Історія справи

Постанова ВГСУ від 05.08.2014 року у справі №910/8160/13
Постанова ВГСУ від 24.02.2015 року у справі №910/8160/13

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 серпня 2014 року Справа № 910/8160/13

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Т. Б. Дроботової,суддів :Г.П. Коробенка , Л.І. Рогач розглянувши матеріали касаційної скаргиПублічного акціонерного товариства "Електроприлад" на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 20.05.2014 у справі№ 910/8160/13 Господарського судуміста Києва за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "МЛ Діла" доПублічного акціонерного товариства "Електроприлад" пророзірвання договору та стягнення 4017729,81 грн.за участю представників:позивачаПоліводський О.А., дов. від 29.11.2013відповідачаТараненко А.І., дов. від 27.12.2013

ВСТАНОВИВ:

25.04.2013 Товариство з обмеженою відповідальністю "МЛ Діла" звернулося до господарського суду з позовом про: розірвання договору оренди № 262, укладеного 27.10.2009 Відповідачем та Позивачем щодо нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху, що розташовані в м. Києві по вул. Глибочицькій, 17, літера "К", та додаткової угоди № 1 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеної 14.01.2010, додаткової угоди № 2 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеної 24.02.2010, додаткової угоди № 3 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладеної 26.03.2012; стягнення з Відповідача на користь Позивача забезпечувального платежу у розмірі 348096 грн.; стягнення з Відповідача на користь Позивача передоплати за оренду нежилих приміщень у розмірі 1055123,99 грн.; 3) стягнення з Відповідача на користь Позивача витрат та збитків, які завдані Позивачу, у розмірі 2574067,40 грн.; 4) стягнення з Відповідача на користь Позивача 40442,42 грн. штрафних санкцій за неналежне виконання зобов'язань.

Позов вмотивовано порушенням відповідачем визначеного умовами договору та положеннями законодавства його обов'язку як орендодавця здійснити капітальний ремонт орендованих приміщень, що є необхідною передумовою для можливості використання орендованих приміщень орендарем відповідно до договору оренди, приписами статей 526, 530, 611, 625, 776, 784 Цивільного кодексу України.

Відповідач відхилив позов, вказавши на згоду виконати капітальний ремонт наданих в оренду приміщень та здійснення необхідних дій для вирішення цього питання, реалізації яких перешкоджають дії позивача; в зв'язку з безпідставністю вимоги про дострокове розірвання договору інші позовні вимоги є також необґрунтованими та передчасними.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.02.2014 (суддя Любченко М.О.) позовні вимоги задоволено частково; розірвано договір оренди № 262, укладений 27.10.2009 Публічним акціонерним товариством "Електроприлад" (на день укладення договору - Відкрите акціонерне товариство "Електроприлад") та Приватним підприємством "ДІЛА" (реорганізоване в Товариство з обмеженою відповідальністю "МЛ "ДІЛА", що є його повним правонаступником) щодо нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху, що розташовані в м. Києві по вул. Глибочицькій, 17, літера "К", додаткову угоду № 1 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладену 14.01.2010, додаткову угоду № 2 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладену 24.02.2010, додаткову угоду № 3 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, укладену 26.03.2012; стягнуто з відповідача на користь позивача 348096 грн. забезпечувального платежу, 1055123,99 грн. передплати за оренду нежилих приміщень, 394207,40 грн. витрат та збитків, завданих позивачу, 7902,41 грн. судових витрат на проведення судової експертизи, 37095,55 грн. судового збору; в іншій частині позовних вимог відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.05.2014 (судді: Власов Ю.Л. - головуючий, Корсакова Г.В., Шаптала Є.Ю.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з мотивів його законності та обґрунтованості.

Не погоджуючись з висновками господарських судів попередніх інстанцій, Публічне акціонерне товариство "Електроприлад" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення та постанову в даній справі, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Касаційну скаргу обґрунтовано доводами про неповне з'ясування судами фактичних домовленостей сторін договору оренди, що надавали позивачу як орендарю права та повноваження на проведення капітального ремонту за власний рахунок у встановлений договором строк, не дослідили питання розумності строку проведення ремонту відповідачем, що зумовило безпідставне застосування частини 3 статті 776 Цивільного кодексу України; суди залишили поза увагою, що за змістом положень договору та приписів частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України момент повернення забезпечувального платежу не настав; судами в порушення приписів статей 4-2, 43 Господарського процесуального кодексу України не відображено позицію відповідача щодо позовних вимог та підстав апеляційного оскарження.

Позивач у судовому засіданні та у відзиві на касаційну скаргу повністю заперечив її доводи, вказав на обґрунтованість та законність рішення та постанови судів попередніх інстанцій.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 27.10.2009 сторонами укладено договір № 262 оренди нерухомого майна, за умовами якого в порядку та на умовах, визначених цим договором оренди, відповідач (орендодавець) зобов'язався передати позивачу (орендарю), а позивач зобов'язався прийняти у тимчасове користування за плату та на обумовлений строк для здійснення своєї господарської діяльності об'єкт оренди. Відповідно до пункту 1.3 договору об'єктом оренди є нежилі приміщення, які розташовані на першому і другому поверхах за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, що згідно з технічною документацією є нежилими приміщенням з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), загальною площею 1832,3 кв. м, при цьому частина зазначеного приміщення площею 172,3 кв. м та нежила будівля (літера "Ж" площею 174,9 кв.м) не є об'єктом оренди. Згідно з пунктом 2.1 договору відповідач зобов'язався передати позивачу, а позивач прийняти у тимчасове користування (оренду) за плату та на обумовлений строк для здійснення своєї господарської діяльності об'єкт оренди.

Відповідно до пункту 2.2. договору в порядку та на умовах, визначених цим договором оренди, відповідач зобов'язується спільно з позивачем погодити та здійснити поточний ремонт на об'єкті шляхом затвердження та підписання протоколу погодження ремонтних робіт, який має бути погоджений сторонами протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту надання позивачем відповідачу проектної документації, що необхідна для проведення поточного ремонту об'єкту. Позивач зобов'язався надати відповідачу проектну документацію, що необхідна для проведення поточного ремонту об'єкту в строк до 16.11.2009. Протягом 2 робочих днів з моменту надання позивачем відповідачу проектної документації, що необхідна для проведення поточного ремонту об'єкту, відповідач зобов'язаний надати позивачу кошторис ремонтних робіт.

Відповідно до пункту 2.4 за цим договором об'єкт оренди передається в оренду для його використання у господарській діяльності позивача як нежиле приміщення. Сторони визнали, що цільовим використанням приміщення у майбутньому буде його використання з метою розміщення медичної лабораторії з елементами виробничої діяльності позивача, про що відповідач повідомлений з укладанням цього договору.

Згідно з пунктом 3.1. договору передача об'єкту оренди для його фактичного використання здійснюється протягом 1 дня з дати підписання між відповідачем та позивачем акта приймання-передачі об'єкта оренди. Відповідно до пункту 3.3. договору по закінченню строку оренди позивач зобов'язався звільнити об'єкт оренди та повернути його відповідачу за актом приймання-передачі не пізніше трьох днів після закінчення строку оренди.

Згідно з пунктом 4.1 договору строк оренди складає 35 місяців (до визначення дати закінчення строку оренди застосовуються положення статті 254 Цивільного кодексу України); строк оренди починає перебіг з дати підписання акта приймання-передачі приміщення.

Відповідно до пункту 6.1. договору у відповідності до частиною 2 статті 546 Цивільного кодексу України протягом 5 робочих днів з моменту укладення цього договору, з метою забезпечення виконання власних зобов'язань за цим договором позивач сплачує відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі 348096,00 грн., у тому числі ПДВ 20% 58016,00 грн., що сплачується в рахунок орендної плати за 1 та 2 місяці оренди приміщень, визначеної у пункті 5.2. договору. Друга частина орендного платежу за 1 та 2 місяці оренди у сумі, що дорівнює 192406,20 грн., крім того ПДВ 38481,24 грн., разом складає 230887,44 грн., що визначена пунктом 5.2 договору, підлягає оплаті орендарем не пізніше ніж 15.01.2010, зараховується у якості сплати орендарем орендної плати за перший та другий місяць оренди приміщень (пункт 6.1.1. договору).

За пунктом 6.4. договору забезпечувальний платіж повертається відповідачем позивачу протягом 10 банківських днів після припинення дії цього договору оренди за умови виконання позивачем обох наступних умов: погашення заборгованості по орендній платі, компенсаційній платі та іншим платежам за договором; звільнення об'єкту оренди та підписання з відповідачем акта приймання-передачі об'єкту оренди від позивача до відповідача.

На виконання умов договору 28.10.2009 позивач перерахував на рахунок відповідача кошти в сумі 348096,00 грн. з призначенням платежу "забезпечувальний платіж за оренду приміщення зг. рах. № 833 від 27.10.2009".

Також судами встановлено, що 14.01.2010 сторони уклали додаткову угоду № 1 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, якою пункт 6.1.1 договору виклали в новій редакції: "друга частина орендного платежу за 1 та 2 місяці оренди у сумі, що дорівнює 192406,20 грн., крім того ПДВ 38481,24 грн., разом складає 230887,44 грн., що визначена пунктом 5.2. договору, підлягає оплаті орендарем не пізніше 15.05.2010, зараховується у якості сплати орендарем орендної плати за перший та другий місяць оренди приміщень".

24.02.2010 сторони уклали додаткову угоду № 2 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, якою змінили пункт 5.1 правочину та доповнили договір підпунктами 11.7-11.15, встановивши інший порядок сплати орендної плати. За пунктом 11.7 в редакції додаткової угоди № 2, позивач зобов'язався сплатити відповідачу за період з 01.03.2010 по 30.06.2010 орендну плату в розмірі: 877378,53 грн. та згідно з наступним графіком: перший платіж, що становить 292459,51 грн., в період з 15.03 по 25.03.2010, але не пізніше 25.03.2010; другий платіж, що становить 292459,51 грн., в період з 15.04 до 25.04.2010, але не пізніше 25.04.2010; третій платіж, що становить 292459,51 грн., протягом 5 банківських днів з моменту підписання актів виконаних робіт.

Згідно з пунктом 11.8 в редакції додаткової угоди № 2 відповідач зобов'язався здійснити за рахунок отриманої орендної плати, зазначеної в пункті 11.7, поліпшення (ремонт) приміщення.

Відповідно до пункту 11.10 договору в редакції додаткової угоди № 2, з метою приведення приміщення у стан, що необхідний для його використання за призначенням та у відповідності до вимог позивача щодо планування тощо, відповідач зобов'язується до моменту передачі приміщення позивачу здійснити поліпшення приміщення (його ремонт) за погодженням з позивачем. З цією метою відповідач зобов'язується погодити з позивачем умови договору підряду з будівельною організацією на ремонт приміщення, а також погодити проект будівництва та строки будівництва. Таке погодження здійснюється до першого платежу в рахунок суми, що зазначена у пункті 1.7 договору.

За пунктом 11.13 договору в редакції додаткової угоди № 2 відповідач зобов'язався повернути суму, що сплачена позивачем відповідно до пункту 11.7 договору, у разі, якщо поліпшення приміщення (його ремонт) не завершено до 30.06.2010.

На виконання умов додаткової угоди № 2 позивач перерахував на рахунок відповідача 24.03.2010 кошти в сумі 292459,51 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2"; 21.04.2010 кошти в сумі 292459,51 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2"; 18.05.2010 кошти в сумі 230887,44 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2"; 11.06.2010 кошти в сумі 292459,51 грн. з призначенням платежу "сплата за оренду приміщення згідно додаткової угоди № 2".

26.03.2012 позивач та відповідач підписали додаткову угоду № 3 до договору оренди № 262 від 27.10.2009, якою змінили обумовлений порядок проведення ремонтних робіт та сплати орендної плати, виключивши пункти 1.6, 2.2, 2.6, 3.6, 5.13, 7.2.6, 11.11-11.13, 12.1-12.3, а також розділ 9 договору.

За пунктом 5.2. договору в редакції додаткової угоди № 3 загальний розмір орендної плати за користування приміщенням, яке підлягає сплаті позивачем за один місяць оренди, складає 174068,50 грн., крім періоду здійснення ремонту; на час здійснення ремонту сторони погодились, що орендна плата складає 10002,00 грн. за один місяць оренди, після закінчення ремонтних робіт сторони укладають акт приймання-передачі результатів ремонту.

Відповідно до пункту 6.1. договору в редакції додаткової угоди № 3 з метою забезпечення виконання власних зобов'язань за цим договором у відповідності до частини 2 статті 546 Цивільного кодексу України позивач сплачує відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі 348096,00 грн., у тому числі ПДВ 20% - 58016,00 грн., що можуть зараховуватись виключно в якості попередньої оплати за останні 2 місяці оренди приміщення; в разі не підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта оренди відповідач зобов'язується повернути позивачу забезпечувальний платіж в повному обсязі протягом 3 банківських днів з моменту пред'явлення Позивачем вимоги щодо повернення забезпечувального платежу.

Згідно з пунктом 11.8 договору в редакції додаткової угоди № 3 сторони зобов'язались підписати акт приймання-передачі об'єкта оренди не пізніше 02.04.2012. Після підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди протягом 8 календарних місяців, але не пізніше як до 26.11.2012, позивач має право здійснювати поліпшення (ремонт) приміщення; загальний строк оренди приміщень складає 35 місяців, що починає свій перебіг з дати підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта оренди та може бути подовжений за згодою сторін. Відповідно до пункту 11.9 договору в редакції додаткової угоди № 3, підписуючи договір, відповідач надає позивачу згоду на поліпшення (ремонт) приміщення та наділяє повноваженнями самостійно визначати вартість поліпшення (ремонту), обсяги поліпшення (ремонту), підрядників тощо.

За змістом пункту 11.10 договору в редакції додаткової угоди № 3 сторони дійшли згоди, що суми платежів, які сплачені Позивачем відповідно до платіжного доручення № 1436870 від 18.05.2010 в сумі 230887,44 грн., платіжного доручення № 1406149 від 21.05.2010 в сумі 292459,51 грн., платіжного доручення № 1437954 від 11.06.2010 в сумі 292459,51 грн., платіжного доручення № 1406149 від 24.03.2010 в сумі 292459,51 грн., зараховуються як передоплата за оренду приміщення за наступний період. Починаючи з дати складання акта приймання-передачі об'єкта оренди, передоплата підлягає поверненню в повному обсязі на вимогу позивача протягом 3 банківських днів у разі дострокового припинення дії цього договору.

Суди встановили, що 02.04.2012 відповідач та позивач підписали акт приймання-передачі нежилого приміщення, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв приміщення, а саме 92/100 частини нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), №№ 1, 2 (групи приміщень № 2), №№ І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), №№ І, ІІ другого поверху (літера "К"), які належать відповідачу відповідно до свідоцтва про право власності серія АВ №253803 від 25.04.2007, загальною площею нежилих приміщень, яка збільшена на 4,5 квадратних метрів і становить 2009,10 кв. м., що знаходиться в буд. 17 по вул. Глибочицька в м. Києві.

23.11.2012 відповідач листом вих. № 221 повідомив позивача, що з 27.11.2012 загальний розмір орендної плати за договором оренди № 262 від 27.10.2009 складатиме 174068,50 грн.; позивач в листі вих. № 3.1/93 від 11.12.2012 проти підвищення орендної плати з 27.11.2012 заперечив, оскільки ремонті роботи не завершені, акт приймання-передачі результатів ремонту сторони не підписали, а за змістом пункту 5.2 договору підвищена орендна плата сплачується саме з моменту підписання такого акта.

11.01.2013 Київський експертно-дослідний центр надав висновок № 12021 експертного будівельно-технічного дослідження, відповідно до якого стан нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, на дату проведення дослідження не дає можливості вселитися в нього і проводити господарську діяльність. В наявному стані дані приміщення є непридатними для експлуатації. Роботи, які в подальшому необхідно виконувати для введення вказаних приміщень в експлуатацію і можливості провадити в них господарську діяльність, відносяться до робіт, що характеризуються як роботи з капітального ремонту приміщення, і для їх проведення необхідно дотримуватись процедур, передбачених чинним законодавством України у будівельній галузі.

За змістом листа вих. № 3.1/24 від 23.01.2013 позивач висунув відповідачу вимогу привести об'єкт оренди у стан, придатний до експлуатації, оскільки приміщення не придатні до використання; 30.01.2013 відповідач направив на адресу позивача лист, в якому повідомив, що для розгляду питання щодо проведення капітального ремонту ним буде створена комісія.

Листом вих. № 3.1/174 від 22.02.2013 позивач направив відповідачу заяву про розірвання договору оренди нежилих приміщень та повернення сплачених коштів з огляду на порушення відповідачем свого обов'язку провести капітальний ремонт приміщень з доданим проектом угоди про розірвання договору оренди та актом приймання-передачі приміщень, а також запросив представника відповідача 04.03.2013 о 10 год. 00 хв. для підписання акта приймання-передачі.

27.02.2013 відповідач у листі вих. № 37 висловив заперечення щодо наявності підстав для розірвання договору з огляду на відсутність часу та необхідної інформації для прийняття відповідного рішення, а 07.03.2013 через приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу подав заяву вих. № 45 щодо проведення капітального ремонту нежилих приміщень.

За змістом висновку судової комісійної будівельно-технічної експертизи № 8506/13467/13-42 Київського науково-дослідного інституту судових експертиз експертами встановлено:

1. Нежилі приміщення з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, на момент проведення обстеження непридатні до експлуатації та унеможливлюють провадження господарської діяльності в цих приміщеннях у відповідності до умов договору № 262 від 27.10.2009.

2. Оскільки нежилі приміщення з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, не є придатними до експлуатації, то для використання нежитлових приміщень за призначенням необхідно завершити всі ремонтні роботи, які передбачені проектною або іншою технічною документацією, орієнтовний перелік яких зазначено у дослідній частині другого питання вказаного експертного висновку.

3. Роботи, які в подальшому необхідно виконати для експлуатації і вселення суб'єкта господарювання у нежилі приміщення з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), №№ 1, 2 (групи приміщень № 2), №№ І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), №№ І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, згідно з вимогами та нормами державних будівельних норм, характеризуються як роботи з капітального ремонту.

Відтак, нежилі приміщення, передані позивачеві за договором оренди № 262 від 27.10.2009, потребують капітального ремонту, внаслідок чого не є придатними для експлуатації з метою функціонування у них медичної лабораторії.

Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди вказали, що з встановлених судами обставин вбачається, що позивач виконав умови укладеного з відповідачем договору оренди нежилих приміщень, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, щодо сплати забезпечувального платежу, а також оплати за оренду приміщення. Разом із тим, з огляду на те, що стан вказаних нежилих приміщень є непридатним для експлуатації, при цьому роботи, які необхідно виконати для введення цих приміщень в експлуатацію та можливості їх оренди відносяться до робіт з капітального ремонту, суди дійшли висновку, що відповідач в порушення покладених на нього чинним законодавством зобов'язань передав в оренду позивачу приміщення, не придатні для використання, та не провів капітальний ремонт цих приміщень, внаслідок чого у Позивача виникло право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків; позовні вимоги про розірвання договору оренди № 262, укладеного 27.10.2009 між щодо нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху, що розташовані в м. Києві по вул. Глибочицькій, 17, літера "К", та додаткових угод до нього, є обґрунтованими, як і вимоги про стягнення з відповідача на користь позивач 348096,00 грн. забезпечувального платежу та 1055123,99 грн. передоплати за оренду нежилих приміщень. Водночас, позаяк відповідач не є таким, що прострочив, нарахування пені та 3% річних до набуття чинності рішенням суду про розірвання спірного договору є безпідставним.

Розглянувши вимоги позивача про відшкодування 2574067,40 грн. завданих йому збитків, а саме: 185983,20 грн. витрат на оплату робіт з аудиту стану приміщення та розробки робочого проекту ремонту за договором підряду № 1469 від 13.08.2012, укладеного позивачем і Товариством з обмеженою відповідальністю "Партнер Констракшн", 9600,00 грн. витрат на обстеження інженерної та мережевої інфраструктури нежитлових приміщень за договором № SIS.12.028 від 25.06.2012, що укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Сістем Інтегрейшн Сервіс", 122000,00 грн. витрат на оплату послуг з підготовки проектної документації по розміщенню медичної лабораторії за договором № 45 від 12.10.2009, який укладений з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8, 76624,20 грн. витрат на оплату послуг та робіт з приведення приміщення у відповідність до норм пожежної безпеки за договором № 3004 від 14.05.2010, що укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Спецмонтажприлад", 2134500,00 грн. витрат за договором № Ф-0026 від 05.02.2010 на встановлення системи кондиціювання та вентиляції повітря, який укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Філін", 45360,00 грн. витрат за договором № Ф-0799 від 15.11.2010 складського зберігання, що укладений між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Філін", суди з'ясували, що матеріали справи містять акти здачі-прийняття виконаних робіт та виписки з банківського рахунку, які засвідчують фактичне виконання робіт та надання послуг, а також їхню оплату за вказаними договорами, а зазначені позовні вимоги підлягають частковому задоволенню на суму 394207,40 грн., з яких 185983,20 грн. за договором № 1469 від 13.08.2012, 9600,00 грн. за договором № SIS.12.028 від 25.06.2012, 122000,00 грн. за договором № 45 від 12.10.2009 та 76624,20 грн. за договором № 3004 від 14.05.2010, оскільки витрати за переліченими правочинами безпосередньо пов'язані з використанням позивачем приміщень, які орендовані за спірним договором, у тому числі, з їх ремонтом та поліпшенням.

Судова колегія зазначає, що відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору; згідно зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За частиною 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, а на вимогу однієї сторони з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, а саме з підстав порушення сторонами договірних зобов'язань відповідно до статей 768, 769, 773, 776, 783, 784 Цивільного кодексу України.

Задовольняючи позов про розірвання договору оренди, господарські суди дійшли висновку, що відповідач не виконав встановлені законодавчо обов'язки орендодавця, передавши в оренду позивачу приміщення, не придатні для використання, та не провів капітальний ремонт цих приміщень.

За приписами статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Істотними умовами договору є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

За змістом глави 58 Цивільного кодексу України до обов'язків орендодавця за договором оренди віднесено передати або зобов'язатися передати наймачеві у користування негайно або у строк, встановлений у договорі найму, річ у комплекті та у стані, що відповідає умовам договору найму та її призначенню, а також попередити орендаря про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. При цьому орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити справність речі; у разі невиконання цього обов'язку річ вважається такою, що передана йому у належному стані. Передання орендарю будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Перевірка справності речі відповідно до вимог статті 767 Цивільного кодексу України означає відповідність її стану (якості) і комплектності умовам договору та призначенню речі.

Суди встановили, що за змістом договору № 262 оренди нерухомого майна від 27.10.2009 (у первинній редакції) для використання орендованого майна у господарській діяльності сторони передбачали погодити та здійснити на об'єкті поточний ремонт шляхом затвердження та підписання протоколу погодження ремонтних робіт.

26.03.2012 додатковою угодою № 3 до договору оренди сторони обумовили право орендаря після підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди протягом 8 календарних місяців, але не пізніше як до 26.11.2012, здійснювати поліпшення (ремонт) приміщення та зазначили, що, підписуючи договір, відповідач надає позивачу згоду на поліпшення (ремонт) приміщення та наділяє повноваженнями самостійно визначати вартість поліпшення (ремонту), обсяги поліпшення (ремонту), підрядників тощо (з відповідними змінами). Також сторони зобов'язались підписати акт приймання-передачі об'єкта оренди не пізніше 02.04.2012 та підписали акт приймання-передачі нежилого приміщення зазначеною датою.

Натомість висновок № 12021 експертного будівельно-технічного дослідження Київського експертно-дослідного центру щодо наявного стану нежилих приміщень з № 1 по № 48 (групи приміщень № 1), № 1, 2 (групи приміщень № 2), № І, ІІ, ІІІ першого поверху, з № 1 по № 36 (групи приміщень № 3), № І, ІІ другого поверху (літера "К"), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Глибочицька, 17, здійснено на дату проведення дослідження - 11.01.2013.

Вказуючи на непридатність орендованих приміщень для можливості вселитися в них і проводити господарську діяльність, їх непридатність для експлуатації з метою функціонування у них медичної лабораторії за висновками експертних досліджень, суди не дослідили та не з'ясували, яким чином така обставина пов'язана з неправомірними діями відповідача як орендодавця цих приміщень, а не з помилкою самого позивача як орендаря щодо об'єкта оренди; чи існувала та яким чином підтверджено невідповідність об'єкта оренди на час передачі умовам його передачі, викладеним в договорі, зокрема, ступеню придатності до експлуатації з метою функціонування у них медичної лабораторії, а також даним акта приймання-передачі об'єкта. При визначенні стану приміщення судами також не надано оцінки змісту листа позивача вих. № 3.1/93 від 11.12.2012 та умовам договору щодо проведення ремонтних робіт у приміщенні.

За статтею 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої в найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої в найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором; якщо строк не встановлений договором, або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведено у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Вказуючи на порушення відповідачем обов'язку здійснити капітальний ремонт приміщення, господарські суди не з'ясували обставини та підстави виникнення у відповідача такого обов'язку - в силу умов договору чи з інших підстав, а відтак не дослідили відповідність строку, що минув з висунення позивачем вимоги привести об'єкт оренди у стан, придатний до експлуатації (вих. № 3.1/24 від 23.01.2013) та його вимоги розірвати договір (вих. № 3.1/174 від 22.02.2013) ознакам розумного строку для проведення капітального ремонту, не навели доказів, зі змісту яких вбачалася б відмова відповідача у здійсненні капітального ремонту нежилих приміщень.

Відтак, висновки господарських судів щодо порушення відповідачем обов'язків орендодавця за договором оренди та наявності підстав для розірвання договору є передчасними та такими, що не ґрунтуються на повному та всебічному з'ясуванні істотних обставин справи в їх сукупності. Відтак, висновки господарських судів щодо решти позовних вимог, як наслідків неправомірної поведінки відповідача, також є передчасними.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди, розглядаючи справу, не застосували норми матеріального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, а відтак не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі істотні обставини справи в їх сукупності; не надали оцінки відповідним доводам та доказам позивача, неналежним чином проаналізували правовідносини, що виникли та існували між сторонами, внаслідок чого їх висновки щодо розгляду позову та апеляційної скарги не є законними та обґрунтованими.

Допущені порушення процесуальних норм унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для вирішення даного спору. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанову та рішення у даній справі слід скасувати, направивши справу на новий розгляд до місцевого господарського суду. Під час нового розгляду справи господарським судам слід врахувати вищенаведене, ретельно дослідити умови договору щодо стану об'єкта оренди на час його передачі, докази, що засвідчують стан цього об'єкта на момент передачі, підстави, відповідно до яких у відповідача виникає обов'язок здійснити капітальний ремонт, строки його здійснення, та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Електроприлад" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.05.2014 у справі № 910/8160/13 Господарського суду міста Києва та рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2014 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва

Головуючий Т. Дроботова

Судді: Г. Коробенко

Л. Рогач