Обмін земельної ділянки – порядок укладання договору

Зміст:

• Як відбувається обмін земельних ділянок
• Обмін земельними ділянками сільгосппризначення: нюанси
• На що можна обміняти земельну ділянку
• Перехід права власності

Конституція України дозволяє розпоряджатися власністю на свій розсуд, використовувати, здавати в оренду, продавати, обмінювати на інше майно. Не є винятком укладення договорів зміни нерухомості: земельні ділянки, автомобілі, гаражі, будівлі, квартири.

Предметом договору обміну є окреме майно, яке має бути чітко визначене у договорі. Предметом договору обміну має бути майно, що перебуває у власності сторони на момент укладення договору.

Договір обміну є двостороннім, тобто обов'язковою є наявність двох сторін, кожна з яких є одночасно продавцем та покупцем майна; консенсуальним, оскільки вважається укладеним з досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами; і відплатним, тому що здійснюється передача майна, яке за своєю природою є певною платою за зобов'язаннями. У цій консультації розглянемо докладніше порядок укладання договору обміну земельної ділянки.

Відповідно до ст. 131 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава вправі набувати у власність земельні ділянки на підставі обміну, ренти, купівлі-продажу, дарування, успадкування, довічного утримання та інших цивільно-правових угод з урахуванням вимоги Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) та ЗКУ.

Чинний ЗКУ не містить заборони на вид товару, на який можуть обмінюватись земельні ділянки: лише на рівноцінні земельні ділянки або на будь-яке інше майно. Обмінювати земельну ділянку можна на будь-яку річ, яку узгодять сторони у договорі: це може бути нерухомість, гараж, автомобіль, квартира. Обмін ділянки на квартиру або обмін земельної ділянки на авто здійснюється за тією самою процедурою, що й обмін на земельну ділянку. Якщо предметом угоди виступає автомобіль, він повинен перебувати на обліку в МВС без обмежень і заборон, квартира також не має мати якихось обтяжень, не має бути заборгованостей зі сплати комунальних послуг.

Якщо речі, що обмінюються, не рівноцінні, то сторона-покупець зобов'язується доплатити різницю, щоб досягти рівноцінності ціни предметів, що обміняються. Ч. 3 ст. 715 ЦКУ передбачає, що договором обміну може бути встановлена ​​доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Крім цього, предметом договору обміну можуть бути не лише товари, а й послуги.

Користуйся консультацією: Як усунути перешкоду у користуванні земельною ділянкою

Як відбувається обмін земельних ділянок

Щоб здійснити обмін земельної ділянки, потрібно укласти договір обміну земельної ділянки, який засвідчується нотаріально. Договір укладається відповідно до вимог ЦКУ у письмовій формі.

До договорів обміну застосовуються загальні положення про купівлю-продаж або інші договори, елементи яких містяться в договорі обміну, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Відповідно до статті 715 ЦКУ за договором обміну (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Кожна зі сторін договору обміну є продавцем товару, який він передає в обмін, та покупцем товару, який він отримує натомість.

Для земель сільськогосподарського призначення слід провести нормативну грошову оцінку, на земельні ділянки не сільгосп. призначення проводиться експертна грошова оцінка для встановлення дійсної вартості земельної ділянки (ст. 13 ЗУ «Про оцінку землі»). Експертна оцінка є обов'язковою, якщо сторонами договору є фізособи (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу ІІ «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 22.02.2012 № 296/5), для юридичних осіб така вимога не передбачена законодавством.

Дані про нормативну грошову оцінку землі можна взяти з Публічної кадастрової карти, причому, ділянці повинен бути присвоєний кадастровий номер. За кадастровим номером Ви можете знайти Вашу ділянку на карті та онлайн замовити документ про нормативну грошову оцінку Вашої ділянки.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться юридичними та фізичними особами, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Обмежень за площею земельних ділянок, що змінюються, немає, відповідно сторони можуть обміняти ділянки різної площі та різного цільового призначення.

Законодавством не встановлено жодних обмежень щодо місця розташування таких земельних ділянок, які можуть бути предметом такого обміну. ​​Договір обміну земельних ділянок між фізичними особами може укладатися на земельні ділянки, які розташовані у різних районах, областях. Але слід знати, що щодо земель сільськогосподарського призначення діє дещо інший порядок.

Користуйся консультацією: Як припиняється договір оренди землі у разі ліквідації юридичної особи-орендаря

Обмін земельними ділянками сільгосппризначення: нюанси

Слід уточнити, що власникам та землекористувачам земель сільськогосподарського призначення надано право обмінюватись своїми земельними ділянками. Власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками (ст. 37 ЗКУ). Тобто здійснити обмін можна лише земельними ділянками, розташованими в одному масиві. Такі вимоги поширюються лише на земельні ділянки сільгосп призначення, тобто якщо предметом договору обміну будуть сільськогосподарські ділянки.

Йдеться про земельні ділянки з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для ведення особистого селянського господарства, для індивідуального садівництва. Усі ділянки, що належать до земель сільськогосподарського призначення.

Власники та орендарі сільгосп земель, розташованих в одному масиві, на період дії договору оренди можуть обмінюватися своїми правами користування шляхом укладання між собою договорів оренди, суборенди. Такі договори діятимуть упродовж дії договору оренди. Право оренди зберігається при обміні до закінчення терміну договору оренди. Згода орендодавця (власника) землі на укладання договору оренди/субаренди не потрібна. Масив земель сільськогосподарського призначення – це сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їхнього обслуговування несільськогосподарських угідь, що мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полізахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями тощо) (ст. 1 ЗУ «Про землеустрій»).

Обмін земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої в масиві, на іншу ділянку, розташовану в цьому ж масиві, здійснюється лише у разі однакової нормативної грошової оцінки цих ділянок або якщо різниця між їхніми оцінками становить не більше 10%. Отже, обмінятися нерівноцінними земельними ділянками не можна. Такий обмін на підставі ст. 37-1 ЗКУ не підпадає під дію мораторію.

Користуйся консультацією: Ринок землі відкритий: як продати або купити землю в Україні

На що можна обміняти земельну ділянку

Як говорилося раніше, предметом обміну можуть бути як земельні ділянки, так і інші товари (послуги), сторони вільні в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору (ст. 6 ЦКУ).

Перехід права власності

Право власності на товари, що обмінюються, переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань з передачі майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно, з моменту оплати сторонами суми вартості товару (послуг) нотаріус або державний реєстратор реєструє право власності у Державному реєстрі.

Які документи потрібні для укладання договору обміну земельної ділянки

1. Паспорт громадянина України, ідентифікаційний код сторін угоди.
2. Документи, що засвідчують право власності на майно, що підлягає обміну, і документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно осіб, що його відчужують. У разі обміну земельних ділянок – це державний акт, витяг з державного реєстру про право власності на земельну ділянку, договір оренди (якщо обмін правом оренди).
3. При обміні майна, що перебуває у спільній власності подружжя, нотаріусу надається згода одного з подружжя, якщо майно придбано у шлюбі. На земельні ділянки, приватизовані у межах норм безоплатної приватизації згідно з нормами ЗКУ (ст. 118), режим спільної сумісної власності не поширюється. Відповідно, згода одного з подружжя на зміну земельної ділянки, отриманої за безкоштовною приватизацією, не потрібна.
4. Якщо ділянка в оренді (обмін права оренди), слід надати договір оренди.
5. Звіт про проведення нормативної чи експертної грошової оцінки.

Якщо Вам потрібна послуга професіонала, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послуг" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Марія Дубенкова

Джерело: юридичний ресурс Протокол