Нерухомість до 2013 року: відмови реєстраторів і судовий захист прав власників

Багато українців, які придбали квартиру чи будинок або отримали спадщину до 2013 року, сьогодні зіштовхуються з серйозною проблемою: їхнє житло не внесене до єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Особливо це гостро питання стоїть на територіях, де відбуваються бойові дії, зокрема Харківської, Луганської, Донецької, Сумської, Запорізької, Херсонської областей, а також тимчасово окупованих територій

На цих територіях багато житлових об’єктів було зруйновано або серйозно пошкоджено, а інформація про право власності власників у Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсутня.

Особи, майно яких було пошкоджено або знищено внаслідок збройної агресії Російської Федерації, мають право на отримання грошової компенсації або житлового сертифіката. Підставою для отримання є документальне підтвердження права власності на нерухоме майно та факт його пошкодження або знищення.

Для цього постраждалі особи можуть подати заяву через портал «Дія», Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або безпосередньо до реєстратора. При спробі подати заяву через «Дію» майно, придбане до 2013 року, не відображається в реєстрі. Система радить звернутися безпосередньо до реєстратора або ЦНАП.

З 1 січня 2013 року запрацював єдиний електронний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який замінив старі реєстри та паперові книги БТІ. Дані з попереднього електронного реєстру та архівні записи не перенеслися автоматично. Тобто власникам нерухомості, що придбана до 2013 року, потрібно самостійно подати реєстратору інформацію про своє право власності.

Частиною 1 ст.4 Закону України №1952-IV визначено, що державній реєстрації прав підлягає, зокрема, право власності, а ч.1 ст.5 Закону України №1952-IV передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Згідно з ч.2 ст.18 Закону України №1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Проте і у реєстраторів та в ЦНАП громадяни часто отримують відмову у реєстрації майна, придбаного до 2013 року. Відмова обґрунтовується тим, що під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, реєстратор обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації.

Насправді причиною відмови часто є відсутність відповіді на запит державного реєстратора від органу чи установи, що здійснювала реєстрацію прав до 2013 року.

У таких випадках реєстратори, формально приймають рішення про відмову, посилаючись на неможливість підтвердження права власності.

Особливо це характерно для територій, де ведуться або велися бойові дії, — неможливо перевірити об’єкт через знищення архівів БТІ під час обстрілів, пожеж чи окупації.

При цьому державні реєстратори зазвичай посилаються на лист Міністерства юстиції України, у якому зазначено, що навіть у разі подання заявниками оригіналів правовстановлюючих документів, подані для проведення державної реєстрації прав документи не дають змоги встановити факт набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно чи їх обтяжень, а також підтвердити відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами.

Внаслідок цього громадяни не можуть зареєструвати свої права на житло, отримати компенсацію за зруйноване майно та повноцінно реалізувати свої законні права.

Ми вважаємо ,що відмови реєстраторів суперечить положенням ст. 8 Конституції України, згідно з якою принцип верховенства права є одним із основоположних конституційних принципів. Зокрема, відповідно до практики Конституційного Суду України, негативні наслідки, спричинені неоднозначністю, суперечливістю або прогалинами у законодавстві у сфері публічно-правових відносин, не можуть застосовуватись на шкоду приватній особі або бути підставою для розширеного тлумачення повноважень суб’єктів владних повноважень. У такому випадку підлягає застосуванню принцип найбільш сприятливого становища для особи (favor libertatis).

У таких випадках єдиним органом, уповноваженим вирішити спір щодо відмови у державній реєстрації, є адміністративний суд.

Саме суд може зобов’язати державного реєстратора внести відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та відновити порушені права.

У такому випадку відповідачем у справі, як суб’єкт владних повноважень, є реєстраційна служба або нотаріус, який відмовив у проведенні державної реєстрації.

Відповідно до ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним.

В позовній заяві повинні бути такі вимоги:

«Визнати дії державного реєстратора протиправними та скасувати рішення про відмову у державній реєстрації права власності на квартиру (будинок), розташовану за адресою…

Зобов’язати державного реєстратора внести запис про право власності на ім’я позивача до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Після ухвалення судом рішення на користь позивача та набрання ним законної сили, громадянин має право звернутися до державного реєстратора для виконання рішення суду і внесення відповідного запису до Реєстру.

Лише після внесення права власності до Державного реєстру громадянин може:

• подати заявку на державну компенсацію за зруйноване житло;
• передати ділянку у спадщину або відчужити її;

Тобто навіть якщо ваш будинок зруйнований —реєстрація права залишається ключовим доказом вашої власності і підставою для компенсації.

Нагадуємо, що згідно з постановою Кабінету Міністрів України,
державна реєстрація прав, набутого до 2013 року, є безоплатною.
Адміністративний збір не стягується.

Автор консультації:

З повагою, адвокат Некрасов Олег Васильович тел. 099-666-5-88-2