Перевірка нерухомості перед купівлею та де найчастіше "ламається" угода

Ринок нерухомості в Україні знову активний: у 2024 році нотаріуси посвідчили 452 217 договорів купівлі-продажу нерухомості (це +12% до 2023-го). На такому тлі зростає і ціна помилки: одна «дрібниця» в історії об’єкта може перетворити покупку на довгий спір, втрату грошей або неможливість розпоряджатися майном.

Юридична перевірка (due diligence) — це не формальність “для галочки”. Це спосіб з’ясувати головне: чи отримає покупець реальне, безпечне право власності, а не проблемний запис у реєстрі.

Користуйтеся консультацією: Нюанси нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості

Чому ризики саме зараз вищі

1. Більше угод — більше конфліктів. Коли оборот зростає, зростає і кількість ситуацій, де продавці “поспішають” з документами або замовчують проблеми.

2. Шахрайство нікуди не зникло. За даними Opendatabot, у 2025 році зафіксовано 48 871 кримінальне провадження за шахрайство, і до суду доходить лише частина справ. Окремо аналітика Opendatabot фіксувала понад 360 справ/вироків, пов’язаних із шахрайством з нерухомістю в судовому реєстрі.

3. Реєстраційні спори залишаються системними. У 2025 році до Офісу протидії рейдерству надійшло 1903 скарги, з них 1493 — у сфері нерухомості.

4. Воєнний фактор додає нові підстави для спорів: пошкодження, невизначений статус об’єкта, зміни фактичного користування, втрати документів, ризики щодо земельних ділянок і меж.

Типові «дірки», через які покупець втрачає гроші

1) Проблемна історія права власності

Найнебезпечніше — об’єкт із “розірваним ланцюгом” документів: сумнівна приватизація, спадкування з конфліктом, продаж за довіреністю, неузгоджені переходи права.

Ризик: суд визнає правочин недійсним або витребує майно — і покупець лишається з позовом “до продавця”, який уже зник.

2) Обтяження: арешт, іпотека, заборона відчуження, виконавче провадження

Ці речі інколи “вилазять” уже після внесення авансу, а буває — навіть після угоди, коли виявляється, що зняття обтяження неможливе швидко або взагалі.

Ризик: ви власник на папері, але не можете продати/подарувати/оформити іпотеку чи зареєструвати реальні зміни.

Користуйтеся консультацією: Що варто перевірити перед купівлею нерухомості на вторинному ринку — поради Мін’юсту

3) Права третіх осіб: співвласники, діти, шлюб

Класичні конфлікти:

• продаж спільного майна без нотаріальної згоди другого з подружжя;

• питання користування/реєстрації інших осіб;

• інтереси неповнолітніх, опіка/піклування.

Ризик: оскарження угоди або багаторічне “виселення через суд”.

4) Новобудови: подвійні продажі, проблеми із землею, статус забудовника

У новобудовах помилка часто не в квартирі, а в земельній ділянці, дозвільних документах, праві забудовника залучати кошти, наявності судових спорів і арештів.

Ризик: ви купуєте “очікування права”, яке може не настати в прийнятні строки.

Користуйтеся консультацією: Правила купівлі нерухомості

«Нотаріус же все перевірить» — чому цього недостатньо

Нотаріус справді перевіряє ключові реєстри для посвідчення правочину. Але нотаріальна перевірка — це мінімальний стандарт для вчинення дії, а не повноцінна оцінка ризиків покупця.

Due diligence ширший: він включає аналіз підстав набуття права, судових ризиків, конфліктів спадкування, сімейного статусу, можливих претензій третіх осіб, історії реєстраційних дій і “слабких місць”, які стають предметом позовів.

Що саме варто перевірити перед купівлею: короткий чек-лист

1. Право власності та історія переходів (чи логічний і “чистий” ланцюг).

2. Обтяження та заборони (іпотека/арешт/заборона відчуження/виконання).

3. Особи, які можуть оскаржити угоду: подружжя, співвласники, спадкоємці, опікуни, особи з правом користування.

4. Судові спори щодо об’єкта або власника (особливо спори про право, поділ, спадщину).

5. Для землі/будинку: кадастрові дані, цільове призначення, межі, відповідність фактичного користування.

6. Для новобудов: право на землю, дозвільні документи, статус забудовника, арешти/спори, модель фінансування.

Користуйтеся консультацією: Як оформити спадщину на нерухомість в Україні, перебуваючи за кордоном

Чому перевірка — це інвестиція, а не витрата

На ринку з сотнями тисяч угод на рік питання не в тому, чи існують проблемні об’єкти. Питання в тому, чи готовий покупець купити ризик, не усвідомлюючи його ціни.

Юридична перевірка не гарантує “нуль ризику” — такого не буває. Але вона дає інше: контроль. Ви або відмовляєтесь від небезпечної угоди, або заходите в неї з чіткими умовами, документами і розумінням наслідків.

Автор консультації: Вадим Графський,адвокат