Приватизація «руїн»: правові наслідки законопроєкту №15088 для отримання компенсацій

З 15 лютого 2026 року набрав чинності Закон України «Про основні засади житлової політики», який визначає нові підходи до реалізації права на житло. Водночас продовжує діяти Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», строк чинності якого обмежено періодом до одного року після припинення або скасування воєнного стану.

На цьому тлі 18 березня 2026 року Кабінет Міністрів України ініціював законопроєкт №15088, яким пропонується оновити частину другу статті 2 зазначеного закону – норму, що визначає перелік об’єктів, які не підлягають приватизації. Документ уже передано на розгляд Верховної Ради України.

Запропоновані зміни доцільно розглядати крізь призму воєнного стану, масового пошкодження житлового фонду та поступової трансформації державної житлової політики.

Які саме пропонуються зміни?

У чинній редакції закону перелік об’єктів, що не підлягають приватизації, є вичерпним і доволі консервативним. До нього, зокрема, належать квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках на територіях природоохоронних об’єктів, військових утворень, а також у зоні безумовного відселення; ті, що перебувають в аварійному стані, службове житло.

Законопроєкт №15088 загалом зберігає цю логіку, проте пропонує низку суттєвих новел.

По-перше, передбачається виняток із загальної заборони на приватизацію аварійного житла. Наразі така приватизація категорично заборонена. Водночас проєкт дозволяє передавати у власність квартири та будинки, що перебувають в аварійному стані, якщо їх пошкоджено або знищено внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України. Обов’язковою умовою є наявність звіту (акту) обстеження відповідного об’єкта. При цьому встановлюється чіткий часовий критерій – пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна має бути спричинене подіями після 24 лютого 2022 року.

Необхідність такої зміни зумовлена тим, що отримувачами компенсації за пошкоджені або знищені об’єкти нерухомого майна за державною програмою «єВідновлення» є власники такого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас громадяни, які проживають у неприватизованому житловому фонді, є його наймачами. У разі пошкодження або знищення житла наймач не може бути отримувачем компенсації, що створює нерівність у реалізації майнових прав. Законопроєкт передбачає можливість приватизації такого житла, якщо особи проживали в ньому на законних підставах, що дозволить після оформлення права власності звернутися за компенсацією.

По-друге, вводиться заборона на приватизацію житла, що розташоване на території громад, які перебувають у тимчасовій окупації відповідно до офіційного переліку. Станом на сьогодні такий перелік затверджено наказом Мінрозвитку №376 від 28.02.2025.

Запровадження такої заборони спрямоване на запобігання незаконним реєстраційним діям та зловживанням з боку окупаційної влади або пов’язаних осіб. Водночас пояснювальна записка до законопроєкту не містить розгорнутого обґрунтування цієї зміни, що залишає простір для дискусій.

По-третє, здійснюється приведення Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» у відповідність до сучасних підходів законодавства. Зокрема, застарілий термін «закрите військове поселення» замінюється на «військове містечко» (майновий комплекс). Відповідно пропонується не включати до об’єктів приватизації житло, розташоване на території військових містечок.

Окремої уваги заслуговує виключення з відповідної норми згадки про житлові приміщення у гуртожитках. Такий підхід зумовлений тим, що відносини щодо реалізації житлових прав мешканців гуртожитків врегульовані спеціальним законодавством, зокрема Законом України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», і не потребують дублювання у загальному законі про приватизацію. Вказане рішення відповідає принципу галузевої спеціалізації правового регулювання та сприяє усуненню нормативної надмірності, чітко розмежовуючи сферу дії загального і спеціального законодавства.

Законопроєкт №15088 має низку переваг: громадяни, чиє державне житло було зруйноване, отримують можливість стати його власниками для участі у програмах відновлення; встановлення чіткого документа (акт обстеження) мінімізує ризик дискреції з боку органів влади; визначення тимчасово окупованих територій знижує ризики реєстраційних зловживань.

Водночас приватизація аварійного житла може суперечити базовому принципу безпечності об’єкта нерухомості, що породжує питання щодо виникнення формальної власності без реальної економічної цінності. Також не виключені спроби зловживань шляхом віднесення до «воєнної аварійності» об’єктів, які були непридатними до проживання ще до 2022 року.

Отже, законопроєкт №15088 є критично важливою ланкою у ланцюжку житлової реформи воєнного часу. Він усуває дискримінацію наймачів державного житла, які через відсутність права власності на пошкоджені оселі фактично були позбавлені доступу до програми «єВідновлення». Попри ризики створення «номінальної власності» на зруйновані об’єкти, цей крок є єдиним юридично можливим механізмом, що дозволяє громадянам конвертувати право на проживання у реальну грошову компенсацію чи житловий сертифікат. Ефективність же реалізації залежатиме від жорсткого контролю за фіксацією пошкоджень, аби виняток для жертв агресії не став лазівкою для легалізації старого аварійного фонду.

Автор новини: Олена Семенюта, адвокат АО Barristers