Сплата орендної плати за нерухоме майно у період воєнного стану

24.02.2022 назавжди залишиться в пам'яті всіх українців як день початку війни. Вже майже місяць на території України тривають військові дії, проте навіть в таких умовах вітчизняний бізнес намагається продовжувати свою роботу, проте у багатьох моїх клієнтів вже виникло питання щодо того, чи потрібно сплачувати орендну плату за нерухоме майно в таких умовах.

Тому давайте спробуємо розібратись.

Ситуація 1. Оренда державного та комунального майна

Вирішення даного питання врегульовано Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020 (далі по тексту – постанова), який передбачає 2 можливих варіанти.

Варіант А. Орендна знижка / звільнення від сплати орендної плати за рішенням Кабінету Міністрів України або органу місцевого самоврядування

Пунктом 129-1 постанови передбачено можливість Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування за наявності особливих обставин ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна.

Відповідно до ч.1 ст.14-1 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні», торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності.

При цьому, форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години тощо.

На підтвердження наявності особливих обставин в умовах воєнного стану варто надавати лист ТПП України від 28.02.2022 щодо засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), який можна завантажити за наступним посиланням:

https://ucci.org.ua/uploads/files/621cba543cda9382669631.pdf

Підтвердженням прийняття рішення про застосування звільнення від сплати орендної плати або знижки є наказ орендодавця, прийнятий на підставі заяви, поданої орендарем.

Період, за який надається орендна знижка або звільнення від оплати встановлюються у рішенні Кабінету Міністрів України/представницького органу місцевого самоврядування або у наказі орендодавця.

Зміни до договору оренди в такому випадку не вносяться.

Таким чином, для звільнення від сплати орендної плати за нерухоме майно державної/комунальної форми власності або отримання орендної знижки, орендар повинен подати на адресу орендодавця відповідну заяву про застосування звільнення або знижки з долученням документу, який підтверджує настання форс-мажорних обставин.

Варіант Б. Зменшення суми орендної плати (тимчасового припинення її нарахування тощо)

Відповідно до пп.3 п.127 постанови, до договору оренди можуть бути внесені зміни щодо зменшення суми орендної плати (тимчасове припинення її нарахування тощо) протягом строку його дії у випадку, коли можливість користуватися майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема в разі: істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди або ж у випадку припинення забезпечення об’єкта оренди комунальними послугами, якими об’єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору.

Тобто, простими словами, зменшення суми орендної плати або тимчасове припинення її нарахування може мати місце у випадку, якщо об’єкт оренди потребує капітального ремонту, наприклад через обстріли, або ж у випадку, якщо об’єкт оренди через ті ж обстріли, не забезпечується комунальними послугами, які були передбачені договором. В такому випадку орендар також має звернутись до орендодавця з відповідною заявою, в якій навести відповідне обґрунтування.

2. Ситуація 2. Оренда нерухомого майна, що перебуває у приватній власності

Відповідно до ч.1 ст.617 ЦК України, особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Відповідно, ч.6 с.762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ч.2 ст. 218 ГК України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч.1 ст.14-1 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні», торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності.

При цьому, форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України тощо.

Як вже зазначалось, на підтвердження наявності особливих обставин в умовах воєнного стану варто надавати лист ТПП України від 28.02.2022 щодо засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), який можна завантажити за наступним посиланням:

https://ucci.org.ua/uploads/files/621cba543cda9382669631.pdf

Таким чином, у випадку, якщо ви обґрунтовано не мали можливості використовувати об’єкт оренди за призначенням на час запровадження воєнного стану, то в такому випадку вам варто звернутись до орендодавця з заявою щодо звільнення від оплати оренди за той період, в який нерухоме майно не могло використовуватись за призначенням. У випадку, якщо йде мова про господарський договір (укладений між суб’єктами підприємницької діяльності), то до заяви доцільно долучити вищевказане засвідчення ТПП України від 28.02.2022 та докази того, що об’єкт нерухомого майна не міг використовуватись протягом певного часу зважаючи, наприклад, на захоплення населеного пункту окупаційними військами (це можуть бути статті в ЗМІ, офіційна інформація від правоохоронних органів або Головного штабу ЗСУ і т.п.). У випадку ж, якщо договір оренди було укладено між фізичними особами, то достатньо долучити до заяви лише докази, що підтверджують неможливість використання приміщення без необхідності долучення засвідчення ТПП України.

Автор консультації: Тетяна Лежух