Переуступка на ринку первинної нерухомості в Україні

Один із способів продати квартиру в Україні — переуступити права на неї. За даними експертів житлову нерухомість Києва новобудови поповнюють активно, тому популярність переуступки зростає. На кінець 2020 року таким чином реалізовували від 10 до 25% площ. У чому нюанси переуступки? Розбираємося далі.

Що таке переуступка?

Фактично ідеться про ситуацію, коли покупець квартири переуступає свої права вимоги третій стороні. Наприклад, коли ви оформляли квартиру навиплат або за допомогою іпотечного кредитування, а тепер із певних причин вирішили її передати іншому власнику. Отже, відбувається не продаж житла в класичному варіанті, а переуступка права на нього. Головна умова — це можна зробити тільки з незавершеним об’єктом нерухомості, тобто до підписання акту прийому-передачі квартири із забудовником.

Якщо ЖК добудований і введений в експлуатацію, то продаж квартири відбуватиметься через звичайний договір придбання-продажу.

Окремо зупинимося на потенційних ризиках переуступки:

• житловий комплекс не добудують;
• перший кредитор не сплатив усі платежі;
• як новий кредитор ви підписуєтеся під усіма умовами, з самого початку зазначеними в договорі купівлі-продажу майнових прав.

Зверніть увагу, що переуступати свої права можуть не тільки фізичні особи, а й юридичні. Зокрема, це має місце, коли генпідрядник бере оплату квадратними метрами. Якщо ви розглядаєте можливість укласти договір переуступки з юрособою, обов’язково перевірте таке:

• акт взаємних розрахунків усіх учасників будівництва;
• чи зазначені у виконаному договір підряду саме цей будинок і саме ця квартира;
• як пов’язані всі ТОВ, які фігурують у документах;
• тих, хто за документами напряму не пов’язані з забудовником і водночас володіють пулом квартир.

І пам’ятайте, що наявність третіх рук цілком може вказувати на фінансові й юридичні проблеми тих, хто є головними особами в зведенні ЖК. Тому якщо вас не переконали в прозорості угоди, краще її не укладайте.

Український ринок переуступки — тенденції

Частина людей купують квартири, зокрема в столичних ЖК, не для подальшого проживання в них, а щоб заробити. У середньому на квадратних метрах завдяки переуступці виходить заробити від 25 до 40%, у залежності від класу житлового комплексу.

За даними експертів, кількість приватних інвесторів, які отримують прибуток саме в такий спосіб, наразі сягає приблизно 20%. Зазвичай, вони чекають максимальної акційної знижки від забудовника і саме в цей момент купують квадратні метри, щоб потім переуступити їх уже за ринковою ціною. Етап будівництва, на якому згодом відбувається переуступка, безпосередньо впливає на остаточну вартість угоди. Водночас, кількість угод із переуступки залежить від того, наскільки активно зростає первинний ринок житла.

Забудовнику такий спосіб придбання вигідний, адже на ранній стадії будівництва ЖК інвестор може придбати кілька квартир. З іншого боку, за статистикою для переуступки в економ-класі популярні однокімнатні квартири, які, власне, і так розбирають ще до введення будинку в експлуатацію. А от трикімнатні для спекулятивних цілей купують рідше. Вони частіше користуються попитом у ЖК бізнес-сегменті, але якщо виділяються, наприклад, гарним видом із вікна, зручним плануванням і близькістю до центрального ділового району.

На законодавчому рівні переуступка є цілком правомірною процедурою. Час від часу з’являються ініціативи, зробити реалізацію квартир до введення будинку в експлуатацію неможливою. Однак реальних механізмів це втілити поки не вигадали, що є гарною новиною, інакше б ринок первинного житла, за прогнозами експертів, просто б зупинився.