ЗУ №5091 - Будут продавать квартиры в новостройках сразу с правами собственности: победа над мошенниками или ловушка для инвестора

В Украине покупатели еще непостроенного жилья фактически станут обретать право собственности на него уже в момент совершения сделки с девелопером. При этом застройщики не смогут продавать часть квартир в зданиях до их ввода в экспликацию, чтобы в случае проблем с финансированием стройки сохранить средства для ее завершения через продажу зарезервированной части комплекса ("гарантийной доли").

Эти и другие новации предусмотрены недавно принятым Верховной Радой, но еще не подписанным президентом законопроектом №5091 – одним из наиболее важных законодательных документов в строительной отрасли за последние годы. По задумке он должен принципиально изменить правоотношения на рынке недвижимости, устранив возможность появления "финансовых пирамид", двойных перепродаж квартир и прочих способов мошенничества, распространенных в стране.

Однако реформа, которую начали разрабатывать задолго до внесения в Раду рассматриваемого законопроекта в 2021 году, одновременно с положительными отзывами получила много критики.

Во-первых, в юридическом отношении экспертам видится сомнительным механизм "специального имущественного права", являющимся, по выражению некоторых экспертов, синонимом права собственности на возводимое жилье. Как считают критики, в инструменте заложены не только противоречия действующему законодательству, но и лазейки для сохранения привычных мошеннических схем недобросовестных застройщиков.

Во-вторых, обсуждаемой властями размера гарантийной доли, которая будет обязательной для всех девелоперов, не хватит для достройки здания застройщиком, который сменит проблемного.

Расспросили у девелоперов и экспертов, окажется ли реформа эффективной или оставит возможности для злоупотреблений на рынке. В этой части материала рассказывается о преимуществах и изъянах механизма наделения инвесторов в строящееся жилье правом собственности. Во второй, которая выйдет позже, речь пойдет о гарантийной доле квартир в ЖК, призванной побороть проблему недостроев.

Как покупают жилье в новостройках сейчас и как будут по-новому

Главные изменения, вводимые законопроектом №5091, касаются прав на распоряжение еще непостроенными квартирами в ЖК. На данный момент на этапе возведения комплекса в нем нельзя приобрести квартиру – только обязательство от девелопера, что за финансирование строительства объекта после его ввода в эксплуатацию с инвестором будет заключен договор купли-продажи.

Из-за этого покупка неготовой квартиры является хоть и более дешевым, но крайне рисковым предприятием. Ни один из прямо предусмотренных законодательством способов привлечения средств на строительные работы – будь то Фонд финансирования строительства (ФФС) или эмиссия корпоративных облигаций – не дает гарантий их нецелевого использования девелопером, изменения изначальных характеристик жилья, его двойной перепродажи.

Так, наиболее громкие случаи массового обмана инвесторов последнего времени – "Укрбуд" ЖК банка "Аркада" – происходили с компаниями, привлекавшими деньги через ФФС, который считается одним из наиболее надежных из доступных механизмов инвестирования.

Единственным способом исключить риски – законодательно установить, что при инвестировании в строящуюся недвижимость за покупателями сразу будет закрепляться право собственности на жилье, еще в 2016 году рассказывала СМИ замглавы профильного комитета ВР Елена Шуляк, тогда работавшая в аналитическом центре BRDO.

Разработанный при участии Шуляк проект закона претворяет давно озвученное предложение в жизнь. Им в законодательное поле вводится понятие "специального имущественного права", которые инвесторы будут получать после внесения полной суммы по договору купли-продажи за "будущий объект недвижимости" (также новый для украинского права термин).

Договором может быть предусмотрено предоставление специального имущественного права и до полной оплаты. Однако даже в случае поэтапного финансирования уже после первого взноса на квартиру будет налагаться обременение в пользу инвестора – и застройщик не сможет ей распоряжаться.

В то же время на предоставляемое инвестору специальное имущественное право будут распространяться гарантии защиты прав собственности. Вследствие этого собственник, помимо закрепления своих прав на будущий объект, получит возможность распоряжаться им – например, перепродать другому покупателю

Указанными механизмами законодатель исключает возможность продажи одной квартиры разным лицам – с этим согласны все опрошенные эксперты. Исключение риска двойных продаж гарантируется и правилом, согласно которому застройщик не сможет начать реализацию неделимых объектов незавершенного строительства (квартир, коммерческих нежилых помещений) до внесения о каждой из них в отдельности данных в реестр Министерства юстиций.

"Принятый документ очень важен для реформирования строительной отрасли, прежде всего в контексте внедрения Единой электронной системы, функционирование которой можно коротко охарактеризовать, как создание прозрачных условий для участников рынка, борьбу с коррупцией, со схемами и пр.", – отметил в разговоре с нами сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

После регистрации неделимых помещений ЖК в Минюсте застройщику будет запрещено менять их технические характеристики, в частности, проводить перепланировку без согласия владельцев специального имущественного права. В противном случае договор будет признан недействительным, что станет основанием для возврата средств покупателю.

Дополнительно обеспечить безопасность инвестиций в строительство должна норма, по которой сам доступ к реестру Минюста продавец получит лишь после регистрации всех разрешительных документов на стройку. Предполагается, что это нивелирует возможность начала незаконного строительства, например, на территориях с градостроительными ограничениями.

Помимо запретительных мер, проект закона также налагает на застройщиков ряд обязательств перед инвесторами в незаконченную недвижимость. Одним из важнейших, отметила нам эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак, является обязательство подключения инженерных сетей к зданию на постоянной основе – до сих пор застройщики, "особенно в регионах", часто не выполняли это условие, ввиду чего новоселы вынуждены платить за коммуналку не по бытовым, а по коммерческим тарифам.

Более спорной, по мнению Берещак, является норма о предоставлении покупателю права разорвать договор и вернуть деньги в случае более чем шестимесячной задержки ввода здания в эксплуатацию. С одной стороны, поясняет Берещак, это беспрецедентная новация для рынка. С другой – "даже до войны в Украине шестимесячное опоздание с вводом в эксплуатацию, по сути, не считалось серьезной задержкой".

"Поэтому данная норма в условиях войны выглядит как популизм. Посмотрим, как будут выкручиваться девелоперы", – указала Берещак.

Правда, применять новые правила начнут не скоро. Закон еще не вступил в силу, и его действие не будет распространяться на уже оформленные правоотношения и начавшееся строительство, указал UBR.ua адвокат АО Legal Strategy Иван Бабаев.

"А в условиях войны и экономического кризиса именно на таких объектах в первую очередь могут возникнуть проблемы", – добавил юрист.

Дьявол – в деталях

Большинство собеседников крайне положительно характеризируют реформу. Берещак допускает, что в ней могут быть изъяны, но в целом называет документ однозначно прогрессивным шагом. Однако несмотря на в целом позитивную реакцию отрасли реформу остро критиковали как отдельные независимые эксперты, так и представители законодательной власти. За два дня до принятия законопроекта разгромный отзыв на него опубликовало Главное юридическое управление аппарата парламента.

В основном замечания юристов ВР были высказаны относительно механизма "специального имущественного права". Согласно их вердикту, инструмент "лишен правового смысла", в ряде случаев противоречит существующей юридической практике и Гражданскому кодексу, смешивает в себе его различные институты (в частности, вещное право и право обязательства), имеет взаимоисключающие положения.

Это может привести к коллизионному трактованию законодательства в судах и, среди прочих причин, поэтому как минимум усложнит защиту прав инвесторов в спорных случаях.

Но даже если бы у законопроекта отсутствовали противоречия с действующим законодательством, он все равно не смог бы полностью обезопасить покупателей недвижимости в новостройках от мошенничества, считает часть экспертов. Дело в том, что в значительной степени финансирование строительства украинских ЖК физлицами осуществляется за счет непредусмотренных законом, но и прямо им не запрещенных схем – в основном речь идет о предварительных договорах купли-продажи, продажи имущественных прав.

Законопроект №5091 определил, что финансирование ЖК может происходить только через обычные договоры купли-продажи, ФФС или эмиссию целевых корпоративных облигаций. Однако и функционирующий сейчас "Закон об инвестиционной деятельности" определяет "исключительно" доступными методами финансирования строительства указанные выше и еще несколько других, не включенных в новых документ.

При этом на рынке все равно были распространены непопадающие под государственную регуляцию предварительные договоры купли-продажи. Только прямо прописанный в законе запрет на их использование мог бы устранить возможность для обмана покупателей в новых ЖК, высказывал мнение эксперт земельного права Георгий Могильный. То, что законопроектом №5091 прямо не запрещено привлекать средства за счет непрописанных в нем схем, подтвердил и адвокат Бабаев.

Внедрение специального имущественного права одновременно с отсутствием прямого запрета на предварительные договоры купли-продажи и другие серые схемы финансирования может привести даже к куда более серьезным злоупотреблениям застройщиков, опасаются специалисты.

Дело в том, что статьей 2 законопроекта признаются ничтожными все сделки по купле-продаже будущих квартир, специальное имущественное право или обременение в пользу инвестора, которые не прошли государственную регистрацию.

Недобросовестные девелоперы теоретически смогут воспользоваться этой нормой, чтобы на этапе возведения ЖК привлекать средства через серые схемы вроде предварительных договоров. Ближе к концу строительства, если у инвесторов возникнут претензии, к примеру, касательно сроков возведения объекта, по "ничтожным" договорам они могут потребовать лишь возврата средств, но не жилья. При этом готовую квартиру застройщик сможет продать дороже.

Такому "беспроцентному кредитованию" девелоперов со стороны населения будет способствовать и отсутствие штрафных санкций за нарушения условий договоров. Согласно законопроекту, как объясняет Иван Бабаев, даже в случае финансирования строительства через ФФС изменение планировки квартиры даст покупателю право лишь разорвать договор и потребовать первоначально вложенные средства.

"В большинстве случаев разрывать договор невыгодно самому инвестору, ведь в процессе строительства объект недвижимости дорожает. Новый законопроект не предусматривает никаких механизмов компенсации в виде обязательной пени, например. То есть инвестор при расторжении сделки получит только то, что он вложил, в то время как застройщик при повторной продаже этой квартиры получит уже значительно большую сумму", – объяснил адвокат Legal Strategy.

Кроме того, добиться возврата денег можно будет лишь в случае, если у строительной компании в принципе будет что возвращать, подчеркивает Бабаев. О "гарантийной доле" квартир в ЖК, которая призвана сделать невозможным в Украине появление тысяч новых обманутых инвесторов, пойдет речь во второй части материала.

Автор новости: ДМИТРИЙ КРУГЛИКОВ

Источник: UBR.ua