Відновлення пошкодженого житла під час війни

Відновлення пошкодженого житла під час війни: як правильно документувати, хто має ремонтувати та що відшкодовує держава

Документування пошкоджень: алгоритм дій у перші години та дні

Війна спричинила безпрецедентні руйнування житлового фонду України. Київ, Ірпінь, Буча, Харків, Запоріжжя — географія атак різна, але юридичний алгоритм дій для власників житла однаковий.

Золоте правило: будь-які відновлювальні роботи (крім екстрених, необхідних для збереження життя чи майна від подальшого знищення) мають починатися тільки після належної фіксації.

Без документування ви ризикуєте:

• Втратити право на державну компенсацію через програму «єВідновлення».

• Не отримати очікуваного фінансування від міжнародних партнерів.

• Увійти в конфлікт з ОСББ чи управляючою компанією щодо кошторису.

• Витратити власні кошти на роботи, які держава зобов’язана оплатити.

1.1. Чому документування — це ядро процесу

З юридичної точки зору, ваші фото та акти — це єдиний спосіб встановити причинно-наслідковий зв’язок. Через рік або два, коли дійде черга до судових позовів проти агресора (репарацій) або повних виплат, саме ці документи доводитимуть: тріщина у стіні з'явилася внаслідок «прильоту» у березні 2024 року, а не через просідання фундаменту у 2015-му.

Документування фіксує:

1. Факт події: пошкодження виникли саме через воєнні дії (обстріл, вибухова хвиля).

2. Час та локацію: прив’язка до конкретної дати обстрілу.

3. Обсяг збитків: що саме було зруйновано до моменту втручання будівельників.

1.2. Фото- та відеофіксація: інструкція для власника

У стані стресу люди часто роблять хаотичні знімки розбитого скла. Для юридичної сили цього замало.

Технічні вимоги до зйомки:

• Увімкніть геолокацію та дату на смартфоні. Метадані фотографії (EXIF-дані) будуть додатковим доказом.

• Від загального до конкретного. Спершу зніміть панораму будинку, прив’язку до місцевості (адресна табличка, впізнавані орієнтири), потім — конкретне пошкодження.

• Ракурс. Робіть фото під кутом 90 градусів до пошкодження, а також з боків.

Чек-лист: що фотографувати

• Зовні: Фасад будинку, вирви у дворі, уламки боєприпасів (якщо це безпечно і дозволено ДСНС), пошкоджений дах, вхідну групу.

• Всередині: Вибиті вікна (зніміть раму, фурнітуру, укоси), тріщини на стінах (бажано прикласти лінійку для масштабу), піднятий паркет, місця протікання.

• Майно: Пошкоджена побутова техніка, меблі, авто у дворі.

Важливо: Не прибирайте уламки скла, штукатурку чи частини ракети до приїзду поліції/ДСНС та первинної фіксації, якщо вони не перекривають вихід і не створюють прямої загрози.

1.3. Акт обстеження та взаємодія з місцевою владою

Фотографії власника — це добре, але офіційним документом є Акт комісійного обстеження. Його складає комісія, створена органом місцевого самоврядування (міська або селищна рада).

Як отримати цей акт:

1. Повідомте про пошкодження в Дії (послуга «Пошкоджене майно»). 

2. Напишіть паперову заяву в ЦНАП або орган місцевого самоврядування з проханням провести обстеження.

3. Дочекайтеся комісії. В акті вони мають детально описати: адресу, характер руйнувань (категорія пошкоджень), попередній висновок щодо придатності житла для проживання.

Якщо комісія не їде довго, або ви не згодні з її висновками ви маєте право замовити приватне експертне обстеження (технічний звіт). Зверніть увагу: Прямий гарантований механізм компенсації цих витрат державою наразі відсутній. Ці звіти використовуються для доведення збитків у судах, зокрема в позовах проти країни-агресора (репарації).

1.4. Роль ОСББ: захист спільної власності

Квартира — це приватна власність, але дах, фасад, сходи та підвал — спільна. Тут відповідальність лежить на ОСББ або управителі.

Дії правління ОСББ:

1. Організувати огляд даху, горища та підвалу.

2. Скласти дефектний акт на спільне майно.

3. Здійснити першочергові протиаварійні роботи: закрити вибиті вікна плівкою чи OSB-плитами, накрити пробитий дах брезентом, щоб дощі не збільшували збитки.

У багатьох містах діють муніципальні програми, за якими міська рада безкоштовно надає плівку та матеріали для тимчасової консервації саме через ОСББ.

1.5. Розмежування відповідальності: Фінансування капітального та поточного ремонту

Важливо розрізняти відповідальність за ремонт (ОСББ чи власник) і джерела фінансування (держава, фонд). Це розмежування залежить від того, який саме шар пошкоджений.

1. Капітальний ремонт (Конструктивний/Захисний шар):

   • Що це: Несучі стіни, перекриття, дах, утеплювач та армуючий (силовий) шар фасадної штукатурки. Пошкодження цього шару ставить під загрозу цілісність будівлі.

   • Хто платить: Держава через Фонд ліквідації наслідків та місцевий бюджет (часто через програми ОСББ, як-от «ВідновиДІМ»). Власник самостійно ці роботи не фінансує.

2. Поточний ремонт (Внутрішнє та Декоративне оздоблення):

   • Що це: Штукатурка, шпалери, ламінат, міжкімнатні двері, а також фінішний, естетичний шар фасаду (фарба, декоративна штукатурка).

   • Хто платить: Держава компенсує ці витрати через «єВідновлення». Власник організовує ремонт самостійно, отримуючи кошти на картку (для легких та середніх пошкоджень) на матеріали та роботи.

Висновок: Якщо тріснула несуча стіна — це капітальний ремонт будинку (ОСББ). Якщо обсипалася внутрішня штукатурка та вибито вікна — це ваша заявка на «єВідновлення».

Чому це важливо? Без коректного відновлення цілісності армуючого та теплоізоляційного шару, будь-який декоративний ремонт не має сенсу — фінішне покриття просто відпаде через рік. Тому перш ніж приступати до естетичної частини, необхідно переконатися в надійності основи. Детальніше про технічні нюанси фасадного оздоблення, відмінність між армуючим та декоративним шаром штукатурки та ціни на виконання цих робіт можна прочитати тут: https://domremonta.com.ua/uk/otdelochnye-raboty/shtukaturka-fasada/

1.6. Коментар експерта: нюанси фасадних робіт

Майстер, фахівець із реставрації фасадів, наголошує на підступності прихованих пошкоджень:

«У Києві та області ми часто бачимо оманливу картину: фасад після вибухової хвилі стоїть, візуально цілий. Але насправді відбувся "відстріл" армувального шару від утеплювача або утеплювача від стіни. Якщо це просто зафарбувати, через зиму вся "шуба" впаде. Тому критично важливо: не замазуйте тріщини до огляду фахівцем. Фотографуйте крупним планом структуру розриву та загальний вигляд стіни».

Відеоприклад: як виглядає професійний огляд та реставрація фасаду (На відео показано процес відновлення зовнішнього шару, який часто страждає від вибухових хвиль).

Хто має ремонтувати пошкоджене житло: держава, місцева влада, ОСББ чи власник

Після першого шоку і фіксації пошкоджень у мешканців Києва, Ірпеня, Бучі та Броварів виникає головне питання: «За чий рахунок?». Хто має лагодити дах, а хто — клеїти шпалери?

Алгоритм відповідальності чітко прописаний у законодавстві (ЦКУ, ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ЗУ «Про ОСББ»), але війна внесла свої корективи у джерела фінансування.

2.1. Юридичний фундамент: як ділиться відповідальність

Щоб уникнути сварок із сусідами та головою ОСББ, запам'ятайте просту формулу розподілу:

1. Спільне майно = Турбота ОСББ/Управителя. Це все, що знаходиться за межами вашої квартири, а також конструктивні елементи (стіни, дах).

2. Приватне майно = Турбота власника. Це внутрішній простір квартири та оздоблення.

3. Держава = Джерело фінансування. Держава (через програму «єВідновлення» або місцеві бюджети) виділяє кошти, але організувати процес ремонту мають саме власники або ОСББ.

2.2. Коли ремонт організовує ОСББ (Управитель)

ОСББ несе відповідальність за збереження цілісності будинку. Якщо пошкоджено спільне сумісне майно, власник квартири не повинен ремонтувати це самотужки.

Що входить до зони відповідальності ОСББ:

• Зовнішні огороджувальні конструкції (Фасад): Обслуговування та капітальний ремонт несучих стін, теплоізоляційних систем (утеплення) та зовнішнього декоративного оздоблення.

• Покрівля: Забезпечення належного технічного стану покрівельного покриття, парапетних конструкцій та системи організованого водовідведення (зливостоків).

• Місця загального користування: Утримання вхідних груп, дверей та віконних конструкцій, розташованих у під’їздах, сходових клітках тощо.

• Інженерні мережі: Обслуговування загальнобудинкових вертикальних комунікацій: стояки водопостачання/водовідведення (до точки першого відгалуження у квартиру), а також електрощитові та загальні системи електропостачання.

Приклад з життя (Буча): Після деокупації багато будинків мали посічені фасади. Ударна хвиля зірвала утеплювач не над однією квартирою, а смугами по всьому стояку. У такому разі ОСББ подає колективну заявку на відновлення, оскільки це капітальний ремонт конструктиву будинку.

2.3. Коли власник ремонтує самостійно

Ви відповідаєте за все, що є "начинкою" вашої квартири.

Ваша зона відповідальності:

• Внутрішні перегородки (не несучі).

• Оздоблення стін (штукатурка, шпалери, плитка).

• Стеля та підлога (стяжка, ламінат).

• Внутрішня розводка електрики та сантехніки.

• Вхідні двері у квартиру та вікна (юридично – це власність квартири).

Саме на ці роботи можете мати право на пряму грошову виплату на картку за програмою «єВідновлення».

2.4. Що робити, якщо ОСББ відмовляється ремонтувати фасад

Типова проблема: у вас мокріє стіна після прильоту поруч, а голова ОСББ каже: «Це твої проблеми, роби сам».

Алгоритм дій власника:

1. Письмова заява. Подайте офіційну вимогу до правління ОСББ про складання Акту огляду пошкоджень спільного майна.

2. Фіксація. Вимагайте, щоб у акті було зазначено пошкодження саме зовнішньої стіни (тріщини, відшарування).

3. Експертиза. Якщо ОСББ ігнорує — замовте незалежний будівельний аудит. Висновок експерта про те, що руйнування фасаду впливає на несучу здатність або енергоефективність, є підставою для суду або скарги в місцеву адміністрацію.

2.5. Чи можна починати ремонт до виплат?

Можна, але з обмеженнями.

⛔ ЗАБОРОНЕНО:

• Чіпати конструктивні елементи до офіційного обстеження комісією.

• Закладати тріщини у несучих стінах (це приховає реальний стан аварійності).

✅ ДОЗВОЛЕНО:

• Робити тимчасову консервацію (закрити плівкою, OSB).

• Прибирати сміття (після фіксації).

Якщо ви вирішили не чекати державних коштів, а робити фасад власним коштом (або коштом ОСББ) вже зараз, важливо дотримуватися технології, щоб потім не переробляти. Якщо потрібні професійні послуги з відновлення фасаду чи даху та актуальний прайс-лист на ремонтні роботи, ознайомтеся з деталями тут: https://domremonta.com.ua/uk/remont-fasada/

2.6. Коментар експерта

Майстер пояснює специфіку пошкоджень від вибухової хвилі:

«У більшості цегляних та панельних будинків Київської області фасад не руйнується повністю, але отримує критичні мікропошкодження. Візуально стіна ціла, але "бухтить" — тобто шар штукатурки відійшов від основи. Головна помилка власників — просто пофарбувати це зверху. Це гроші на вітер. Потрібно збивати пошкоджені ділянки до "живого", ґрунтувати та відновлювати весь "пиріг". І це — завдання для промислових альпіністів або фасадників, а не для домашнього майстра з драбиною».

Що відшкодовує держава, а що — ні: реалії компенсацій

Програми відновлення (зокрема «єВідновлення») мають чітку філософію: держава фінансує повернення житла до придатного для життя стану, а не реалізацію індивідуальних дизайнерських рішень чи покриття витрат на оздоблення преміум-класу.

Розуміння того, що входить у поняття «базове відновлення», допоможе вам уникнути розчарувань та правильно спланувати власний бюджет.

3.1. Що компенсується: принцип «відновлення функціонала»

Державна комісія оцінює збитки не за ринковими цінами вашого улюбленого будівельного магазину, а за затвердженим державним чек-листом із середніми цінами по регіону.

Повністю або у значному обсязі компенсуються:

• Контур будинку: Вікна (стандартні склопакети), вхідні двері, балкони (якщо вони були засклені та це відображено у техпаспорті).

• Несучі конструкції: Відновлення стін, перемичок, ремонт тріщин у цегляній кладці чи бетоні.

• Дах: Відновлення кроквяної системи, покриття (шифер, металочерепиця), гідроізоляція.

• Базові внутрішні роботи: Стяжка підлоги, чорнова та чистова штукатурка, фарбування стін (базове), укладання плитки (стандартного класу), прості шпалери.

• Інженерія: Відновлення електропроводки, труб водопостачання та каналізації, радіаторів опалення.

3.2. Що НЕ компенсується (або компенсується за мінімальною ставкою)

Якщо у вас на стінах була венеціанська штукатурка, а на підлозі — італійський мармур, держава порахує це як «штукатурку покращену» та «плитку керамічну звичайну».

До цієї категорії потрапляють:

• Елементи індивідуального дизайну та ексклюзивного оздоблення: Складна ліпнина, художній розпис стін, багаторівневі гіпсокартонні стелі зі складним підсвічуванням.

• Преміальні матеріали: Дорога сантехніка, ексклюзивні шпалери, двері з цінних порід дерева.

• Меблі та техніка: Кухні, дивани, телевізори. Важливо: Якщо ваше житло визнано повністю знищеним, компенсація (Житловий сертифікат) враховує витрати на придбання базового облаштування та меблів згідно з державною методикою.

3.3. Чому утеплення вигідніше за «латання»

У багатьох будинках Києва та області, які постраждали від вибухових хвиль, фасад нагадує «клаптикову ковдру». Перед власниками (та ОСББ) постає вибір: просто замазати тріщини та пофарбувати, чи зробити повноцінну термомодернізацію.

Експертна думка: Якщо пошкодження фасаду займають значну площу, локальний ремонт часто є викиданням грошей. Стара штукатурка, що втратила зчеплення з основою від вібрації, все одно відпаде через рік-два.

Переваги повного утеплення замість косметичного ремонту:

1. Монолітність: Новий шар утеплювача перекриває всі мікротріщини в стінах, зупиняючи їх розростання.

2. Економія: Ви один раз платите за роботу риштувань та майстрів, але отримуєте подвійний ефект (ремонт + тепло).

3. Енергоефективність: Зменшення рахунків за опалення на 30–50%.

3.4. Як довести обсяг робіт для максимальної компенсації

Щоб отримати справедливу суму, ваші документи мають бути бездоганними. Головне правило: «Немає в акті — немає грошей».

Алгоритм доказової бази:

1. Дефектний акт — це ваша Біблія. Прослідкуйте, щоб комісія вписала туди абсолютно всі пошкодження (навіть дрібні тріщини на укосах).

2. Фото- та відеофіксація. Має чітко відповідати пунктам акту.

3. Експертний звіт (за потреби). Якщо комісія не помітила прихованих пошкоджень (наприклад, деформацію утеплювача під фасадом), замовте приватну експертизу.

4. Кошторис. Якщо ви подаєтеся на компенсацію через ОСББ (наприклад, по програмі «ВідновиДІМ»), кошторис має чітко розділяти витрати на матеріали та роботи.

3.5. Топ-5 помилок, через які втрачають гроші

1. Передчасний старт: Почали ремонт і викинули будівельне сміття (докази) до приїзду комісії.

2. «Я сам зроблю»: Купівля матеріалів без чеків або робота з майстрами «за готівку» без договору (це унеможливлює звітність по картці «єВідновлення»).

3. Завищені очікування: Спроба вписати в кошторис роботи, яких не було (наприклад, заміну цілих стін замість ремонту). Це може призвести до блокування заявки.

4. Косметика замість капіталки: Зафарбовування тріщин замість їх розшивання та армування. Комісія бачить «свіжу фарбу» і пише «пошкоджень немає», а через місяць тріщина вилазить знову.

5. Плутанина у документах: Невідповідність прізвища власника у документах на квартиру та у заявці в Дії.

3.6. Порада від майстра

«Мій головний принцип у роботі з пошкодженим житлом — стабілізація важливіша за декор. Не витрачайте бюджет на дорогі фасадні фарби, якщо основа "дихає" після вибуху. Краще вкласти ці кошти в якісне дюбелювання, армувальну сітку та утеплювач. Часто вигідно робити комплекс: демонтаж аварійних ділянок -> утеплення -> базовий декор. Це дає гарантію на 10-15 років, тоді як просте "замазування" протримається до першої зими.»

6 головних правил відновлення

Відновлення житла під час війни — це не просто ремонт, це складний юридично-будівельний процес. Щоб пройти його з найменшими втратами нервів та грошей, пам’ятайте головні тези цієї статті:

1. Документування — це ваша валюта. Без фото, відео та офіційних актів будь-які пошкодження залишаються лише вашими словами. Немає доказів — немає компенсації.

2. Розділяйте відповідальність. Пам’ятайте: ОСББ (або управитель) відповідає за «коробку» будинку та комунікації, ви — за все, що всередині квартири. Не намагайтеся самотужки лагодити дах, але й не чекайте, що ЖЕК поклеїть вам шпалери.

3. Держава платить за функціонал, а не за розкіш. Програма «єВідновлення» розрахована на те, щоб зробити житло придатним для життя (тепло, сухо, безпечно). Лише у разі повного знищення враховується мінімальний набір для облаштування. Дизайнерські рішення та дорогі матеріали це вже власна інвестиція власника.

4. Дивіться вглиб, а не на поверхню. Якщо фасад постраждав від вибухової хвилі, косметичне фарбування — це гроші на вітер. Часто повне утеплення будинку є більш вигідним та довговічним рішенням, ніж нескінченне латання тріщин.

5. Дотримуйтесь хронології. Спочатку — комісія та акти, потім — будівельники. Порушення цього правила (початок ремонту до фіксації) — найчастіша причина відмов у виплатах.

6. Якісні докази = справедлива виплата. Чим детальнішим буде ваш дефектний акт і кошторис, тим менше запитань виникне у банку чи фонду при погодженні суми.

Головна порада: Не залишайтеся з проблемою сам на сам. Об’єднуйтеся з сусідами для ремонту спільних зон та звертайтеся до професіоналів, які розуміють специфіку «воєнних» пошкоджень. Тільки якісний ремонт дасть вам відчуття безпеки вдома.