Цеглинка за цеглинкою: будуємо нерухомість для бізнесу. Частина 1

За статистикою, близько 80% усього будівництва в Україні здійснюється у сфері малого та середнього бізнесу, а також приватного сектору. Чинним законодавством такі об’єкти віднесені до так званого класу незначних наслідків – СС1. Вказані спостереження свідчать про вагомість частки будівництва об’єктів з незначними наслідками у сфері містобудування. Які ж дозвільні документи необхідні для законного здійснення будівництва? Які питання найчастіше виникають у забудовників?

Що входить до поняття «будівництво»? Якщо власне будівля вже давно побудована, але є бажання здійснити прибудову або перепланування – чи потрібно отримувати якісь дозвільні документи?

Слід мати на увазі, що окрім власне зведення нового будинку, до змісту поняття «будівництво» входять також реконструкція, капітальний ремонт та технічне переоснащення об'єктів будівництва. Визначення виду будівництва має важливе значення, оскільки впливає на обсяг необхідних дозвільних документів та погоджувальних процедур.

Зокрема, в порядку виключення, чинним законодавством виділено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію (постанова Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 р. № 406), а також перелік об’єктів будівництва, для яких відсутня необхідність отримувати містобудівні умови та обмеження (Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289).

Якщо об’єкт або будівельні роботи не вказані у наведених переліках, слід дотримуватися загальної процедури, передбаченої законодавством для будівництва об’єктів відповідного класу наслідків.

З чого почати?

Перш ніж розпочинати будь-яку будівельну діяльність, необхідно визначитися з місцем її здійснення, точніше кажучи – земельною ділянкою, на якій планується виконання будівельних робіт. Важливо, щоб земля мала відповідне цільове призначення, інакше її використання для забудови буде незаконним. За загальним правилом, будівництво може здійснюватися на земельних ділянках, що належать до категорії земель житлової та громадської забудови, при цьому в залежності від функціонального призначення об’єкта, спорудження якого планується здійснити, існують відповідні різновиди виду використання земельної ділянки в межах вказаної категорії. Перевірити відомості про обрану земельну ділянку можна за даними Державного земельного кадастру, ця інформація розміщена у відкритому доступі.

Необхідно мати на увазі, що здійснювати забудову земельної ділянки може лише її власник або користувач, який уклав відповідний договір із власником. Право на землю підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Існує лише кілька виключень з переліку будівельних робіт, які можуть здійснюватися без оформлення прав на земельну ділянку. Це, наприклад, реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані.

Що таке клас наслідків об’єкта будівництва і для чого потрібно його визначати?

Клас наслідків об’єкта будівництва – це показник, який використовується у чинному законодавстві для поділу усіх будівель на три групи, які мають різну процедуру погодження з органами державної влади. Чим складніший об’єкт – тим вищий клас наслідків, відповідно, суворіший контроль зі сторони держави та складніша процедура отримання усієї необхідної дозвільної документації.

Зазначаємо, що з метою спрощення регуляторних процедур для будівництва у приватній сфері, законодавець поза межами класів наслідків виділив об’єкти, які найчастіше будуються для власного проживання та/або обслуговування житлового будинку. Так, якщо є намір побудувати індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гараж, можна не ставити собі питання визначення класу наслідків запланованої будівлі та сміливо розпочинати будівництво за найбільш спрощеною процедурою – на підставі будівельного паспорта.

Також особливий режим передбачений для розміщення тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності, відомих як МАФи.

Якщо ж запланований для будівництва об’єкт не входить до вказаного переліку, з метою визначення необхідного обсягу дозвільних процедур, які слід буде проходити, перш за все визначається клас наслідків майбутньої будівлі. Визначити його самостійно, не маючи спеціальних знань, досить складно, тому це питання має бути передане для вирішення проектній організації. Клас наслідків визначається індивідуально для кожного об’єкта відповідно до вимог будівельних норм, стандартів, нормативних документів і правил, затверджених згідно із законодавством. Проектна організація несе відповідальність за заниження класу наслідків об’єкта будівництва.

Оскільки більшість об’єктів, які будуються в Україні, відносяться до незначного класу наслідків (СС1), у цій статті ми закцентуємо увагу на дозвільних процедурах, проходження яких є необхідним саме для вказаної групи об’єктів.

Є земельна ділянка, визначилися з намірами забудови – що далі?

До початку здійснення будівництва необхідно отримати містобудівні умови та обмеження. Цей документ надається відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури та містить граничні (максимальні, обмежуючі) показники, порушення яких при будівництві забороняється, а також, в залежності від місця розташування ділянки, може визначати для забудовника необхідність отримання додаткових погоджень від певних суб’єктів, на діяльність яких може вплинути заплановане будівництво (наприклад, аеропортів, аеродромів).

Наступний пакет документів, які необхідно отримати – це технічні умови. Це документи, які містять комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва з метою подальшого підключення такого об’єкта до централізованих систем водо-, тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення тощо. Технічні умови видаються відповідними постачальниками комунальних послуг.

Після отримання вищевказаних документів можна приступати до розробки проекту, який має враховувати містобудівні умови та обмеження, а також вимоги до інженерного забезпечення об’єкта. За загальним правилом, проектна документація об’єктів класу СС1 не підлягає обов’язковій експертизі (виключення становить будівництво із залученням бюджетних коштів, а також окремі випадки будівництва об’єктів, що можуть мати значний вплив на довкілля). Погодження проекту зі сторони органів державної влади не вимагається.

Інформуємо Інспекцію

Будівництво об’єктів класу СС1 може здійснюватися на підставі поданого до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю за місцем знаходження земельної ділянки повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Таке повідомлення носить декларативний характер та повинно без застережень реєструватися органом державного архітектурно-будівельного контролю. Отримання будь-яких дозвільних документів, погоджень від Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю не вимагається.

Наголошуємо, що подання вказаного повідомлення є обов’язковим. Відповідальність за порушення цієї досить нескладної вимоги при будівництві об’єкту класу СС1 є суттєвою – штраф у розмірі тридцяти шести прожиткових мінімумів для працездатних осіб (на сьогодні – 69 156,00 грн.).

Слід мати на увазі, що і підготовчі роботи, до яких відносяться роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, тощо, також не можуть здійснюватися до направлення відповідного повідомлення до контролюючого органу. Це може бути як окреме повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, так і повідомлення про початок виконання будівельних робіт в цілому, яке буде охоплювати і підготовчий етап, і власне будівельні роботи.

Яким чином можна подати повідомлення?

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт або про зміну даних у такому повідомленні подається замовником будівництва до відповідної інспекції за місцезнаходженням об’єкта у будь-який з вказаних способів:

- особисто;

- поштовим відправленням з описом вкладення;

- за допомогою спеціальних он-лайн сервісів.

Коли можна розпочинати будівництво?

Законодавством передбачено необхідність направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт не пізніше ніж за один календарний день до початку будівництва. Таким чином, вже на наступний день після подання до контролюючого органу повідомлення можна приступати до реалізації намірів забудови.

У цій частині статті розкриті основні моменти, які слід враховувати на початку будівництва. У наступній частині обговоримо проблемні питання, які можуть виникати у забудовника вже у ході виконання будівельних робіт. Чому може бути скасоване право на виконання будівельних робіт? Як забезпечити прийняття об’єкта в експлуатацію? До чого слід готуватися під час перевірки інспекторами державного архітектурно-будівельного контролю?

Про це розповім незабаром.

Автор консультації: Любич Вікторія