Як припиняється договір оренди землі у разі ліквідації юридичної особи-орендаря

Зміст:

• Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки
• Припинення договору оренди земельної ділянки

Правовідносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", а також договором оренди.

Відповідно до законодавства, права на земельну ділянку (право власності, право оренди тощо), а також припинення таких прав підлягають обов'язковій державній реєстрації.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» імперативно встановлено, що договір оренди землі припиняється у разі ліквідації юридичної особи-орендаря. Іншими словами, оренда земельної ділянки припиняється у разі ліквідації орендаря.

Проте процедуру припинення договору оренди землі при ліквідації юридичної особи-орендаря чітко не встановлено законодавством. Тому практично виникає питання, яким чином припиняється договір оренди й коли саме, адже процес ліквідації юридичної особи не може відбуватися миттєво.

Спробуємо розібратися.

Користуйтеся консультацією: Як правильно укласти договір оренди землі

Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки

Відповідно до ст. 104 Цивільного кодексу України юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення. Саме з цією подією пов'язане повне припинення юридичної особи.

Після внесення до ЄДР запису про припинення юридичної особи-орендаря правова підстава на володіння та використання майна перестає існувати, і земельна ділянка підлягає передачі орендодавцю.

Важливо: правовідносини щодо повернення земельної ділянки після ліквідації орендаря регулюватимуться главою 83 Цивільного кодексу України «Придбання, збереження майна без достатньої правової підстави». З ліквідацією орендаря його права та обов'язки не переходять до третіх осіб, а тому застосування норм законодавства, що регулює орендні правовідносини, вже неможливе.

На практиці основним негативним наслідком припинення договору оренди землі внаслідок ліквідації орендаря є ризик того, що земельна ділянка опиниться у користуванні особи, яка не має правових підстав для її використання.

Саме тому з метою запобігання такому ризику орендодавцю доцільно укласти з орендарем (до виключення останнього з ЄДР) додаткову угоду про розірвання договору оренди у зв'язку з ліквідацією юридичної особи за взаємною згодою сторін. Таку додаткову угоду від імені орендаря може підписати глава ліквідаційної комісії чи ліквідатор. Порядок розірвання договору оренди земельної ділянки в цьому випадку буде аналогічним до розірвання договору за згодою сторін незалежно від передумов такого розірвання.

Слід зазначити, що у разі відсутності згоди на дострокове розірвання договору та у разі дотримання орендарем договірної дисципліни під час процедури ліквідації, орендодавець не може достроково розірвати договір у судовому порядку, оскільки чинне законодавство пов'язує припинення договору оренди саме з ліквідацією юридичної особи, яка завершується відповідного запису в ЄДР, а не з відкриттям ліквідаційної процедури або ухваленням рішення про ліквідацію учасниками юридичної особи.

Користуйтеся консультацією: Емфітевзис vs оренда: коли доцільно?

Припинення договору оренди земельної ділянки

Якщо укласти додаткову угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки на етапі ліквідації орендаря не вдалося, слід зачекати на появу в ЄДР запису про припинення останнього.

Наступний крок – звернутися до реєстратора із заявою про проведення реєстрації припинення права оренди земельної ділянки на підставі ст. 31 Закону України "Про оренду землі", а саме: внаслідок ліквідації орендаря.

До заяви додати: договір оренди землі; вилучення з ЄДР про припинення юридичної особи-орендаря; документ про сплату адміністративного збору; документ, що засвідчує особу; довіреність, якщо звертається представник.

У випадку, якщо документи для державної реєстрації припинення права були подані не в повному обсязі, державний реєстратор може ухвалити рішення про зупинення розгляду заяви. Таке рішення має містити зауваження та рекомендації щодо усунення обставин, що спричинили прийняття рішення про зупинення розгляду заяви.

З дати отримання рішення про зупинення надається 30 робочих днів для того, щоб виправити недоліки. Якщо заявник їх не усунув, реєстратор ухвалює рішення про відмову в державній реєстрації припинення права оренди.

Зверніть увагу, Законом України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено такі підстави для відмови у державній реєстрації права (припинення права):

• заявлене право (обтяження) не підлягає державній реєстрації;
• заяву про державну реєстрацію подано неналежною особою;
• подані документи не відповідають вимогам закону;
• подані документи не дають змоги встановити виникнення, зміну чи припинення майнового права на нерухоме майно;
• існують розбіжності між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно;
• існують зареєстровані обтяження майнових прав на нерухоме майно;
• після завершення 30 робочих днів не усунуто обставин, які були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;
• документи подані неналежному суб'єкту державної реєстрації, нотаріусу;
• заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подано в електронній формі особою, яка не має повноважень подавати заяву в електронній формі;
• заявником подані ті самі документи, на підставі яких заявлене майнове право вже зареєстроване.

Користуйтеся консультацією: Оренда водойм: умови їх використання та права користувачів

Важливо: відмова у державній реєстрації припинення права оренди на підставах, не зазначених у Законі, заборонена.

Таким чином, у разі відмови державного реєстратора у проведенні реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, необхідно уважно ознайомитись із причиною відмови.

І якщо така причина прямо не вказана в Законі та/або не відповідає дійсності, слід оскаржити таку відмову в адміністративному суді.

Практичним прикладом реєстрації припинення права оренди землі може бути рішення суду (https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/79259077), в якому суд зазначив, що у разі ліквідації орендаря право оренди земельної ділянки достроково припиняється.

Підсумовуючи викладене:

• у разі ліквідації орендаря договір оренди землі припиняється автоматично;
• моментом припинення договору оренди землі є дата внесення до ЄДР відомостей про припинення юридичної особи-орендаря;
• для мінімізації ризиків на етапі ліквідації орендаря слід укласти з останнім додаткову угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки;
• у разі неправомірної відмови державного реєстратора здійснювати реєстраційні дії щодо припинення права оренди землі внаслідок ліквідації орендаря, таку відмову слід оскаржити в адміністративному суді.

Якщо Вам потрібна послуга фахівця, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Сітарчук Олена

Джерело: юридичний ресурс Протокол