Возврат квартиры после отмены исполнительной надписи нотариуса

Частые ситуации, когда должники не успевают ничего сделать в рамках исполнительного производства, а в это время их недвижимость за долги продают на электронных торгах арестованного имущества “СЕТАМ”.

При такой ситуации, главное не потерять силы и надежду на борьбу! А сегодня я показываю по одному из дел по своему клиенту, как при этом надо юридически правильно действовать, чтоб вернуть имущество обратно после его продажи на торгах “СЕТАМ”.

Для начала следует определиться, на основании чего было открыто исполнительное производство. Это надо, чтоб верно проанализировать такое основание для дальнейшей отмены основания в судебном порядке. По рассматриваемому сегодня исполнительному производству, таким основанием была исполнительная надпись нотариуса об обращении взыскания на ипотечную квартиру по невыплаченному денежному долгу.

Как специалист по отмене таких надписей, я увидел следующие нарушения допущенные нотариусом при выдаче спорной надписи:

1. клиент не получила от кредитора досудебное (письменное) требование об устранении нарушений по договору займа, в связи с чем последняя была лишена возможности быть вовремя проинформированной о наличии задолженности и возможности погасить долг или оспорить требования взыскателя, что не может свидетельствовать о бесспорности суммы, к взысканию;

2. не учтены нотариусом все ежемесячные оплаты на погашения долга, что подтверждается копиями платежных поручений (квитанций);

3. к заявлению о совершении исполнительной надписи, ипотекодержателем нотариусу не предоставлен как сам договор займа, так и расчет задолженности по указанному договору;

4. выписка по движению средств по счёту сформирована не с момента заключения договора займа от 03.10.2019, а за период 25.04.2021 по 10.06.2021, т.е. после истечения срока последнего платежа по договору;

5. выписка по движению средств по счёту сформирована на счёт с реквизитами который не соответствует реквизитам счёта указанного в договоре займа для осуществления оплат по погашению долга.

Учитывая приведенное, должник был лишён возможности сообщить нотариусу о своём согласии или несогласовании с размером задолженности, и учитывая то, что при совершении исполнительной надписи нотариусом в целом не был исследован расчёт задолженности должника и не проверено надлежащим образом, следовательно исполнительная надпись совершена без соблюдения требований Закона Украины «Об ипотеке» и Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

ВИДЕО В ТЕМУ: Що робити після скасування виконавчого напису нотаріуса?

Это в совокупности говорит о возможности признать такой, что не подлежит исполнению исполнительной надписи нотариуса в отношении клиента.

Таким образом, учитывая тот факт, что суд пришел к выводу о признании исполнительной надписи нотариуса, на основании которого проводилась принудительная процедура продажи недвижимого имущества на оспариваемых электронных торгах, не подлежит исполнению, а следовательно электронные торги, которые были проведены на основании такой исполнительной надписи, что привело к нарушению имущественных прав истицы, соответственно тоже подлежат признанию недействительным судом.

Учитывая выводы, изложенные в постановлении Верховного Суда от 23.12.20 дело 639/7253/18 и в силу требований статей 203, 215 Гражданского кодекса суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения моих исковых требований:

1. о признании недействительными электронных торгов по продаже трехкомнатной квартиры клиента, а также выданных по результатам этих торгов: протокола проведения электронных торгов, акта частного исполнителя о проведении электронных торгов, отмена свидетельства о приобретении имущества на публичных торгах СЕТАМ и решение государственного регистратора прав и их обременений в отношении спорной квартиры;

2. истребования квартиры от последнего собственника в пользу клиента.

Следует отметить, что судебную борьбу начал с подачи не искового заявления, а заявления про обеспечения иска до подачи иска, для того, чтоб суд рассмотрел такое заявление в течение недели и принял решение о временном запрете продавать и иным способом распоряжаться квартирою любым лицам. Это надо для того, чтоб за время суда квартиру не продали или иным образом не передали третьим лицам. Суд моё заявление про обеспечение удовлетворил, тем самым квартира временно была защищена.

Несмотря на это, новый собственник начал “давить” на клиента путём попытки отключения от коммунальных услуг и демонтажа счётчика на свет. Вследствие чего, я подал второе заявление в суд про обеспечение иска в котором попросил запретить любым лицам совершать действия по отключению спорной квартиры от коммунальных услуг и запретить демонтировать счётчик на электричество. Суд согласился с моим заявлением и запретил действия про которые я писал.

Отдельное внимание следует уделить обязательному способу доказывания своей правоты в суде по данной категории дел, а именно истребовать через суд у нотариуса который выдал спорную надпись, все документы на основании которых такая надпись была принята. После чего с этими материалами следует ознакомиться, проверить их содержание, полную необходимую комплектацию и т.д.

А если в истребованных документах найдёшь ошибки или неполноту пакета документов, то считай дело ты выиграл! По моему делу не были нотариусу предоставлены четыре ключевых документа:

1. оригинал договора займа;

2. письменное требование о досрочном погашении долга;

3. надлежащим образом оформленный расчёт задолженности;

4. выписка по счёту.

Непредоставление таких документов нотариусу, как ты понял, привело к победе по делу. Но это стало возможным прежде всего потому, что я у меня есть массовая положительная судебная практика по такой отмене и клиент в моём лице правильно выбрал адвоката.

Приятным бонусом будет то, что адвокат вообще может быть не из твоего города, а судебные заседания в таком случае возможно проводить с помощью видеоконференции (видеозвонок), про это я рассказал в отдельном видео

Также для полноты картины, давай дам ответы на частые вопросы по данной тематики:

Какие последствия подачи нотариусу не всех документов?

Такими последствиями является отмена в суде исполнительной надписи нотариуса, поскольку в ходе судебного рассмотрения суд исследует такие документы, в т.ч. их отсутствие. А не полный комплект документов при подаче (не подачи) нотариусу является самостоятельным основанием для отмены надписи.

Суд имеет право исследовать поданные нотариусу документы?

Конечно имеет такое право суд, для этого он и работает! В т.ч. числе часто нотариусы часто допускают ошибки при исследовании документов или допускают формальный подход к таким документом, для этого и надо суд, который обязан исследовать доказательства не формально, а фактически. Что по моему делу и было сделано судом, тем самым выявлены ошибки и дело на этом основании было выиграно.

Не подано нотариусу письменное требование к должнику о досрочном погашении долга?

Если суд в ходе судебного разбирательства установит, что нотариусу не было подано письменное требование к должнику о досрочном погашении долга - это будет основанием для отмены надписи, как не крути.

При этом, факт подачи должен подтверждаться как содержанием самого письменного требования так и фактом отправки, как правило, это почтовое уведомление АО “Укрпочта” с описью вложения в ценное письмо, накладная и фискальный чек на подтверждения факта оплаты за почтовые услуги.

Ненадлежаще оформленный расчёт задолженности: как найти в нём ошибку?

Хороший вопрос, ответ на который будет в опыте адвоката в исследовании таких доказательств, в том числе в разрезе применения статьи 9 Закона Украины “Про бухгалтерский учёт и финансовую отчётность в украине”.

Не лишним при этом будет сверить даты и суммы оплат, а также реквизиты оплат указанные в соответствующем договоре и реквизиты куда фактически оплаты были произведены. Это не просто формальный подход, т.к. по делу сегодня рассматриваемому, кредитор дал выписку по счёт который не был указан в договоре займа, тем самым выписка не имеет значения к должнику.

Как правильно сформулировать исковые требования по данной категории дел?

Зависит от того, что по результату рассмотрения ты хочешь получить от суда, в т.ч. в дальнейшем возможность полученное исполнить в жизни.

Следует отдельно сказать, что если по итогу продажи имущества на торгах СЕТАМ имущество остаётся у кредитора, тогда можно не применять такой способ защиты как истребование имущества у последнего собственника в пользу должника. В таком случае хватит с головой признать недействительными:

1. протокол проведения электронных торгов;

2. акт исполнителя о проведении электронные торгов;

3. свидетельства о приобретении имущества на электронных торгах.

При этом такой способ защиты как истребование имущества у последнего собственника в пользу должника является необходимым в том случае, если между последним собственником имущества и должником нет договорных отношений.

ВИДЕО В ТЕМУ: ВЕРНУЛ КВАРТИРУ ОТМЕНИВ НАДПИСЬ НОТАРИУСА

При отмене исполнительной надписи нотариуса все исполнительные действия являются незаконными?

Да, именно так! Поскольку надпись является основанием для открытия исполнительного производства и в дальнейшем проведения исполнительных действий, нет надписи - нет и исполнительных действий. Поскольку должник не должен нести никакой ответственности если в отношении его была надпись которая в дальнейшем отменена судом. Факт отмены прекращает негативные последствия для должника. Этим надо пользоваться для активной защиты в суде.

Последующая продажа квартиры третьему лицу (добросовестному приобретателю)?

Это нормальная ситуация и не надо её бояться, следует при этом только правильно обосновать иск в суд статьёй 388 Гражданского кодекса и правильно обосновать просительную часть в иске, а именно попросить истребовать от последнего собственника в пользу должника спорное имущество.

Суд принял решение про истребование квартиры в пользу клиента, как исполнить такое решение?

Для этого существует Государственный реестр недвижимого имущества, в который необходимо в разрезе спорной квартиры внести информацию про истребования. Для этого следует с решением суда обратиться в ЦНАП.

Что делать если суд иск удовлетворил только частично, отменил надпись и электронные торги Сетам, вернул квартиру?

Надо смотреть, в какой части суд отказал и если с таким отказом не согласен, тогда уже готовить и подавать апелляционную или кассационную жалобу, либо заявление о принятии дополнительного решения (например когда это относится к рассмотренному, но заявленному исковому требованию).

Необходимость обеспечения иска?

Обеспечения иска - это очень нужно и эффективно по данной категории дел. Поэтому таким способом судебной защиты следует пользоваться, для реальной защиты.

Можно ли истребовать документы у нотариуса для поиска новых основания для победы в суде?

Именно так в большинстве случаев и делается, поэтому так и надо делать! Это продиктовано тем, что на момент подготовки иска в суд, у должника и соответственно у его адвоката нет все документов которые кредитор подал нотариусу. А уже получив данные документы на стадии судебного рассмотрения можно усилить свою позицию по делу ошибками допущенными как нотариусом, так и содержанием (комплектацией) документов.

ВИДЕО В ТЕМУ: Защита от ломбардов по исполнительным надписям нотариусов

Сколько времени займёт суд?

Первая инстанция 4-8 месяцев, вторая инстанция (апелляция) еще около 2-6 месяцев, если будет кассационная инстанция это дополнительно еще 8-14 месяцев. Исходя из этих цифр можно планировать свою временную позицию по делу.

Размер судебного для подачи иска в суд, возможность освобождения от судебного сбора?

Размер зависит от количества исковых требований и, что именно у суда просить. Если требование признать недействительным документ или его отменить, судебный сбор за одно такое требование будет составлять 1073,60 грн., а вот если просить истребовать имущество от последнего собственника в пользу должника, за это требование надо будет заплатить уже 1% от стоимости такого имущества. В дальнейшем все требования суммируются и получается общий размер судебного сбора, который необходимо заплатить за подачу иска в суд. При победе в суде эти затраты ты имеешь право возместить за счёт ответчика (ответчиков).

Порядок освобождения от судебного сбора предусмотрен статьёй 8 Закон а “Про судебній сбор”, а именно учитывая имущественное положение стороны, суд может своим определением по ее ходатайству отсрочить или рассрочить уплату судебного сбора на определенный срок, но не дольше, чем до принятия судебного решения по делу в следующих условиях:

1) размер судебного сбора превышает 5 процентов размера годового дохода истца – физического лица за предыдущий календарный год; или

2) истцами являются:

а) военнослужащие;

б) родители, имеющие ребенка в возрасте до четырнадцати лет или ребенка с инвалидностью, если другой родитель уклоняется от уплаты алиментов;

в) одинокие матери (родители), имеющие ребенка в возрасте до четырнадцати лет или ребенка с инвалидностью;

г) члены малообеспеченной или многодетной семьи;

ґ) лицо, действующее в интересах малолетних или несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными или дееспособность которых ограничена; или

3) предметом иска есть защита социальных, трудовых, семейных, жилищных прав, возмещение вреда здоровью.

2. Суд может уменьшить размер судебного сбора или освободить от его уплаты на основании, указанном в части первой настоящей статьи.

Поэтому ищи своё основание для такого освобождения, подтверждай его обязательно документами и прибудет с тобой тогда освобождение от судебного сбора.

Какие есть основания для отмены исполнительной надписи нотариуса?

На самом деле их более чем достаточно, наиболее частые из них:

1. не получение должником от кредитора досудебного письменного требования об устранении нарушений по договору займа;

1. не учтены нотариусом все ежемесячные оплаты на погашения долга;

2. к заявлению о совершении исполнительной надписи, ипотекодержателем нотариусу не предоставлен нотариально заверенный договор займа, расчёт задолженности по указанному договору либо инной обязательный документ согласно утвержденного перечня;

3. ненадлежаще оформленная выписка по движению средств по счёту;

4. выписка по движению средств по счёту сформирована на счёт с реквизитами который не соответствует реквизитам счёта указанного в договоре займа (кредита) для осуществления оплат по погашению долга;

5. не нотариально заверенный договор на основании которого возник денежный долг;

6. превышения периода за который может быть взыскан долг;

7. и т.д.

Последующие продажи имущества можно отменить?

Да, происходит это путём заявления искового требования: “об истребовании у последнего собственника спорного имущества в пользу должника”. При этом не имеет значения время когда такая продажа (продажи) состоялась и их количества.

Если нет нотариального заверения кредитного договора (займа)?

Начиная с марта 2022 года по нотариально незаверенному договору запрещена нотариусам выдавать исполнительные надписи.

ВИДЕО В ТЕМУ: ОТМЕНА НАДПИСИ В ДНЕПРОПЕТРОВСКОЙ, ЧЕРНИГОВСКОЙ ОБЛАСТЯХ СУД ПРАКТИКА

Какой срок для отмены электронных торгов Сетам?

Ответ на данніе вопрос даёт статья 48 Закона “Про ипотеку”: ипотекодержатель, ипотекодатель, должник и любой участник электронного аукциона имеют право в течение трёх месяцев со дня проведения электронного аукциона обжаловать его результаты в суде по местонахождению недвижимого имущества.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10, 096-476-66-66

Телеграм канал по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам

Ютуб канал

Интернет сайт