

Договір суперфіції

Цей договір укладено [дата] року

містом [місто] між:

1. [ПІБ власника земельної ділянки], що проживає за адресою [адреса власника земельної ділянки], надалі іменований “Власник”,

2. [ПІБ суперфіціара], що проживає за адресою [адреса суперфіціара], надалі іменований “Суперфіціар”.

Сторони, уклавши цей договір, керувалися такими актами законодавства України:

• Земельний кодекс України (далі – ЗК України)
• Цивільний кодекс України (далі – ЦКУ)

1. Предмет договору

1.1. Власник надає Суперфіціарію на праві суперфіції земельну ділянку, що належить йому на праві власності, а саме:

• [Кадастровий номер земельної ділянки]
• [Площа земельної ділянки]
• [Місце розташування земельної ділянки]
• [Цільове призначення земельної ділянки]

1.2. Суперфіціар зобов’язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, дбайливо та бережно.

2. Строк дії договору

2.1. Цей договір укладається на строк [вказати строк дії договору] років з моменту його державної реєстрації.

2.2. За згодою сторін цей договір може бути продовжений на новий строк.

3. Права та обов’язки сторін

3.1. Власник має право:

• Отримувати від Суперфіціарія плату за користування земельною ділянкою.
• Перевіряти умови користування земельною ділянкою Суперфіціарієм.
• Вимагати від Суперфіціарія усунення пошкоджень земельної ділянки, що виникли з його вини.
• Розірвати цей договір у випадку порушення Суперфіціарієм його умов.

3.2. Суперфіціар має право:

• Користуватися земельною ділянкою відповідно до умов цього договору.
• Здійснювати на земельній ділянці будівництво та інші капітальні вкладення.
• Розпоряджатися правом суперфіції шляхом його відчуження, застави або передачі у спадок.

3.3. Суперфіціар зобов’язаний:

• Своєчасно сплачувати Власникові плату за користування земельною ділянкою у розмірі [вказати розмір плати] гривень на місяць.
• Утримувати земельну ділянку в належному стані та нести всі витрати, пов’язані з її утриманням.
• Повернути земельну ділянку Власникові після закінчення строку дії цього договору у стані, не гіршому, ніж на момент її передачі, з урахуванням природного зносу.

4. Відповідальність сторін

4.1. Сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання своїх зобов’язань за цим договором відповідно до чинного законодавства України.

4.2. У разі пошкодження або знищення капітальних споруд, збудованих на земельній ділянці, з вини Суперфіціарія, він зобов’язаний відшкодувати Власникові завдані збитки.

5. Додаткові положення

5.1. Цей договір підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законодавством України.

5.2. Цей договір укладено в [кількість] екземплярах, по одному для кожної сторони.

5.3. Сторони підтверджують, що вони прочитали цей договір і розуміють його зміст.

Сторони:

Власник:

[ПІБ]

[Підпис]

Ось шаблон Договір суперфіції, що відповідає законодавству України:

Договір суперфіції № [номер договору] від [дата укладення договору]

Між [ПІБ фізичної особи або найменування юридичної особи, що надає послуги суперфіції (далі – Суперфіцієнт)] з однією сторони, та [ПІБ фізичної особи або найменування юридичної особи, що отримує послуги суперфіції (далі – Замовник)] з іншої сторони, укладений наступний договір.

Суперфіцієнт зобов’язується надати послуги суперфіції за умов, визначених у цьому договорі, а Замовник зобов’язується прийняти та оплатити ці послуги.

1. Предмет договору

Суперфіцієнт зобов’язується надати послуги суперфіції, що полягають у [детальний опис послуг, наприклад, “наданні консультацій з питань маркетингу” або “розробці рекламної кампанії”].

2. Термін дії договору

Договір укладається на строк [вказати термін, наприклад, “6 місяців” або “до досягнення мети проекту”].

3. Обов’язки Суперфіцієнта

Суперфіцієнт зобов’язується:

• надати послуги суперфіції на високому професійному рівні;
• виконувати свої обов’язки у встановлені терміни;
• зберігати конфіденційність інформації, отриманої у процесі надання послуг.

4. Обов’язки Замовника

Замовник зобов’язується:

• надати Суперфіцієнту необхідну інформацію для надання послуг;
• своєчасно оплачувати послуги Суперфіцієнта;
• не використовувати результати послуг Суперфіцієнта з порушенням авторських прав.

5. Оплата послуг

Оплата послуг Суперфіцієнта здійснюється у розмірі [вказати суму, наприклад, “5000 грн.” або “10% від вартості проекту”].

6. Терміни оплати

Оплата послуг здійснюється [вказати терміни оплати, наприклад, “у день підписання договору” або “через 10 днів після надання послуг”].

7. Відповідальність сторін

Суперфіцієнт та Замовник несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання своїх обов’язків, визначених у цьому договорі.

8. Розв’язок спорів

Усі спори, що виникають у зв’язку з виконанням цього договору, розв’язуються шляхом переговорів між сторонами. Якщо сторони не можуть дійти згоди, спір передається на розгляд суду.

9. Зміни до договору

Зміни до цього договору можуть бути внесені лише за взаємною згодою сторін.

10. Заключні положення

Договір складений у двох примірниках, по одному для кожної сторони. Договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами.

Укладено у [місце укладення договору], [дата укладення договору].

Суперфіцієнт: [ПІБ фізичної особи або найменування юридичної особи, що надає послуги суперфіції]

Замовник: [ПІБ фізичної особи або найменування юридичної особи, що отримує послуги суперфіції]

Цей шаблон відповідає наступним законам України:

• Цивільний кодекс України (ст. 642-644);
• Закон України “Про авторське право та суміжні права” (ст. 15-16);
• Закон України “Про захист прав споживачів” (ст. 10-11).

Приклади заповнення:

• у пункті 1: “Суперфіцієнт зобов’язується надати послуги суперфіції, що полягають у розробці рекламної кампанії для просування товарів Замовника на ринку”;
• у пункті 5: “Оплата послуг Суперфіцієнта здійснюється у розмірі 10% від вартості проекту, але не менше 5000 грн.”;
• у пункті 6: “Оплата послуг здійснюється через 10 днів після надання послуг Суперфіцієнта”.