Велика розбірка: які бувають права на нерухомість і як правильно їх оформити

Житло варто купувати через майнові права, цільові облігації, фонди фінансування, повідомляє СЕГОДНЯ.

З питанням про права на нерухомість нам допомогла заступник міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова.

Яке майно – нерухоме?

Більшість людей рано чи пізно у своєму житті стикаються з процесом вступу, оформлення та реєстрації права власності на нерухоме майно. І заглиблюватися в нюанси цього питання громадяни починають, як то кажуть, за ходом п'єси. Тому зараз спробуємо провести лікнеп: розібрати основи права власності на нерухоме майно, розібратися – з чого воно складається, коли виникає і хто його реєструє тощо.

Тому варто почати розкривати тему з відповіді на головне запитання – яке ж майно є нерухомим? Згідно зі статтею 181 Цивільного кодексу України (ЦКУ), до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Простіше кажучи, це земля і споруди, що на цій землі побудовані.

Причому сюди входить широкий спектр об'єктів: житлові будинки, квартири, житлові та нежитлові приміщення, цілі промислові підприємства, які є цілісним майновим комплексом, і багато іншого.

Читайте статтю: Чи оподаткують як нерухомість виробничу будівлю, що використовується під офіс

Коли виникає право власності?

Для початку розберемося в загальному понятті права власності. Його суть полягає в праві людини на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Так, згідно зі ст. 317 ЦКУ, право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження.

При цьому, згідно зі ст. 182 ЦКУ, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження (обмеження. – Авт.) цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають держреєстрації. І що важливо, права на нерухоме майно, які підлягають держреєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Тому реєстрація прав на нерухоме майно – це не просто формальна вимога, а необхідність. Якщо не зареєструвати право власності у нотаріусів або держреєстраторів, людина не стане повноправним власником нерухомого майна. Щоб придбати права на нерухомість, юрособам і фізособам потрібно укласти цивільно-правову угоду (договір купівлі-продажу, договір дарування тощо), приватизувати держ- або комунальне майно, отримати спадок.

Як відбувається процедура державної реєстрації прав на нерухоме майноо?

Щоб зареєструвати права власності на нерухомість, слід звернутися до реєстратора місцевої ради або адміністрації, до центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП) або до нотаріуса із заявою. Заява про держреєстрацію прав подається окремо щодо кожного об'єкту нерухомого майна. Перелік необхідних для цього документів та ціна оформлення залежать від того, яке право реєструється. Важливо: держреєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться в строк, що не перевищує п'яти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Реєстрацію можна провести швидше (від 2 годин до 2 робочих днів). Зазначимо, що реєстрація права власності на нерухомість після нотаріального посвідчення договору проводиться нотаріусом відразу після посвідчення угоди (виняток – спадковий договір та договори, де передбачено відкладальна умова, наприклад розстрочка в розрахунку за придбане майно). Таким чином, вийшовши з нотаріальної контори, покупець, обдаровуваний або спадкоємець вже є повноцінним власником нерухомості.

Як стати власником квартири в новобудові?

Інвестування коштів в будь-який проект або будівництво завжди має певну ступінь ризику. Це залежить від юридичної чистоти документів, фінансового стану забудовника і його профздатності завершувати проекти. Тож, вибираючи квартиру, важливо звертати увагу на ці моменти і звертатися до послуг юристів для перевірки документів.

Перед підписуванням договору із забудовником потрібно вивчити предмет договору. У документі має бути відображено, що покупець набуває майнові права на квартиру. Також в паперах повинні бути вказані, будівельна адреса майбутньої квартири, її номер згідно з будівельними планами, будівельна площа із зазначенням загальної та будівельної площі квартири. Крім цього, в документах повинна бути обговорена вартість нерухомості. Важливо врахувати, що ціна в договорі вказується в нацвалюті України – гривні. Однак, за бажанням сторін, в договорі додатково може бути вказана будь-яка інша валюта, в прив'язці до основної ціни договору. А окремим пунктом договору повинен бути вказаний порядок розрахунку між сторонами і яким чином підтверджуватиметься факт повного розрахунку за договором. І, звичайно, в договорі потрібно вказати права і обов'язки сторін. Зокрема, потрібно відобразити порядок передачі квартири після введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію, терміни введення в експлуатацію будинку. Також зазначається обов'язок покупця сплатити кошти в повному обсязі. Ще можуть бути вказані штрафи для покупця в разі несвоєчасної сплати коштів, а також штрафи для забудовника (продавця майнових прав) в разі введення будинку в експлуатацію не в строк.

Користуйтеся консультацією: Податки і збори при операціях з нерухомістю (інфографіка)

Які найпоширеніші схеми купівлі новобудови?

Варто зазначити, що договір купівлі-продажу майнових прав не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, однак, відповідно до Кодексу, за бажанням сторін таке нотаріальне посвідчення можливо. Крім цього, чинним законодавством не передбачена реєстрація права власності таких договорів в Держреєстрі прав. А все тому, що на момент укладення договорів існують тільки майнові права, а в Держреєстрі реєструються права на нерухоме майно.

В цілому договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру є досить поширеною схемою покупки нового житла. Але паралельно з цим забудовники застосовують і інші юридичні інструменти, які також знаходяться в рамках українського правового поля. Йдеться в тому числі про продаж побудованих квадратних метрів через реалізацію цільових облігацій. Сенс цієї операції полягає в тому, що кожна облігація засвідчує право людини на певну кількість "квадратів". Після введення будинку в експлуатацію відбувається так зване погашення облігацій – цінні папери перетворюються на фізичні квадратні метри у вигляді квартири. І право власності реєструється в Держреєстрі. Законом також передбачена можливість для забудовника залучати кошти від покупців через Фонди фінансування будівництва – ними керують банки або фінустанови.

АВТОРИ КОНСУЛЬТАЦІЇ: Коновалова Христина, Олександр Панченко

Фото: Новости недвижимости Украины