Пайовий договір як різновид договорів інвестування в нерухомість

Майже кожна молода сім’я, та і не тільки молода, рано чи пізно зіштовхується з питанням придбання власного житла. Так, коли вже певний грошовий капітал зібрано перед бажаючими обзавестися власним житлом постає вибір: покупка готового житла або інвестування в будівництво, як кажуть в народі «під фундамент». В залежності від фінансового стану чи особливостей уподобань, вибір падає на ту чи іншу форму купівлі житла. Оскільки, з процедурою покупки готового житла впринципі все зрозуміло, та і ризиків там менше, ми вважаємо за необхідне розглянути один із способів інвестування в будівництво, а саме через укладення договору пайової участі в будівництві об’єкту. Даний різновид договорів не користується значним попитом серед будівельних компаній в силу того, що він породжує значні ризики для забудовників у випадку порушення останніми своїх зобов’язань .

Переходячи до розгляду самого договору, слід зазначити, що відповідний договір може мати різні найменування, зокрема, він може називатися «договір про пайову участь в кооперативі та розподілі персоніфікованого пайового сертифікату», «договір пайової участі по фінансуванню будівництва об'єкта», «пайовий договір» та інші. Причиною різноманітності назв є те, що даний різновид договору відноситься до категорії «безіменних договорів», тобто таких, які безпосередньо законодавством не регулю­ються, але сторонами на практиці застосовуються. Принципового значення як саме буде називатися відповідний договір не має, головне його зміст.

Ми переконані, що даний різновид договорів інвестування в нерухомість є дуже зручним та безпечним для осіб, які бажають отримати в майбутньому готове житло без зайвих ризиків та нервів. Проте, звертаємо увагу, що безпечним він є тільки за умови належного викладення пунктів цього договору. Отож давайте розглянемо деякі з основних пунктів, які, на наш погляд, повинні бути прописані в договорі пайової участі. Для зручності ми поділили нашу статтю на структурні підрозділи (по аналогії з розділами викладеними в пайовому договорі).

Користуйтеся консультацією: Процедура створення обслуговуючого кооперативу

Сторони договору

Сторонами по договору в більшості випадків буде виступати житлово-будівельний кооператив та асоційований член кооперативу (інвестор, який бажає в майбутньому отримати житло). Звертаємо вашу увагу, що організаційно-правової форми як житлово-будівельний кооператив не існує в Україні, тому не лякайтеся, якщо це буде обслуговуючий кооператив, оскільки в більшості випадків саме в такій організаційно-правовій формі вони створюються.

В першу чергу перед тим як підписувати договір, слід звернути увагу на те, чи зазначений код ЄДРПОУ, адреса місцезнаходження кооперативу та прізвище уповноваженої на підписання договору особи. Відповідні дані слід перевірити у відкритому Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань. У випадку, якщо деякі дані не співпадають, слід вимагати пояснення та не підписувати договір до моменту усунення цих невідповідностей (або в договорі, або в реєстрі). Якщо ви помітили, що головою кооперативу в реєстрі вказана одна особа, а в договорі значиться інша, то вимагайте надати довіреність від кооперативу на підписання відповідного договору, але в ідеалі, вимагайте щоб саме голова кооперативу підписав відповідний договір та проставив на ньому печатку (за її наявності). Окрім перевірки реквізитів кооперативу, звертайте також увагу на правильність заповнення своїх даних, а саме: вірності написання ПІБ, паспортних даних, адреси проживання. Це потрібно для того, щоб в майбутньому уникнути проблем з реєстрацією права власності на об'єкт.

Визначення самого предмета договору

До відповідного розділу договору слід підійти з особливою уважністю, оскільки саме цей розділ визначає подальшу спрямованість договору та спектр відносин які він врегульовує. Так, в ідеалі буде зазначити, що договір регулює не лише відносини щодо членства в кооперативі, а й порядок набуття права власності на об’єкт в будинку, який планує побудувати або будує кооператив. Варто звернути увагу, щоб була визначена характеристика будинка, його будівельна адреса, орієнтовна площа квартири та документація на підставі якої даний будинок буде будуватися. Це необхідно для того, щоб в майбутньому уникнути розчарування в разі отримання квартири в іншому будинку, ніж в тому, в якому ви планували.

Порядок внесення та розділення паю

Пайовий внесок зазвичай буде дорівнювати вартості об’єкту нерухомості, який в подальшому набуде у власність інвестор (член кооперативу). Проте, для вступу в кооператив необхідно буде сплатити і вступний внесок. Під вступним внеском чинне законодавство розуміє грошовий чи інший майновий неповоротний внесок, який зобов’язана сплатити особа у разі вступу до кооперативної організації. В більшості випадків, компанії (кооперативи) включають його до вартості об’єкта, та він слугує свого роду страховим платежем для забудовника. Тобто, у випадку, якщо ви вирішите вийти з кооперативу і забрати свої гроші, то відповідний вступний внесок залишиться в кооперативу. Зазвичай цей внесок варіюється від 1-10 % від основної вартості об’єкту. Варто наголосити, що перед тим як сплачувати пайовий внесок, слід звернути увагу на пункт, який визначає способи та терміни його оплати. У випадку сплати готівкою, слід прописати про це в договорі та зазначити, що належним підтвердженням факту отримання кооперативом грошових коштів є видача останнім квитанції до прибуткового касового ордеру. Зверніть увагу на те, що після 100% оплати пайового внеску кооператив зобов’язаний видати вам, як асоційованому члену кооперативу, пайове свідоцтво з відміткою про повну сплату пайового внеску. Не зайвим буде вказати про те, що у випадку не видачі кооперативом пайового свідоцтва, належним доказом оплати буде платіжний документ про перерахування грошових коштів на рахунок кооперативу або квитанція до прибуткового касового ордеру, при оплаті готівкою. У випадку оплати пайового внеску іноземною валютою, обов’язково зазначайте еквівалент в гривні та курс за яким відбувається перерахунок (він може бути встановлений як за погодженням сторін, так і офіційний НБУ).

Права члена кооперативу за пайовим договором

Як показує практика, найчастіше саме ця складова частина договору викликає безліч питань серед інвесторів (в нашому випадку потенційних членів кооперативу), оскільки саме вона визначає обсяг прав, які має член кооперативу, а також перелік обов’язків які він повинен виконувати. Недобросовісні забудовники часто виписують мінімум прав члена кооперативу, або виписують такі права, реалізація яких не можлива. Тому ми вважаємо за доцільне надати декілька пунктів, які було б непогано включити до вашого договору.

По-перше, зверніть увагу на ваше право, як асоційованого члена кооперативу, здійснювати контроль за цільовим використанням засобів та коштів, що направляються на створення об'єкту. Оскільки, існують нечесні на руку забудовники, які можуть направити ваші грошові кошти (пайовий внесок) на інші потреби, а об'єкт буде будуватися з дешевих будівельних матеріалів.

По-друге, слід зазначити про те, що після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску) член кооперативу має право: самостійно та на власний розсуд розпоряджатися пайовим свідоцтвом (продавати, закладати, дарувати, міняти, а також виконувати інші дії, що не суперечать чинному законодавству України).

В ідеалі, також буде зазначити, що після повної виплати вартості об'єкта асоційований член кооперативу має право проводити перепланування приміщень відповідно до діючих будівельних норм, що належать йому згідно пайового свідоцтва. Не всі забудовники можуть на це погодитися, проте якщо такий пункт буде, то для вас це великий плюс. Але, якщо ви впевнені, що затверджене планування квартири вам підходить, то впринципі можете й не вимагати включення даного пункту.

Також не слід забувати про право на вихід з кооперативу в будь-який час за заявою та подальшим поверненням пайового внеску. Ще раз наголошуємо на тому, що кооператив зобов’язаний повернути лише пайовий внесок, повернення вступного внеску ви вимагати не зможете.

Термін і порядок передачі об’єкту

Непоодинокі випадки, коли в цьому розділі пайового договору недобросовісний забудовник (кооператив) починає маніпулювати точними датами передачі готового об’єкту інвестору (члену кооперативу) або взагалі уникає зазначення їх. Тому, звертаєте увагу на те, щоб в договорі була прописана точна дата передачі кооперативом готового об’єкту або хоча б було формулювання «не пізніше (точна дата)». Наголошуємо на тому, що в договорі має бути прописано про те, що будинок, в якому розташований об’єкт асоційованого члена має бути під’єднаний до міських електромереж, каналізаційних систем з можливістю укладення членом кооперативу, після оформлення права власності на об’єкт, прямих договорів постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу з відповідними компаніями. Так як власними силами зробити відповідні дії буде дуже важко та економічно затратно.

Щодо порядку передачі об’єкту у власність, то доцільно буде зазначити, що шляхи набуття об’єкту у власність можуть бути різними. Переваги і недоліки кожного з них заслуговує на написання окремої статті, яку за необхідності ми зробимо в майбутньому. Загалом ми можемо виділити наступні способи набуття членом кооперативу права власності на об’єкт за пайовим договором: через договір міни/купівлі-продажу/цесії, за передавальним Актом (за умови передачі всіх необхідних для реєстрації права власності документів та/або завірених копій згідно чинного порядку та практики реєстраційних дій, які діють на території України). Дані способи передачі об’єкту у власність не є вичерпними, однак поки ми зустрічали лише вищезазначені.

Підсумовуючи все вище зазначене, ми можемо стверджувати, що відповідний різновид договорів інвестування в нерухомість є досить непоганим та безпечним. Проте, навіть самий безпечний за своєю суттю договір, може тягнути за собою неприємні наслідки, у випадку його неналежного оформлення. Ми намагалися надати основні рекомендації щодо викладення норм в цьому договорі та надати їм належну правову характеристику, проте зазначаємо, що для того щоб розкрити усю правову природу цього договору необхідно було б написати цілу монографію. Наголошуємо на тому, що дана стаття не замінює кваліфікованої консультації спеціаліста в галузі права, а містить лише індивідуальні погляди та рекомендації автора. Вибір способу інвестування коштів в житло обирати тільки Вам. Бажаємо вдалої покупки!

Автор консультації: Мазій Віталій Сергійович