Верховна Рада приняла закон об открытии рынка земли (законопроект №2178-10)

Ночью 31 марта Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом законопроект №2178-10 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Документ поддержало 256 народных депутатов.

Законопроект предусматривает, что рынок земли в Украине должен заработать с 1 июля 2021 года. Государственные и коммунальные земли сельскохозяйственного назначения продаваться не будут.

До 2023 года землю могут покупать только физические лица-украинцы, не более 100 га земли в одни руки. Продавать ли землю иностранцам будет решит народ на референдуме

Согласно документу, продажа земли россиянам – запрещена при любых условиях, а участки в 50-километровой пограничной зоне не продаются.

Юридические лица-украинцы смогут покупать землю только с 2023 по 10 тыс. га в одни руки.

Банки не будут покупать замелю, а только будут иметь возможность взять ее в залог.

В первом чтении Рада приняла законопроект №2178-10 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения" 13 ноября 2019 года. Ко второму чтению к законопроекту подали 4018 поправок.

Принятие этого законопроекта, а также проекта закона о банках, является условием Международного валютного фонда для предоставления Украине помощи в рамках новой программы сотрудничества. Директор-распорядитель МВФ Кристалина Георгиева отмечала, что принятие этих документов "позволит быстро продвинуться вперед, доработав параметры нового соглашения с более широким доступом, чем предполагалось ранее".

По словам президента Украины Владимира Зеленского, в течение двух недель после принятия законов Украина может получить $1,5–2 млрд, а общая сумма помощи увеличена до $8 млрд. С учетом помощи от Всемирного банка и других доноров Украина может рассчитывать на $10 млрд.

Повна картина реформи

Пакет додаткових законодавчих ініціатив та кроків щодо земельної реформи, про які згадувалось на початку, виглядає так.

"Антирейдерський" закон — №0858 — автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов'язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею. Ухвалений і підписаний президентом.

Ухвалений в першому читанні законопроєкт — №2195 — щодо електронних аукціонів запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та зобов'язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони.

"Дерегуляційний" законопроєкт — №2194 — ухвалений в першому читанні, спрощує процедури передавання земель, децентралізує управління землями, передає державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад та передає функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам.

Ухвалений у першому читанні законопроєкт №2370 "Про національну інфраструктуру геопросторових даних" відкриває вільний доступ до даних кадастру і забезпечує обмін інформацією між реєстром прав та кадастром.

Схвалений у першому читанні законопроєкт №2280 щодо просторового планування урегульовує питання встановлення меж громад, просторового планування їх територій — скасовує необхідність розроблення кількох споріднених за змістом видів містобудівної документації та документації із землеустрою.

Також передбачались кроки із створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, які повинні були покращити доступ малих виробників до кредитування, у тому числі для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроєкт був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але незабаром його відкликали.

Є моменти

Особливості консолідації

Експерти вважають, що можливість передавання орендарем переважного права викупу землі іншим особам може призвести до появи певних схем концентрації землі.

Якщо власник захоче продати свій пай, а виробник не матиме права його придбати, то орендар передасть переважне право іншій особі з метою викупу.

"Якщо холдинг не бажає викупити пай, то таке переважне право буде передаватися (продаватися) спекулятивним інвесторам для подальшого перепродажу. Скоріш за все, орендарі будуть мати попередні угоди із спекулятивними інвесторами і стануть фактичними продавцями паїв", — зазначає економіст Денис Нізалов.

Що не так з громадами

В законі, ухваленому напередодні Радою, немає обмежень щодо концентрації землі в одних руках на рівні області, ОТГ.

Враховуючи, що на першому етапі діятиме загальне обмеження на концентрацію до 100 га землі в одні руки, це питання буде актуальним лише з 2023 року. Проте воно є.

Так, у законопроєкті до першого читання розмір концентрації землі у власності на рівні ОТГ визначався 35%, проте до другого читання ця правка зникла.

Більшість агрохолдингів уже наразі перевищують цю норму в рамках однієї громади. Правка про 35% зруйнує усталені орендні відносини. Очевидно, тому її і прибрали.

Згідно з дослідженням старшого проєктного менеджера Офісу реформ Кабміну Андрія Мартина, у більшості областей (крім Волинської, Житомирської, Закарпатської, Івано-Франківської, Львівської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської та Чернівецької) питома вага орних земель, яка використовується найбільшими землевласниками, перевищує 35%, що є ознакою монополізму.

Разом з тим, відповідно до законопроєкту, через два роки один власник може придбати 10 тис га землі. При цьому 25% ОТГ в Україні мають площу, меншу 10 тис га, а 60% громад є меншими за 20 тис га включно із землями всіх видів цільового призначення.

Тобто існує ймовірність, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ і це може зробити громаду залежною від однієї компанії.