Протокол та голосування на загальних зборах ОСББ

Основним органом управління в об’єднанні співвласників багатоквартирного будинку (надалі – “ОСББ”) є загальні збори співвласників ОСББ. Загальні збори ОСББ є колегіальним органом управління, таким чином, його рішення оформляються шляхом складання протоколу загальних зборів ОСББ. Отже, розберемо, які особливості протоколу зборів ОСББ та порядку голосування, при прийнятті рішень в об’єднаннях.

Зміст:

• Декілька слів про загальні збори ОСББ
• Голосування на зборах та проведення письмового опитування
• Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку: форма та зміст

Декілька слів про загальні збори ОСББ

Загальні збори співвласників скликаються правлінням ОСББ, або ініціативною групою, що складається з трьох (або більше) співвласників. Відповідно – ініціатори скликання проводять загальні збори і забезпечують голосування співвласників для прийняття необхідних ОСББ рішень. Повідомлення про скликання загальних зборів направляються кожному, без виключень, співвласнику багатоквартирного будинку (чи будинків) за 14 днів до дати їх проведення «під розписку», або ж направляється поштою – рекомендованим листом.

Нагадаю, загальні збори проводяться не менше ніж 1 раз на рік, втім, будь-які питання, зокрема, але не виключно – щодо обрання членів правління ОСББ, щодо встановлення нових (або зміни старих) розмірів внесків, їх порядку сплати та розподілу між співвласниками, або ж навіть – щодо визначення порядку використання спільного майна (передача в оренду), чи його ремонт – все це виключна компетенція загальних зборів, а тому їх скликання, ймовірно що відбуватиметься частіше. Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.2001 (зі змінами) (надалі - Закон “Про ОСББ”), встановлений перелік питань, рішення з яких приймаються виключно загальними зборами ОСББ. Цей перелік може доповнюватися статутом ОСББ, погодженим співвласниками.

Від правильності проведення загальних зборів (в тому числі порядку голосування) та від правильності оформлення результатів проведення загальних зборів відповідним протоколом - залежить законність багатьох важливих рішень для діяльності ОСББ.

Користуйтеся консультацією: Роль ОСББ при призначенні та виплаті пільг та субсидій

Голосування на зборах та проведення письмового опитування

Законом “Про ОСББ” не встановлено обов’язкового кворуму співвласників для проведення загальних зборів. Тобто – повідомлені мають бути всі, а забезпечувати присутність всіх не обов’язково. Втім, встановлено обов’язкову кількість голосів для прийняття тих чи інших рішень.

Для прийняття рішення з питань:

• встановлення переліку внесків, платежів співвласників та їх розмірів;
• встановлення порядку управління та користування спільним майном, в тому числі передача його у користування (оренду);
• реконструкції та капітального ремонту багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд,

необхідно, щоб за такі проголосувало “ЗА” не менше 2/3 загальної кількості усіх співвласників – якщо статутом не передбачено інше.

NB: Законодавцем введено в цю норму, деяку плутанину – “2/3 загальної кількості співвласників – а, в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів”. Оскільки статутом завжди передбачено такі рішення (про це свідчить, і типовий статут, і вимоги до змісту статуту), робимо висновок, що малося на увазі можливість встановлення статутом ОСББ достатності більшої частини голосів співвласників для таких питань. Втім, не рекомендується впроваджувати таку практику.

Для прийняття рішень з інших питань, достатньо голосів “ЗА” більш ніж половини загальної кількості співвласників.

Разом із тим, законодавством про ОСББ встановлено специфічний порядок підрахунку голосів співвласників.

З метою запобігання зловживанням правами, законодавець передбачив два варіанти визначення того, скільки голосів належить кожному співвласнику:

1. Базовий – у кожного співвласника така кількість голосів, яка відповідає частці загальної площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Для прикладу, уявімо: у будинку 20 квартир абсолютно однакової площі, кожною квартирою володіє один співвласник, а отже кожен співвласник має 5% голосів на загальних зборах ОСББ. Отже, за 100 % береться загальна площа квартир та приміщень у будинку (чи будинках, які об’єднані одним ОСББ).

2. Специфічний – застосовується, якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлового (-их) приміщення (-нь), які складають понад 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Саме у такому випадку у кожного співвласника буде по одному голосу. 1 співвласник = 1 голос.

Законодавець, також, дозволив змінювати порядок визначення кількості голосів кожного співвласника у статуті ОСББ.

У випадках, якщо не вдалося зібрати необхідну кількість голосів для прийняття рішення – допустимо, не всі співвласники були присутні, або ж не всі проголосували – законодавство дозволяє застосовувати письмове опитування співвласників.

Користуйтеся консультацією: Створення ОСББ: ціна, строки та основні правила

Письмове опитування полягає у тому, що протягом 15 календарних днів, до співвласників, що не проголосували, можна направити листки опитування із поставленим питанням (у вигляді резолюції), щодо якого необхідно отримати думку співвласника (рішення). Листки опитування мають містити:

• дату опитування;
• П.І.Б. співвласника;
• документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення;
• номер (адресу) квартири або нежитлового приміщення;
• загальна площа квартири або нежитлового приміщення;
• документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);

Співвласник, який отримує листок опитування, власноручно заповнює свою відповідь : "так", "ні" або "утримався" і проставляє особистий підпис. Особа, яка проводила опитування, також проставляє свій підпис.

Проведення письмового опитування є правом ініціативної групи, чи інших співвласників, а не обов’язком. В умовах дії карантинних обмежень, в тому числі обмежень за кількістю осіб, що можуть збиратися, письмове голосування стало однією із можливих механізмів прийняття рішень загальними зборами ОСББ.

Деякі ОСББ, навіть, перейшли до електронного формату проведення письмового опитування, адже Закон України “Про електронні документи та електронний документообіг” та Закон України "Про електронні довірчі послуги", прирівнює до оригіналу на папері, оригінал електронного документа, який складається шляхом проставлення електронного цифрового підпису на електронний варіант листа опитування. Звичайно, Закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, містить вимоги “власноручного заповнення”, “прошнурування” листків опитування, що ніби не може стосуватися електронних документів, але на наш погляд, застарілі норми не мають ставати на засаді переходу на електронний документообіг, особливо за наявності таких обставин, як карантин.

Голосування здійснюється відкрито та поіменно. Після - здійснюється загальний підрахунок голосів отриманих від співвласників, як на зборах, так і в процесі письмового опитування.

Користуйтеся консультацією: Статут ОСББ: на що варто звернути увагу

Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку: форма та зміст

Протокол загальних зборів ОСББ – це письмовий документ, яким оформляються прийняті рішення загальних зборів співвласників ОСББ. Вимоги до протоколу не встановлені Законом “Про ОСББ”, останнім лише встановлено, що рішення завжди оформлюються особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування.

Однак, для складення протоколу загальних зборів ОСББ 2020 можна користуватися Законом “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (надалі – Закон №417-VIII) та Наказом Мінрегіонбуду та ЖКГ від 25.08.2015 р. № 203 “Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку” (надалі – Наказ № 203).

NB: Звертаємо Вашу увагу, що Закон №417-VIII та Наказ №203, не дивлячись на схожість правових конструкцій, регулює порядок проведення зборів співвласників будинку, в якому НЕ створено ОСББ, а для регулювання таких зборів в ОСББ - відсилає до Закону про ОСББ. Однак, дуже часто, ОСББ застосовують ці норми за аналогією закону, і таке застосування (в частині, що не суперечить Закону про ОСББ та іншим нормативно-правовим актам щодо ОСББ) є допустимим.

Таким чином, зразок протоколу зборів мешканців будинку, які є співвласниками - можна знайти в Наказі № 203, за активним посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1083-15 на офіційному сайті Верховної Ради України.

Цей зразок протоколу загальних зборів містить універсально необхідні відомості, що рекомендуємо зазначати в протоколі: дата і номер протоколу, місцезнаходження будинку (-ків), кількість та склад присутніх співвласників (їх представників) сукупна площа квартир (приміщень) присутніх на зборах, загальна кількість співвласників та їх площ в будинку (-ках), підписи осіб, що склали протокол, порядок денний зборів та відомості про розгляд питань порядку денного (внесена пропозиція, саме питання, здійснене по них поіменне голосування із зазначенням кожного співвласника (за наявності - його представника і документів такого представника), що проголосував, відомості про квартиру (приміщення), площу, про документи на нерухомість, про результат голосування такого співвласника – і звичайно ж його/її підпис), підсумки та результат голосування і наявність додатків – листків опитування. Все це вміщено в типовому статуті, затвердженого Наказом № 203.

Рекомендуємо, окрім цих відомостей, зазначити назву ОСББ, його ідентифікаційний код, а також – дату складення протоколу і дату, місце проведення зборів. За необхідності – у протоколі можна вміщувати й іншу інформацію, що необхідна, в залежності від особливостей загальних зборів та Вашого ОСББ. Також, у разі проведення письмового опитування, до протоколу додаються листки опитування. Шаблон протоколу ОСББ подано нижче.

Протокол (з додатками) обов’язково має бути оприлюднено. Типовий статут ОСББ, затверджений Наказом Держкома України з ЖКГ від 27 серпня 2003 року № 141, уточнює, що оприлюднення здійснюється:

• шляхом розміщення його тексту в місцях загального користування;
• шляхом надання його в письмовій формі кожному співвласнику протягом 10 днів після його прийняття (під розписку, або направленням поштою рекомендованого листа);
• шляхом розміщення у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Зауважу, що шляхи оприлюднення протоколу (рішення), можуть бути й іншими – в залежності від умов, викладених співвласниками у статуті ОСББ. Не зважаючи на те, чи оприлюднені рішення ОСББ – кожен співвласник має право ознайомлюватися із ними, робити витяги та копії таких власним коштом. У випадку безпідставного ненадання можливості на це адміністрацією ОСББ, співвласник може звертатися до суду із захистом свого порушеного права. І судова практика, щодо цього, позитивна для багатьох таких співвласників.

Зразок протоколу ОСББ

За необхідності додаткових роз’яснень, щодо змісту протоколу ОСББ та порядку голосування, можна скористатись послугою "Тендер на юридичну допомогу" від юридичного порталу Протокол, за посиланням https://protocol.ua/ua/yurydychni_posluhy/

Автор консультації: Адвокат Трофіменко Ірина

Джерело: юридичний ресурс Протокол