Попередній договір: загальне поняття

У юридичній практиці бувають випадки, коли сторони приходять до згоди про співробітництво в результаті тривалих і виснажливих переговорів. Проте до певного моменту ні формату, ні змісту цієї співпраці у них немає. В такому випадку, щоб ніхто з договірних сторін згодом не "зістрибнув", може бути укладений попередній договір. Про природу і практику укладання таких договорів і піде мова в цій статті.

Що і навіщо?

Згідно ст. 635 Цивільного кодексу України (ЦК), попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку в майбутньому укласти договір (основний) на умовах, встановлених попереднім договором. Схоже правило існує і в підприємницькому середовищі - згідно з попереднім договором, суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний договір на умовах, передбачених попереднім договором (ст. 182 Господарського кодексу України, далі - ГК) . Таким чином, попередній договір породжує у сторін обов'язок укласти відповідний основний договір в майбутньому.

Навіщо ж потрібен такий договір? Досить часто зустрічаються ситуації, коли компанія вкрай зацікавлена укласти яку-небудь угоду, однак потенційний партнер або сама компанія з якихось причин ще не готові до цього. Саме в таких випадках і потрібен попередній договір, який є свого роду гарантією, що в майбутньому, коли обидві сторони будуть готові, між ними буде укладений основний договір. Необхідність укладення попереднього договору можна продемонструвати на наступному прикладі. Передбачається укласти договір купівлі-продажу нерухомості. Такий договір підлягає держреєстрації, а значить, необхідно і наявність відповідних правовстановлюючих документів. Проте не завжди такі документи є в наявності в момент, коли сторони домовляються про купівлю-продаж. Майбутній продавець сам ще не має правовстановлюючих документів на нерухомість (наприклад, він може лише будувати таку нерухомість або ще не прийняв спадщину). У такому випадку якраз і доцільно укласти попередній договір, який утримає і продавців, і покупців від ухилення від своїх зобов'язань.

Ухилитися від укладення основного договору не можна - ст. 182 ГК передбачено, що якщо сторона, яка уклала попередній договір, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку. Згідно ж ст. 635 ЦК, якщо сторона необгрунтовано ухиляється від укладення основного договору, вона повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або законодавством.

При цьому укладення попереднього договору сприяє полегшенню погодження та затвердження умов основного договору, адже сторони повинні укласти його на умовах, передбачених попереднім договором, який повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. В текст попереднього договору сторони можуть внести будь-які інші умови, які не суперечать законодавству.

Порядок укладання

Порядок укладання попереднього договору регламентується вимогами ст. 635 ЦК та ст. 182 ГК. Слід пам'ятати, що договори укладаються згідно з вимогами, встановленими в ЦК, з урахуванням особливостей, передбачених ГК та іншими нормативно-правовими актами для окремих видів договорів. При цьому потрібно пам'ятати про особливості укладення попереднього договору:

1) до попереднього договору не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів, встановлений ст. 181 ГК;

2) попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (якщо ж спеціальної форми законодавством не передбачено, то в письмовій формі);

3) істотні умови основного договору, не обумовлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленим попередніми, якщо такий порядок не визначений законодавством.

Самим спірним питанням тут є наступне: чи треба засвідчувати попередній договір (скажімо, купівлі-продажу нерухомості) у нотаріуса? Адже ЦК (ст. 205) чітко встановлює тільки 2 форми угод - письмову і усну. Третьою форми, в т. ч. нотаріальної ЦК не виділяє, тому має сенс звернутися до ситуації судовій практиці.

Як відомо, при реалізації об'єктів нерухомості обов'язковим вважається укладання договору в письмовій формі з подальшим нотаріальним посвідченням і держреєстрацією. Досить категорично висловився ВСУ у своєму рішенні від 6 лютого 2008 р.: " Відповідно до вимог статей 635 657 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору". І, до речі, у своїх висновках ВСУ послідовний - як відзначається ще в одному його рішенні, від 26.11.2008, " договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений".

Парадокс полягає в тому, що органи податкової не настільки категоричні щодо обов'язкового нотаріального посвідчення попереднього договору. Зокрема, в деяких їх листах стверджується, що обов'язкове нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості законодавством не передбачено і здійснюється тільки за згодою сторін. Чию позицію розділяти - податкової або судів - залежить виключно від сторін угоди. Хіба що звернемо увагу на ч. 2 ст. 220 ЦК, яка говорить: "Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. В цьому випадку подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається".

Необхідно також зазначити, що якщо основний договір не укладений протягом року після укладення попереднього, попередній договір і всі зобов'язання по ньому втрачають силу. При цьому слід врахувати, що протокол про наміри не тотожний попереднім договором. Тому в тексті договору варто чітко вказати, що цей договір має силу попереднього договору. В іншому випадку така угода не буде вважатися попереднім договором, а значить, не буде тягти за собою наслідки, які зобов'язують до укладення в майбутньому основного договору.

Автор консультації: Анна Воєводіна

Читайте статтю: Попередній договір і визнання права власності: судова практика і доктрина